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短讯！物业输血、中票展期与定增30亿化债中的荣盛发展

2022-12-22 08:35:39来源：观点网

观点网 去年此时，荣盛发展(002146)在电话会上提出“打包出售荣万家”。荣盛发展与荣万家尚未完全割席，先等到了物业输血，而荣盛发展的化债之路也有了新进展。

(相关资料图)

12月18日，荣万家发布关联交易公告，公司拟以4535.3万元收购秦皇岛荣盛房地产开发有限公司旗下盛行旅居生活服务（河北）有限公司的77%股权。

几乎同一时间，12月20日，荣盛发展一笔13.8亿元的中期票据宣布展期。

该项中票原还本付息时间为2023年12月10日，变更后兑付日为2024年12月10日。原定于今年12月10日支付的利息，展期2年，全部利息在展期到期日，即2024年12月10日一次性利随本清。

股权出售的回笼资金相对有限，但中票展期实为利好，化债路上的荣盛发展如今境况如何？

值得一提的是，冬至前夜，荣盛发展连发数则公告，主要内容则围绕非公开发行股票。据了解，本次非公开发行股票面向不超过35名特定对象，非公开发行股票数量不超过约13.04亿股(含)，本次发行拟募集不超过30亿元。

有“预谋”交易与定增“回血”

企查查信息显示，荣万家输血荣盛发展事件中的盛行旅居，在今年5月有过一次名称变更，由“秦皇岛浩瑞物业服务有限公司”更名为如今的盛行旅居。此后8月，注册资本变更，由50万元增值500万元，增幅达900%。

该公司主要从事向度假村物业提供物业运营管理服务，于10月31日，其在管总楼面面积为约119.44万平方米；于2022年8月31日，其经审核资产总额为约人民币8212.51万元。

盛行旅居原由秦皇岛荣盛持股100%，收购事项完成后，将由荣万家、秦皇岛荣盛分别持有77%、23%，也将成为荣万家的附属公司，其财务业绩将综合并入荣万家的财务报表。

然而，公告披露的盛行旅居近年财务数据却存在较大波动。

盛行旅居利润情况数据来源：企业公告

2020年度，盛行旅居税后净利润57.67万元，次年转为亏损318.83万元，直至今年8月31日，扭亏为盈505.21万元。

结合注册资本的变化，似乎都在坐实这是一场早有预谋的交易。

荣万家在公告中提及，收购事项将多样化集团管理的物业类型，并将目标公司在度假区物业服务的服务团队及经验融入集团，从而提高集团提供物业管理服务的能力。

尽管看起来颇费一番功夫，但对荣盛发展而言的最终收效也仅是4535.3万元。这对于偿债大考下的荣盛发展而言杯水车薪。

于是，12月21日晚间，荣盛发展发布2022年度非公开发行A股股票预案。

在“三支箭”后，碧桂园、雅居乐、建发国际等已先后配股融资，万科、华夏幸福(600340)、金科、绿地等也宣告拟发行股份募资，据不完全统计，11月以来已有近30家房企“以股换资”。如今荣盛发展也加入这一大军。

据了解，本次非公开发行股票数量不超过13.04亿股(含)，非公开发行股票数量上限未超过本次发行前公司总股本的30%，全部由发行对象以现金认购。定价基准日为本次非公开发行的发行期首日。本次发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%。

本次非公开发行募集资金总额预计不超过30亿元，扣除发行费用后将分别于成都时代天府项目、长沙锦绣学府项目、唐山西定府邸项目投入12亿元、5亿元、4亿元，另外9亿元用于补充流动资金。

一方面“保交楼、保民生”，通过保证项目建设进度，荣盛发展未来也将录得销售收入。另一方面，直接以定增募资形式补充一定流动资金，缓解营运压力。

荣盛发展表示，本次发行完成后，公司资本结构将得到优化，抗风险能力将进一步增强，符合公司及全体股东的利益。

展期与担保

事实上，2019-2021年末及2022年9月末，荣盛发展的资产负债率分别为82.45%、82.07%、84.49%和85.33%，处于较高水平且呈现升高趋势。

今年6月末，荣盛发展中报披露其负债总额为2404.74亿元，较上年末的2474.23亿元减少约69.5亿元，期末资产负债率约为85.22%。

当时，荣盛发展存续“20荣盛地产MTN001”“20荣盛地产MTN002”“20荣盛地产MTN003”“20荣盛地产PPN001”等四笔债券，且均将于2023年下半年到期，利率分别为7.22%、7.18%、7.20%、7.50%。境外债方面，荣盛存续两笔美元债将于明后年到期。

12月20日，荣盛发展发布2020年度第三期中期票据要素变更的公告，一笔13.8亿元的中期票据宣布展期。

债券简称“20荣盛地产MTN003”，发行金额13.8亿元，发行期限2+1年，票面利率7.2%，发行时主体评级AAA，发行时债项评级AAA。

该中期票据已于12月9日在银行间市场清算所股份有限公司完成要素变更，“20荣盛地产MTN003”原还本付息时间为2023年12月10日，变更后兑付日为2024年12月10日。当期兑付的本金比例100%。

具体而言，原定于今年12月10日支付的利息，展期2年，且展期不另计利息。全部利息在展期到期日（2024年12月10日）一次性利随本清。

荣盛发展三季报显示，今年前三季度公司主营收入239.25亿元，同比下降47.9%；归母净利润-29.93亿元，同比下降196.49%；扣非净利润-33.13亿元，同比下降205.05%。

截至报告期末，荣盛发展总资产为2748.07亿元（上年度末为2927.75亿元），归属于上市公司股东的所有者权益为362.03亿元，较上年度末减少9.14%。

截至期末，荣盛发展的货币资金余额108.7亿元，较减少44.82%，主要原因是报告期偿还借款所致。

其短期借款余额5.08亿元，较年初减少37.48%；应付票据余额8.16亿元，较年初减少81.58%；长期借款115.97亿元，较年初减少47.38%。报告期末负债合计约2344.80亿元，较年初减少128.77亿元。

从数据来看，荣盛发展今年仍面临亏损的压力。业绩虽然不景气，该公司在“担保”这件事上却仍格外热衷。

今年10月，荣盛发展为旗下10.5亿元债券追加增信措施，其计划以旗下邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司47.86%股权及重庆荣盛坤创房地产开发有限公司53%股权，为债券进行质押增信。

12月以来，荣盛发展已先后为滁州、长沙、沈阳三家下属公司融资提供担保。

12月21日晚间，荣盛发展披露2023年度担保计划。

具体而言，明年计划担保的新增总额度为不超过600亿元（包括公司为合并报表范围内的各级子公司担保和子公司间相互担保），其中为资产负债率超过70%的各级全资、控股下属公司等提供的计划担保的新增额度为不超过400亿元，为资产负债率不超过70%的各级全资、控股下属公司等提供的计划担保的新增额度为不超过200亿元。

截至发稿，荣盛发展实际担保总额为438.87亿元，占公司最近一期经审计净资产的110.15%。其中公司及其控股下属公司对合并报表外单位提供的实际担保余额62.89亿元，占公司最近一期经审计净资产的15.79%。

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责任编辑：hnmd003