大湾区房产百事通陈彬：深中通道成新中产投资新风口

2021-06-24 11:30:11来源：和讯网

虽然2021刚过半，但国家对于房地产市场的调控措施已超200多项，深处“漩涡”中心的深圳，5月更是亮出新招，在二手房指导价的基础上再上一层新房指导价“枷锁”，并实行精装修价格梯度，力图多方位限制新房可能的价格异常；同时发布入户规定意见征求稿，提高入户门槛，从人口端为房市降温。

然而，这些举措也让买房这件难事变得更加复杂，新刚需群体因为金融杠杆被压低，上车难度直接拉高一个层级；有一定资金储备的，匆匆入场畏惧高位接盘，持币而观又害怕错过时机；已形成的房价“鸿沟”无法被填平，早购房享受到的城市发展红利，晚上车的后来者只能羡慕嫉妒恨，唯有聪明的房产“猎手”才能瞄上大湾区发展带来的弯道超车契机。

前海发展辐射大湾区深中通道被强势看好

2019年2月，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市等，将在国家发展大局中占据重要战略地位。

其中连通深圳和中山的深中通道备受瞩目，不仅是因为它贯穿东西，能够有效提升大湾区整体圈形辐射发展效率，更是因为深中通道直接对接深圳乃至大湾区的核心CBD地带—前海。

关注深圳的人不难发现，深圳的核心发展思路离不开一个方向—向西发展，从最早连接香港，以国贸大厦为核心的罗湖被视为首个深圳CBD，到凭借金融出挑接过接力棒的福田CBD，再到大批科技企业进驻，“粤海街道办”含金量凸显的南山CBD，成为国家重点建设项目“自由贸易区”的蛇口，再到如今在粤港澳大湾区中承担重要责任的前海，直接对标曼哈顿，将深圳带入全新的前海CBD时代。

曾几何时蛇口被“嫌弃”为破落的小港口，南山被认为全是工厂，到如今几乎是深圳房价最高的地区，变化之快，令人咋舌。

当南山、蛇口的区域红利已经被瓜分殆尽，前海也在带动着宝安的高走，但其政策红利及发展机遇不仅仍有空间，更可通过大湾区辐射更大区域。截至目前，前海CBD已经吸引了包括万科、世茂、华润、招商、卓越、香江等知名开发商进驻，大量五星级写字楼正在肉眼可见地崛起建设，数十万的高质量人群正在等待着在这片土地上发挥能力、挥洒汗水，能够带来的产业、人口、发展红利尚可追赶。

有着7年从业经验，被誉为“大湾区房产百事通”的陈彬分享到：“背靠大湾区、前海发展趋势，深中通道的未来价值值得被长期看好。”

从2小时到20分钟深中通道缩短的不止是时间

深圳到中山的跨江通道（深中通道）是国家重大工程项目，也是粤港澳大湾区的重要交通枢纽，全长约24公里，设东、西两座人工岛以及6.85公里海底隧道，项目按100公里/小时的高速公路标准设计，双向8车道，2016年开建，计划于2024年建成通车，近期正在紧锣密布地安装沉管隧道。

曾经从深圳到中山，需要经过广深沿江高速、南沙大桥等高速路段，长达2小时以上的车程。但3年后深中通道开通，意味着通行时间将缩短为20分钟，实现一次大提速。这也让深圳工作、中山生活有望成为不少人将来的日常。

陈彬介绍到：对比龙岗，虽然地处深圳，但房价已经飙升到6万以上，前海上班的年轻人、刚需客只能望房而叹，即使勉强上车也有着巨大的还贷压力，生活质量低，同时通勤时间不低于1.5个小时，如果再加上上班高峰期堵车因素，需要经过本就车辆密集的罗湖、福田、南山才能到达前海，通勤难度更高。而另一边的中山，房价仍处在价值洼地，随着深中通道的开通，整体通勤时间可以控制在30分钟～1小时，压力更小、效率更高。

