【独家】房贷利率到达历史低点，业内翘盼楼市回暖

2022-09-20 15:37:22来源：21世纪经济报道

房贷利率进入历史低位，为何越来越多人提前还贷了？

从去年房贷紧缩、银行放款周期拉长，到今年房贷利率下行、银行放款周期缩短，目前市场关注的不仅是购房环境逐渐宽松，还有提前还贷以及比预期中缓慢的市场回暖等。

数据显示，目前个人房贷利率下限达到三年来新低，进入历史低位。

(相关资料图)

8月22日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。这是5年期以上LPR今年迎来的第三次调整，今年以来一共下调35个基点。

房贷利率到达历史低点。此前的1月，5年期以上LPR下调5个基点后，又在5月份下调至4.45%，8月15个基点的下调也创下LPR实行以来最大降幅。

此前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率最低可至4.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前的购房环境，已经达到历史上的空前利好与宽松状态。房价与房贷利率的调整，都反映了政策空间环境非常好，只是市场交易反应比较慢，销售同比仍然下跌，但没有出现跌幅扩大的现象。但纵向来看，最近的交易量，比今年4月份的数据表现还是有所上升的。

按揭需求不足

张英（化名）今年7月份回老家把房子贷款提前还清了。她在自己的老家，中部一座三四线城市购买的商品房目前还有10万不到的贷款余额。

尽管房贷利率进入下行周期，但张英的房贷余额所剩不多，利息的变化也没那么明显。而今年她所在的企业由于盈利原因，开始下调员工收入。张英担心近两年内会因为工作变动而带来个人经济的不稳定，索性先把房贷还清了。

今年5月及8月，央行2次下调五年期以上贷款市场报价利率（LPR）之后，部分地区首套房贷款利率降至4.1%，到达历史低位。房贷利率下调，理论上是能够从需求端刺激楼市回暖的。然而，张英们的举动表明，提前还贷，是为了减轻未来负担。

亿翰智库首席分析师张化东指出，当下的按揭需求不足，房贷利率还会呈现下行趋势。银行按揭本身是让消费者更均衡地处理收入与支出之间的关系，但如果大家都提前还贷了，相当于按揭信用消费机制的逐渐流失，对楼市发展未必是良性的。因此张化东认为，商业银行降房贷是趋势。

一名分析人士指出，由于大环境的影响，某些行业激励奖金、收入等呈现下滑趋势；处于调整中的行业比如房地产、互联网也传出降薪、员工优化等消息，导致收入不稳定。

21世纪经济报道记者通过与一些消费者交流了解到，即使房贷利率降低，之前有购房需求也不买房的消费者，是出于对未来3、4个月房价是否有下行风险的考虑，此外，就是自身还贷的不确定性，导致有一部分消费者对于房、车这样的大宗消费心存压力。

财政部原财政科学研究所所长贾康接受媒体采访指出，目前来看，降低到4.1%的房贷利率是合乎逻辑的。他认为，现在经济调整，银根就应该适当松一些，保持流动性的合理充裕。

购房环境渐趋宽松

实际上，除了下调房贷利率，今年各地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括降低首付、提高公积金贷款首付比例等，购房条件越来越宽松，但房地产相关数据的回升速度回升缓慢。

这从前8个月房企销售金额下滑可见一斑。

统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

与之对应的是，1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。

与严跃进观点接近的是，不少业内人士认为，利率下调减轻购房者压力，对于刚需买家而言，房贷利率降低叠加首付比例下调，是一个购房的窗口期。之所以出现前述消费者信心不足的情况，业内人士们认为，与市场政策消化滞后、消费者心态转变等均有关系。

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式匡算，最近这次LPR下降15个基点，可让消费者月供减少88.48元，累积30年还款金额减少3.18万元。

购房环境的逐渐宽松，在三四线城市表现更为明显。比如常熟，首套房贷利率4.1%起，二套未还清的利率在4.9%以上。

值得一提的是，目前房贷宽松政策方面，已不止于下调利率。为了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也试行相关政策，比如二手房“带押过户”。此前南京已经开始试行这一政策。9月19日，据现代快报报道，建设银行无锡分行房贷用户华先生在未提前还贷的情况下顺利将名下的房产完成交易过户，这是无锡市区首单 " 带押过户 " 二手房交易业务正式落地。据无锡市住建局、市自然资源和规划局此前联合对外宣布，无锡市区二手房可以“ 带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。

自6月以来，已有城市对二手房“带押过户”进行试点，包括浙江金华、昆明、济南、苏州、深圳等。

严跃进对后市持乐观态度。他认为部分城市市场回暖比预期要慢，但整体仍然呈现“恢复”趋势。不过他也认为，房贷利率进入下行通道，体现了进一步降低购房者中长期资金成本的导向和迫切性，房贷利率下调空间也在增大。

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