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大湾区房产百事通陈彬:深中通道成新中产投资新风口

2021-06-24 11:30:11来源:和讯网   

虽然2021刚过半,但国家对于房地产市场的调控措施已超200多项,深处“漩涡”中心的深圳,5月更是亮出新招,在二手房指导价的基础上再上一层新房指导价“枷锁”,并实行精装修价格梯度,力图多方位限制新房可能的价格异常;同时发布入户规定意见征求稿,提高入户门槛,从人口端为房市降温。

然而,这些举措也让买房这件难事变得更加复杂,新刚需群体因为金融杠杆被压低,上车难度直接拉高一个层级;有一定资金储备的,匆匆入场畏惧高位接盘,持币而观又害怕错过时机;已形成的房价“鸿沟”无法被填平,早购房享受到的城市发展红利,晚上车的后来者只能羡慕嫉妒恨,唯有聪明的房产“猎手”才能瞄上大湾区发展带来的弯道超车契机。

前海发展辐射大湾区 深中通道被强势看好

2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市等,将在国家发展大局中占据重要战略地位。

其中连通深圳和中山的深中通道备受瞩目,不仅是因为它贯穿东西,能够有效提升大湾区整体圈形辐射发展效率,更是因为深中通道直接对接深圳乃至大湾区的核心CBD地带—前海。

关注深圳的人不难发现,深圳的核心发展思路离不开一个方向—向西发展,从最早连接香港,以国贸大厦为核心的罗湖被视为首个深圳CBD,到凭借金融出挑接过接力棒的福田CBD,再到大批科技企业进驻,“粤海街道办”含金量凸显的南山CBD,成为国家重点建设项目“自由贸易区”的蛇口,再到如今在粤港澳大湾区中承担重要责任的前海,直接对标曼哈顿,将深圳带入全新的前海CBD时代。

曾几何时蛇口被“嫌弃”为破落的小港口,南山被认为全是工厂,到如今几乎是深圳房价最高的地区,变化之快,令人咋舌。

当南山、蛇口的区域红利已经被瓜分殆尽,前海也在带动着宝安的高走,但其政策红利及发展机遇不仅仍有空间,更可通过大湾区辐射更大区域。截至目前,前海CBD已经吸引了包括万科、世茂、华润、招商、卓越、香江等知名开发商进驻,大量五星级写字楼正在肉眼可见地崛起建设,数十万的高质量人群正在等待着在这片土地上发挥能力、挥洒汗水,能够带来的产业、人口、发展红利尚可追赶。

有着7年从业经验,被誉为“大湾区房产百事通”的陈彬分享到:“背靠大湾区、前海发展趋势,深中通道的未来价值值得被长期看好。”

 

从2小时到20分钟 深中通道缩短的不止是时间

深圳到中山的跨江通道(深中通道)是国家重大工程项目,也是粤港澳大湾区的重要交通枢纽,全长约24公里,设东、西两座人工岛以及6.85公里海底隧道,项目按100公里/小时的高速公路标准设计,双向8车道,2016年开建,计划于2024年建成通车,近期正在紧锣密布地安装沉管隧道。

曾经从深圳到中山,需要经过广深沿江高速、南沙大桥等高速路段,长达2小时以上的车程。但3年后深中通道开通,意味着通行时间将缩短为20分钟,实现一次大提速。这也让深圳工作、中山生活有望成为不少人将来的日常。

陈彬介绍到:对比龙岗,虽然地处深圳,但房价已经飙升到6万以上,前海上班的年轻人、刚需客只能望房而叹,即使勉强上车也有着巨大的还贷压力,生活质量低,同时通勤时间不低于1.5个小时,如果再加上上班高峰期堵车因素,需要经过本就车辆密集的罗湖、福田、南山才能到达前海,通勤难度更高。而另一边的中山,房价仍处在价值洼地,随着深中通道的开通,整体通勤时间可以控制在30分钟~1小时,压力更小、效率更高。

