7月70城商品住宅售价同比降幅收窄 政策加码促市场回暖

8月15日，国家统计局发布的70城房价指数显示，7月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。与此同时，从销售方面看，1-7月份，全国新建商品房销售面积约5.16亿平方米，同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.1%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，整体来看，房价下跌城市数量有所增加，市场仍处于调整阶段。

不过，近期各地政策频出，其中北京五环外限购放松的举措尤为引人关注。在业内人士看来，一系列利好政策已推动市场热度回升，整体止跌回稳的大趋势并未改变。

(资料图片仅供参考)

新房：6城价格环比上涨，一线城市降幅收窄

新房方面，国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

图/国家统计局网站截图

在严跃进看来，一线城市的指标在改善，说明一线城市购房需求依然具有一定的规模，而且确实一些新房项目推出后，叠加好产品和价格优势，购房者认购积极性较好。二线城市跌幅有所扩大，应理解为季节效应，到了传统“金九银十”阶段，预计还会有一波购房交易积极态势，进而带动房价环比跌幅收窄。

58安居客研究院院长张波认为，一线城市新房降幅收窄至0.2%，二线城市降幅扩大至0.4%，反映高能级城市抗跌性更强。一线城市及部分强二线城市通过政策优化、土地市场高热等信号逐步修复信心。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个，比上月增加2个。

整体来看，严跃进分析，7月份是市场淡季，阶段性降价促销力度有所增大，但这并非唯一的原因。而同比指标总体改善，进一步说明房价筑底的信号持续清晰，对于房价趋稳预期的增强具有积极作用。“二季度以来的环比跌幅总体在扩大，要求各地打起精神，落实好各类政策，同时持续挖掘市场需求，真正激活交易量，促进价格稳定，这是三季度最关键的工作。”

从上涨城市数量来看，7月份，有6个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，相比6月份有所减少。涨幅排在前列的城市是上海、乌鲁木齐、宜昌、三亚、长春、常德，涨幅分别是0.3%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%。

上海已经连续两个月新建商品住宅销售价格环比领涨。“上海新房价格逆势上涨，主要得益于高端改善型需求集中释放，安居客数据也显示，部分城市一二手房价格明显上涨，也与核心地段土地高热对市场信心的提振有关。”张波说。

从销售方面来看，1-7月份，全国新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。

相比于上半年，销售额、销售面积的跌幅均有所扩大。而销售均价也有小幅下跌，1-7月份，全国商品房销售均价为9613元/平方米，同比下降2.4%。

严跃进分析认为，房地产市场总体处于以价换量的阶段，近期也有一些城市松绑了限价政策，客观上使得房价的定价权更加灵活。适当幅度的价格调整，会和供求关系更加匹配。而从部分企业层面看，也提出了“保价”，这说明价格稳定了，购房者信心才会强，入市节奏才会快。

二手房：持续调整，淡季下行趋势有所增强

二手房方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

从涨跌城市数量来看，仅1个城市二手房房价环比上涨，为太原，涨幅为0.2%。

图/国家统计局网站截图

同比方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

张波认为，从二手房来看，房价下行趋势有所增强，结合安居客线上数据，找房热度回落、在架时长延长，也反映出市场需求持续疲软，虽挂牌供应和作业活力略有改善，但难抵负向影响，也与季节性淡季及购房者市场信心有关。值得关注的是，高能级城市价格韧性依然较强，但市场情绪有所趋冷，例如上海挂牌时长增加12.23%。弱二线及三、四线城市则面临“量价双杀”、库存压力突出。

严跃进分析称，根据简单算术平均计算，7月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-5.9%。此次环比跌幅有所收窄，也是个积极信号。

展望：利好政策出台，市场持续止跌回稳

对于7月份的市场表现，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，其实，进入5月份以后，由于前期需求释放充分，且存在部分需求超前释放的情况，加上政策空间收窄，甚至应出尽出，存在政策空档，比如银行利率不再下降，各地都保持在3.0%的水平之上，加上6月份以来是传统淡季，学位、返城、婚房等需求减退，政策对市场的支撑减弱，市场进入到下行态势中，7月份新房去化速度减缓，二手房挂牌量继续攀升。

不过，近期各地政策频出，尤其是北京五环外限购放松引起较大关注。北京8月8日发布的新政指出，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。同时，持续加大公积金支持力度，包括首套认定标准“认房不认贷”、公积金贷款额度累积加快、二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元、二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%等等。

张波表示，利好政策已经带动8月市场热度上升，各地以旧换新、房票安置、公积金松绑等政策持续推出或执行，意图打通置换链条，不过政策施行效果以及执行力度还需继续观察。

在李宇嘉看来，止跌回稳的趋势是不变的。首先，同比来看，无论是新房还是二手房，从去年到现在，70城房价同比指数均持续收窄，探底、寻底的态势明显；其次，经历前期连续3年半的回调，住宅销售面积已经降至2010年以来的水平，今年的跌幅已到个位数，考虑到拆迁、改善、城镇化对新房的需求，未来继续大幅度下探的可能性不大，探底和触底的趋势不改；再次，调控政策开始转向修复基本面，包括生育、教育等方面的扶持，兜底保障、就业保障、离退休保障等，从而修复住房消费的内生动力，这是中短期内房价止跌回稳的关键。

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