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天天精选!土地周报 | 成交规模周期性回落,溢价率环比大降(10.3-10.9)

2022-10-11 17:36:10来源:克而瑞地产研究微信号  

2022年第41周


(资料图片)

10月3日-10月9日,恰逢国庆假期,土地市场供应与成交规模均出现周期性下降,但同比也均不及去年同期;在优质土地入市量大减之下,市场热度也降至低点,尤其是溢价率水平较上周大幅回落。不过,下周将迎来广州等城市集中土拍,成交量价有望有所出现回升。

土地政策

深圳拟修改旧改项目保障房配比

新配建比例较此前均有提升

近期,深圳市自然资源和规划局发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》征求意见稿。《意见稿》整合了不同政策配建比例要求,简化配建比例计算规则,对于不同地区,保障房配建比例也有所调整,其中一类地区的配建比例最高可达33%。此外,对比此前要求来看,在旧住宅区改造配建的保障住房比例较此前水平有所提升。

土地供应

节后推地城市明显减少

供应规模环比大幅回落

供应方面。国庆假期之后,重点城市集中供地潮暂歇,本周无城市集中推地,因此供应规模也显著不及节前。据CRIC监测数据,本周重点监测城市的土地供应建面不足200万平方米,环比大降93%,和去年同期相比也下降了10%。聚焦城市来看,一二线城市中仅长沙、苏州等个别城市有新增挂牌地块,且规模较少,多数城市在节后两天暂缓供地;三四线城市中,湖州、台州等长三角城市的供应规模相对较高,其中湖州推出了8宗地,但仅有1宗为住宅用地,地块位于吴兴区,是一宗回购安置用地,其余7宗地则均为商办用地,分布于安吉和长兴。

土地成交

假期影响下成交规模季节性回落

三四线城市成为成交主力

成交方面。受国庆长假影响,土地市场成交规模环比大幅走低,平均地价也因高能级城市优质用地的大幅减少而环比回落。具体而言,CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积仅245万平方米,不及上周二成,与去年同期相比也明显走低;成交金额也因此降至百亿以下,同环比降幅均超过六成;因成交结构变动,重点监测城市的平均地价也由高位继续回落,成交楼板价仅3870元/平方米,同比也下降了20%。

各能级城市的成交建面也均不及上周,尤其是二线城市,由于集中土拍城市个数显著减少,成交建面环比大降。从能级成交占比分布来看,本周三四线城市成为绝对成交主力,成交占比达到70%,其中嵊州、温州、湖州、太仓等长三角城市表现较为活跃,均有多幅地块成交。一二线城市成交地块则以商办用地为主,其中上海成功出让了两宗商办用地,一宗位于虹口北外滩板块,由信达联合海泰竞得,另一宗位于普陀真如板块,由上海中环投资底价竞得;仅昆明、长沙郊县等个别城市有涉宅地成交,但也均为底价成交,竞拍热度较低。

市场热度

优质用地成交占比大降

溢价率降至年内低点

市场热度方面。在假期影响下,重点城市纷纷将土拍延后,导致周内入市成交的优质用地大幅减少。受此影响,重点监测城市的溢价率仅为0.5%,较上周大降三个百分点;各能级城市中,仅三四线城市的溢价率略高,但也仅为0.8%。

土地流拍方面。本周重点监测城市流拍幅数也较上周大幅减少,流拍率也因此环比下滑至5%。从流拍地块所在城市来看,楼市表现疲软的三四线城市为流拍主力,如湖州、潮州等城市均有地块遭遇撤牌或流拍。

周度TOP5

重点城市集中土拍缺席

入榜地块多以商办用地为主

假期因素下,本周无重点城市集中土拍,入市成交地块素质也较为一般,尤其是高能级城市,出让地块多以商办用地为主。具体来看,本周成交总价最高的地块为上海普陀真如社区一宗商办用地,成交总价为16.3亿元;门槛地块也是一宗商办用地,地块位于广州荔湾区,由湖南建工以底价竞得,成交总价为6.35亿元。

单价榜单方面,本周成交单价最高的地块为上海虹口北外滩一宗商办用地,由信达地产(600657)联合海泰地产以底价竞得,成交楼板价达42120元/平方米;门槛地块为丽水老城区一宗住宅用地,由于区域内供地较少、库存较低,地块吸引了多家房企争夺,最终溢价8.6%成交,由本地房企龙都投资竞得,成交楼板价为10087元/平方米。

重点地块点评

信达联手海泰拿下虹口北外滩商办地块

地块分析:

本周成交单价最高的地块为上海虹口北外滩一宗商办用地,成交总价为4.8亿元,平均楼板价达42120元/平方米。值得一提的是,该地块曾于2019年底挂牌出让,彼时起始楼面价41753元/平方米,时隔近三年后再次出让起拍价微有上涨。

据地理位置来看,地块位于虹口区北外滩板块,区位优越,周边配套也比较完善。项目靠近地铁10号线和12号线站点天潼路站,日常上下班通勤也十分便捷;地块附近商业办公氛围也十分浓厚,中信广场、兴旺国际、星荟中心等商业办公综合体均在周边,资源也比较丰富。不过,项目体量较小,总建筑面积仅刚刚超过1.1万平方米,与此同时,地块的出让条件也比较严苛,商业办公物业要求全部自持,因此最终底价成交,由信达联手海泰竞得。

排版丨太阳

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CRIC WEEKLY

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新房市场

疫中探市|新房周报(9.19-9.25)

疫中探市|新房周报(9.12-9.18)

疫中探市|新房周报(9.5-9.11)

02

二手房市场

15城二手成交环比增19%,杭宁等涨幅超30%(9.19-9.25)

15城二手成交环比降3%,苏杭约20%领跌(9.12-9.18)

13城二手成交环比升6%,深圳、南京规模回升至高位(9.5-9.11)

03

土地市场

供求规模环比均上涨,北京三轮土拍热度微升(9.19-9.25)

成交量价环比齐涨,杭州、青岛三批次土拍热度分化(9.12-9.18)

重点城市集中土拍暂歇,成交量价环比不及上一周(9.5-9.11)

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