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每日速递：终于，银行和房地产也有了利益冲突的一天！

2023-02-16 19:59:28来源：读懂新金融微信号  

你可以让我申请30年的房贷，但无法强迫我30年才还完！

况且，如果你不让我提前还房贷，接盘侠如何申请房贷呢？

于是，提前还贷在当下成为了一股无法阻挡的潮流。


【资料图】

近日，一则“各银行提前还房贷”的规则汇总出现在了朋友圈，

“中行，还满一年后预约，现在预约排到了4月1号之后；建行，放款之后，当月预约下月还款，已经排到5月1号以后......”

这份资料的发布者不是房地产商也不是购房者，更不是银行，而是房产中介。

多数购房者申请房贷的必要条件是以房产作为抵押向银行申请贷款，问题在于卖房者此前也是购房者，同一套房产已经抵押出去，一套房不可能同时对应两套房贷。

同时，受一些地区限购政策的影响，新房买卖时也会涉及提前还贷的环节，比如一些地区规定，拥有1套房并已结清贷款家庭，再次申请房贷按首套执行。

于是，提前还款就成了房产买卖中不得不经历的一步，在房地产逐渐复苏的大背景下，银行与房地产两个行业的利益首次产生了剧烈冲突。

虽然这个冲突可能是短暂的，但也为提前还贷潮增加了一股不可忽视的力量。

有意思的是，当年首付都要靠“6个钱包”并自称“房奴”、“社畜”的购房者，怎么突然之间就都有钱提前还贷？

读懂君以北京为例，讨论下这个问题，另外如果你想知道你应不应该提前还房贷，可以直接跳转到文末进行测试。

“也就是说，北京最畅销的还是400多万价位的房子？”一位友人在聊天时一语中的，无意间揭开了这次提前还贷潮的一角真相。

对于友人的问题，读懂君未找到相关数据，但这个价位一定是年轻的接盘侠最喜欢的价格区间。

北京房贷金额的隐形限制——五环内约300万，五环外约240万，故而400多万往往是接盘侠买房加杠杆的最大金额，超过这个上限，房价每多一分钱，都要以首付的形式全额支付。

400多万对应的多是150~200万的首付成本（指综合成本）。

比较优秀的大厂青年可以短期内赚出首付，稍微差一些也可以在“6个钱包”的加持下拿出首付。（当然更多的是搭上6个钱包也无法上车的普通人，因为他们没有上车，固不在本文的讨论范围。此处无歧视。）

400多万的房价对应的房贷通常在200~300万的范围内，对应的月供约为13000元~18000元。

反复查看上文提及的首付和房贷总额数据，你会发现一个有意思的事情：二者相差，好小。

另外一个事实是，多数购房家庭的购房款主要是来自于自身的劳动所得，比如170万的首付，自己拿出100万，六个钱包赞助70万。

你要问为什么这么肯定？因为北京市银行发放房贷的另一个限制——借款人（含共同借款人）收入必须为月供的两倍以上。

月供数据上文已经提及，2倍的收入很好计算，为“26000元~36000元”以上，这类群体还有一个隐形收入——住房公积金，购房后住房公积金（一般为税前收入的24%）可以定期自动提取，也就是说购房者超过一半的月收入可以用于消费或者储蓄。

举个现实中的例子，读懂君一个同学去年还感慨“被首付搞得花光了积蓄，几乎没啥现金流了”，今年突然跑来问我提前还贷的事情了！

以上是为了说明一件什么事情？

借款人能够短短几年凑足主要首付，且月供压力没有预期的那么大，他们自然也有能力在接下来的几年攒下大量资金用于提前偿还部分乃至全部房贷。

在提前还款能力这个维度讲，购房者一开始就具备，因为他们的收入远高于房贷月供。

从意愿而论，当前几乎没有超低风险且收入超过房贷利率的理财产品，且房地产市场过去几年没有给购房者上涨预期，购房者提前还贷就约等于购买了年收入5%、6%的理财产品。

有没有一种可能，让购房者的月供无限接近于月收入，让购房者永远没有能力提前还房贷？

理论上自然可以实现，比如现在就启动0首付，同时让月供与月收入的金额，这样一来购房者就成了银行一辈子的奴隶，银行为啥不这么干？

且不说2008年美国金融危机的教训，近的就说燕郊免费送房这事，银行就面临着很大的风险——首付对于银行而言也是一个风险的缓冲带，如果购房者无力还贷，银行可以直接把房子降价拍卖，只要降价的金额是低于首付银行铁定不亏，但如果没了这个缓冲带，就太危险了。

同时，大幅提升月供比例，也就意味着增加购房者的断供风险，银行虽然可以靠拍卖房子对冲一部分风险，但却更容易引发系统性风险，还是参照美国经济危机。

当然，银行不这么做的主要原因也不是它们有多敬畏风险，主要还是政府不让。

那有没有另外一种可能，让购房者的提前还贷意愿下降，给购房者极低风险且收益高过房贷的理财产品？

理论上自然是有的，但银行为啥要拿出来卖呢？自己内销了不香吗？

当然，能力与意愿这两个维度的因素在过去也长期存在，为何近期大家都开始提前还房贷了？

一个变化在于预期，很多人将房子看做是投资产品，并在过去对其持高预期。

举个栗子，在房价动辄翻倍的年代，30万首付买了价值100万元的房子，一年后房价升值为150万出售，暂忽略各项成本，差价为120万元，这相当于30万本金一年赚了120万元，收益率400%。

世界上还有比这更赚钱的买卖吗？

同时，那个年代收益高于房贷利率的理财产品遍地都是，不靠谱的P2P就不说了（彼时收益动辄十几个百分点），连余额宝的收益率都曾超过6%！

购房者但凡没有被驴踢过，都不可能提前去把房贷还了。

彼时还有另外一个预期：我的未来收入一定比现在高，而且钱会越来越不值钱——有一个段子是早年在北京买房的那批人至今还住着千万豪宅，每月还着两三千块的巨款。

如今，多数人的预期是，房价还能不能跌了？我未来会不会被“降本增效”了？

这种大环境下，提前还房贷就成了一股无法阻挡的潮流，银行设置的种种限制就如同房地产市场大好之时的调控，治标不治本。

一句话总结，环境变了。

测试下你适不适合提前还房贷，跟着步骤走：

1、  重视信用的你，是否有风险极低（和存款对标），且收益高于房贷利率的理财方式？

A、  有——不用提前还，而且我觉得你不是一般人，应该没有房贷，或者你就是一棵亟待被收割的韭菜。

B、  没有——继续下一题。

2、你当前的家庭收入是否稳定（是否稳定的周期可以是月也可以是年），且远远高于房贷月供？

A、  稳定——继续下一题。

B、  不稳定——不建议提前还。

3、你是否有足够的积蓄满足流动性风险？（比如2年的家庭支出？）

A、  足够——继续下一题。

B、  不太够——慎重。

4、你是否有足够的保险应对突发的意外和重疾？（我不是卖保险的哈）

A、  足够——留足流动资金，其他全部提前还房贷。

B、  没有，或感觉不够——少还点也无妨。

以上为读懂君实操过程中捋顺的逻辑，或许适合你，但也仅供参考。

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