房企新势力｜美的置业进退“千亿阵营”

2022-12-20 15:55:24来源：北京商报网

左手抢跑“两支箭”，右手却在千亿阵营的门口“拉抽屉”，美的置业在成为“政策宠儿”后的表现有些“看不懂”。

北京商报记者统计发现，截至目前，美的置业成为非头部优质房企中罕见的首批同时获得信贷、债券“两支箭”惠及的腰部房企，银行总授信金额达到千亿，交易商协会也受理了美的置业150亿元储架式注册发行。

受宠于政策面却失宠了市场面。2018年登陆港交所，2019年迈入千亿阵营的美的置业，今年前11月，美的置业实现合同销售金额约732.4亿元，同比减少42.52%，较1400亿的销售目标仅完成约52.3%。距离年关不足半个月，今年美的置业大概率将暂别“千亿阵营”。

(相关资料图)

销售下滑之外，目前美的置业还饱受着利润走低、资金流动性承压等多重考验。

受宠政策

北京商报记者统计发现，在“第一支箭”信贷支持房企融资中，万科、龙湖、美的置业与绿城受到银行授信个数最多，其中万科、龙湖皆为头部优质房企，绿城除了过往口碑不错外，近年来扩张的速度同样令人咋舌，相比之下，规模、质地刚刚够得上腰部房企的美地置业，显得有些“意外”。不止于信贷，发债端，交易商协会也受理了美的置业150亿元储架式注册发行。

“美的置业能够作为非头部优质房企跻身首批‘两支箭’一来是背靠美的集团(000333)的强大增信，另外一个就是5月被监管评定的示范类房企。”知情人士透露，与类似房企老大碧桂园大手笔加码机器人等制造业相反，美的置业一直以来引以为傲的融资成本低、增信效果好主要来自被称为家电茅的母公司美的集团背书。“没有集团，美的置业也不会过得如此容易，毕竟两位优质得多的两位老大哥——旭辉美债违约了，龙湖也在年中被不断做空。”上述知情人士如此评价。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，信贷、债券“两支箭”，面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对地产风险的担心，市场预期的谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，前面“两支箭”发出的效果如何，业内很多人并不是很乐观。

“第三支箭”支持房企股权融资，截至目前，碧桂园、雅居乐等进行了配股融资，福星股份(000926)、世茂股份(600823)、绿地控股(600606)等先后发布筹划非公开发行股票融资公告。就“第三支箭”是否有相关计划等问题，美的置业方面并未给到记者正面回应，仅表示“具体计划请以公告为准”。

失宠市场

受宠于政策面的美的置业，却失宠于市场面。

根据最新公告，2022年前11月，美的置业实现合同销售金额约732.4亿元，同比减少42.52%，而相应的已售建筑面积约583.8万平方米。2022年，美的置业定下的销售目标是1400亿元，也就是说，前11个月仅完成约52.3%。

美的置业此前几年一直保持着销售快速增长节奏。北京商报记者统计发现，从2015年的仅111亿元，到2019年的1012亿元，销售额从百亿到千亿，美的置业只用了四年。

拿到了千亿俱乐部的门票后，美的却仅仅保持了一年的“稳增长”，2021年的销售增速开始放缓，增幅回落至8.7%，全年合同销售金额约1371.4亿元，设立的1500亿元年度销售目标也仅完成91.43%。

或许是因为上一年的KPI没有实现，或许是楼市整体环境的观望，在2022年，美的置业将自己的销售目标调低至1400亿元，这种调低也被外界解读为“谨慎到骨子”，即便如此，从前11月的表现来看，已较去年全年几近“腰斩”。

2022年中报显示，美的置业在长三角和大湾区的合约销售占比超过60%，销售集中度进一步提升。但销售集中度的提升，并未带来理想的销售“贡献力”，在美的置业贡献居于一二位的江苏省和广东省均出现了缩量。江苏省统计局数据显示，2022年1-10月江苏省商品房销售面积9493.7万平方米，同比下降28.4%，其中住宅销售面积下降32.5%。广东省的表现与江苏省基本类似，2022年1-10月广东全省商品房销售面积下降23.3%。按照如此销售状态，重仓核心区将无法给美的置业带来更加饱和的销售“贡献力”，即便在最后一个月冲击千亿也有很大难度，要知道11月单月美的置业仅有55亿元的销售，但目前还有近270亿元的差额。今年的美的置业大概率将暂别“千亿阵营”。