按照深圳和中山政府公开的交通信息,未来将有500辆快线巴士专门服务深中两地通勤,加上部分企业设置班车,预计早晚高峰期可以输送6~9万人。

而对比东莞、惠州等地,已经在考虑深圳周边建仓的购房者而言,中山的优势在于:1、借由深中通道,地处粤港澳大湾区的核心地区,三大自贸区中心,火炬开发区、翠亨新区正在争取纳入自贸区的扩区范围,区域发展前景好;2、通勤有优势;3、二手房不限购,同时没有惠州那样的限三(购房满三年才能出售)政策,可以随时买卖;4、投资价值高,目前房价多在1万左右,而东莞、惠州经历轮动后房价已偏高,且东莞进入横盘阶段,较难有突破,惠州因地广人稀,市场上已经出现了供大于求的情况。

此外,中山自身条件也足够优越,一直是国内外闻名的宜居城市,民众生活幸福指数高,居住条件好。数据显示,2010年中山常住人口约312万,2020年增长到442万,净增人口130万,增速达到42%,仅次于广州、深圳的人口增速是广东省内最具人口活力的城市之一。目前中山已经吸引到华润、万科、华侨城、宝龙、香港等多方面实力资方的产业投资,未来地铁、高铁等交通的建设完成也将再次为这座城市的生活便利程度加码。

陈彬还特别提到,中山优秀的教育资源也特别值得刚需购房者考虑,不少年轻家长已经意识到深圳等一线城市内卷压力对孩子的影响,宁做“鸡头”不当“凤尾”的思想,更容易入手到的学区房也成为做选择的关键。

对于中山未来房价的变化,陈彬认为会有以下几个时期:1、1.4~1.8W,广州大涨后轮动阶段;2、1.7~2.2W,二线城市涨完后,全国楼市进入静淡期;3、2.0~2.6W,深中通道即将通车,市场情绪高涨,刚需入场,预计出现在2023年;4、2.5~3W+,2024年深中通道正式通车,热钱进场,配套逐渐完善,基本面上升;5、全面3W+,入住率提升,深莞穗下一轮行情启动。只要把握好入场时间,刚需可以提前吸纳红利,把握好出场时间,投资也能收益良多。

中山购房防踩坑 百事通支招百难解

中山购房虽然前景好,但也不能一股脑就扎进去,还是需要多方考量和学会一些不踩坑的技巧。

大湾区房产百事通陈彬给出的建议是:具体选择中山镇区时,第一阶梯是靠近深中通道的火炬开发区、马鞍岛、东区、岐江新城,第二阶梯是港口镇、西区、南朗镇,其他镇区不做建议。选择开放商时,应以有实力、有知名度的为主,如万科、保利、雅居乐、招商、大信,其中万科环境、配套比较好,目前入住率和租金表现较好,而且入小区就有足球场和高尔夫球场,长远来看也是优秀的卖点。

除地段以外,选房时景观、阳台视野也很重要,同时需要摈弃房屋硬伤,建议靠近路一侧的不要,槽钢层不要,容易出现漏水情况,整体超过34、35层的楼房可能出现层高不足的情况,也可以尽量避免。同样的面积下,3房会比2房好,优先3房选择。购房名额方面,考虑45岁左右年龄段购入,贷款20年,首付3成,和年轻人购买杠杆获益相差不大,可以考虑使用爸妈名额。

在签订合同方面,陈彬建议,如果是新房,需重点查证开放商的五证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《上平方预售许可证》)两书(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,需要对开放商实力和身份背景进行了解,多询问周边价格,确认个人征信和经济能力,避免定金陷阱、抢房陷阱等。如果是二手房合同,则有7个注意事项:1、需进行房屋查档,确认房屋是否有查封、抵押、欠款等情况;2、要注明没有发生过非自然死亡事件(此房非凶宅);3、不能漏水,要真实注明;4、不能有白蚁隐患;5、如出现购买期间限购、购买期间限售、购买期间限贷的情况,双方协商可退还定金;6、贷款不通过,可配合多做几个银行;7、交易过程中如因政策变化,税费变动,需参考国家规定,规范责任在买卖双方。

精挑细选不踩坑,才能坐上风口乘风起。随粤港澳大湾区的联动发展,未来中山也必将像东莞、惠州一样进入限购和横盘时代,但只要能够换位成最早上车的那一批人,那任何变化都能成为喜讯。

(本文转自 和讯网)

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