按照深圳和中山政府公开的交通信息，未来将有500辆快线巴士专门服务深中两地通勤，加上部分企业设置班车，预计早晚高峰期可以输送6～9万人。

而对比东莞、惠州等地，已经在考虑深圳周边建仓的购房者而言，中山的优势在于：1、借由深中通道，地处粤港澳大湾区的核心地区，三大自贸区中心，火炬开发区、翠亨新区正在争取纳入自贸区的扩区范围，区域发展前景好；2、通勤有优势；3、二手房不限购，同时没有惠州那样的限三（购房满三年才能出售）政策，可以随时买卖；4、投资价值高，目前房价多在1万左右，而东莞、惠州经历轮动后房价已偏高，且东莞进入横盘阶段，较难有突破，惠州因地广人稀，市场上已经出现了供大于求的情况。

此外，中山自身条件也足够优越，一直是国内外闻名的宜居城市，民众生活幸福指数高，居住条件好。数据显示，2010年中山常住人口约312万，2020年增长到442万，净增人口130万，增速达到42%，仅次于广州、深圳的人口增速是广东省内最具人口活力的城市之一。目前中山已经吸引到华润、万科、华侨城、宝龙、香港等多方面实力资方的产业投资，未来地铁、高铁等交通的建设完成也将再次为这座城市的生活便利程度加码。

陈彬还特别提到，中山优秀的教育资源也特别值得刚需购房者考虑，不少年轻家长已经意识到深圳等一线城市内卷压力对孩子的影响，宁做“鸡头”不当“凤尾”的思想，更容易入手到的学区房也成为做选择的关键。

对于中山未来房价的变化，陈彬认为会有以下几个时期：1、1.4～1.8W，广州大涨后轮动阶段；2、1.7～2.2W，二线城市涨完后，全国楼市进入静淡期；3、2.0～2.6W，深中通道即将通车，市场情绪高涨，刚需入场，预计出现在2023年；4、2.5～3W+，2024年深中通道正式通车，热钱进场，配套逐渐完善，基本面上升；5、全面3W+，入住率提升，深莞穗下一轮行情启动。只要把握好入场时间，刚需可以提前吸纳红利，把握好出场时间，投资也能收益良多。

中山购房防踩坑百事通支招百难解

中山购房虽然前景好，但也不能一股脑就扎进去，还是需要多方考量和学会一些不踩坑的技巧。

大湾区房产百事通陈彬给出的建议是：具体选择中山镇区时，第一阶梯是靠近深中通道的火炬开发区、马鞍岛、东区、岐江新城，第二阶梯是港口镇、西区、南朗镇，其他镇区不做建议。选择开放商时，应以有实力、有知名度的为主，如万科、保利、雅居乐、招商、大信，其中万科环境、配套比较好，目前入住率和租金表现较好，而且入小区就有足球场和高尔夫球场，长远来看也是优秀的卖点。

除地段以外，选房时景观、阳台视野也很重要，同时需要摈弃房屋硬伤，建议靠近路一侧的不要，槽钢层不要，容易出现漏水情况，整体超过34、35层的楼房可能出现层高不足的情况，也可以尽量避免。同样的面积下，3房会比2房好，优先3房选择。购房名额方面，考虑45岁左右年龄段购入，贷款20年，首付3成，和年轻人购买杠杆获益相差不大，可以考虑使用爸妈名额。

在签订合同方面，陈彬建议，如果是新房，需重点查证开放商的五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《上平方预售许可证》）两书（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，需要对开放商实力和身份背景进行了解，多询问周边价格，确认个人征信和经济能力，避免定金陷阱、抢房陷阱等。如果是二手房合同，则有7个注意事项：1、需进行房屋查档，确认房屋是否有查封、抵押、欠款等情况；2、要注明没有发生过非自然死亡事件（此房非凶宅）；3、不能漏水，要真实注明；4、不能有白蚁隐患；5、如出现购买期间限购、购买期间限售、购买期间限贷的情况，双方协商可退还定金；6、贷款不通过，可配合多做几个银行；7、交易过程中如因政策变化，税费变动，需参考国家规定，规范责任在买卖双方。

精挑细选不踩坑，才能坐上风口乘风起。随粤港澳大湾区的联动发展，未来中山也必将像东莞、惠州一样进入限购和横盘时代，但只要能够换位成最早上车的那一批人，那任何变化都能成为喜讯。

（本文转自和讯网）

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