美的置业在千亿阵营的进退并非个例。

中指研究院数据显示，今年前11个月，千亿以上阵营有19家房企，较去年同期减少16家，销售额均值为2030.4亿元。同时，从公布销售目标的15家房地产企业来看，今年前11个月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%。

合作开发影响销售表现

在销售表现不佳的同时，美的置业正作为“白衣骑士”活跃在市场上。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉曾在年中业绩会上表示，美的置业从去年9月开始启动合作项目的收并购动作，截至2022年6月30日，美的置业已经完成了29个项目的股权交易，今年上半年完成了17个项目的股权交易，其中收购了8个项目，收购交易代价约15亿元，新增权益货值62.9亿元。交易方涉及花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，收购的主要方向是美的置业的战略深耕城市，比如天津、重庆、佛山、南京等。

知情人士透露，美的置业本轮收并购动作非常有针对性，交易多为项目合作方，且为出险房企或者资金面较为紧张的房企，美的“白骑士”的角色有些不得不为之的感觉。换句话说，合作方一旦暴露出“出险”的风险，合作项目就存在“烂尾”的风险，要及早进行风险切割。

有关今年下半年的投资动作，王全辉也曾直言，“下半年美的置业可能会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在土地新增方面投入精力会较少，而在合作项目会投入比较大的精力，确保按时交付”。

一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉记者，房地产市场上行阶段，合作开发曾是帮助房企分担风险以及“撬动”千亿规模的利器，但如今随着爆雷房企的数量越来越多，合作开发的风险也被放大。一旦合作伙伴出险，预售资金监管将影响项目开发的资金流动性，也会影响到购房者的消费信心。另一方面，合作双方也会在下行市场相互“猜忌”，无法进行通力合作，这些都会影响到项目的销售情况。

“可以看到美的置业年内的销售成绩，应该是受合作项目的波及，这也是合作开发反噬的征兆。”上述分析师直言。

记者了解到，在项目开发方面，美的置业多采用了合作开发的方式。财报数据显示，2020年新增的60个项目中，只有12个项目的权益占比是100%，2021年新增的44个项目，仅有7个是持有100%权益。从上述收购动作来看，美的置业的合作方中，目前有不少都面临着流动性压力。

“美的置业等此类企业，需要做的是尽早提升自己的拿地权益比，减少合作开发带来的不利影响。尤其是在当前市场环境下，独立操盘不但可以避免被‘拖累’风险，也能够加强自身的市场竞争力。”地产分析师严跃进称。

资金流动性承压

土地储备是房企赖以生存的根本，也是未来“攻城略地”的底气，向合作伙伴频频伸出“援手”的同时，美的置业的自身流动性也遭受考验。

根据2022年中期财报，今年上半年，美的置业经营活动现金流净流出约17.5亿元；融资活动现金流净流出约75.75亿元。截至2022年上半年末，美的置业的现金及现金等价物约232.2亿元，较去年底减少11.68%，虽然尚能覆盖短期债务，但净流出的潜在风险值得警惕。

2022年上半年，美的置业的其他财务指标也不容乐观，收入为316.63亿元，同比下降4.2%；毛利56.69亿元，同比下降17.1%；净利润26.08亿元，同比下降13.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%。

就在年内，美的置业频频上调债券利息，这一举动似乎也透露出其流动性形势的不容乐观。7月11日，美的置业决定将“20美置06”债券的票面利率上调52个基点至4.5%；8月3日，美的置业又将“20美置08”票面利率上调51个基点至4.5%。

但不可否认，背靠美的集团这棵“大树”，美的置业的融资成本在行业内尚属优秀。根据2022年中期财报，美的置业的加权平均融资成本进一步降低了22个基点至4.6%，有如此“成绩”自然离不开母公司的大力支持。

北京商报记者王寅浩

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