地产观潮丨带押过户怎么过深圳购房者盼细则尽快出台

2023-04-13 08:43:36来源：证券时报

目前深圳带押过户的系统还仅仅是试运行阶段，还没有一笔成功完成的业务，细则尚未落地。如果选择带押过户，可能时间和流程上还是会有一些风险，而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。

带押过户的出现，给传统的二手房交易带来新模式，也给交易双方带来了实实在在的好处。不过，记者在深圳市场实探发现，许多二手房业主和购房者对此仍不熟悉，也希望相关实施细则能尽快出台，而且各地带押过户的推广进度也不一。

深圳：系统还仅仅是试运行阶段

【资料图】

“我刚刚把房子出售，但代理的中介经理可能对带押过户业务也不熟，告诉我们现在银行还不能办理相关业务。”黄浩（化名）在深圳龙岗大芬有一套二手房，由于在传统过户方式之下，如果房子原先有贷款、抵押，卖家要结清之前的贷款才能完成过户，所以他想起了带押过户这种模式，“没办法，我还是自己凑齐了赎楼款，买家那边也着急过户。”

什么是带押过户？其实，带押过户通常是指“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。早在1月，深圳六部门联合印发的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》明确，在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的带押过户模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

那么，究竟是否与黄浩所遇到的中介说法那样，现在深圳还不能办理带押过户？记者致电了深圳不动产登记中心，工作人员表示，目前登记中心可以受理带押过户业务，但需要买卖双方和银行经办人三方到场，同时也需要银行准备包括同意函、授权书等众多材料。

随后，记者也向包括招商银行(600036)、建设银行(601939)在内的多家银行个贷经理进行咨询，得到的回复是银行目前可以进行带押过户的业务，但仅仅只有“同行贷款”购房模式，即卖家原来的房贷和买家申请的房贷要在同一家银行，且卖家的房贷只能是纯商贷。“需要提醒的是，目前这个带押过户的系统还仅仅是试运行阶段，还没有一笔成功完成的业务，细则尚未落地。如果选择带押过户，可能时间和流程上还是会有一些风险，而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。”有银行个贷经理表示。

冲击赎楼贷

记者在走访过程中，多位房产中介经理和银行个贷经理都表示，从目前情况来看，如果着急交易过户，还是走原来的赎楼方式过户比较快捷。

有房产中介经理告诉记者，如果卖家的贷款未还清且手中无足够流动资金立刻偿付贷款，一般有两种处理方式：由中介方提供担保，以买家首付款解除卖方质押，再进行过户流程，双方需签订担保合同，中介方面收取一定的手续费。而另一种方式则是卖家向金融机构寻求“过桥资金”，借贷偿还贷款后再卖房交易。记者发现，目前市面上的担保机构联合中介人士可以为这样的服务牵线，利率一般为日息万分之八左右，也变相加重了二手房交易成本。

多位业内人士表示，带押过户的细则如能尽快落地实施，或将大幅缩小赎楼贷业务的市场规模。总之，二手房带押过户使得买方无需承担提前垫资风险，卖方无须承担过桥费逾期风险，对于银行而言随着二手房交易量提升其贷款量也将提高，或许是一项“多赢”的决定。

如何规避风险

据不完全统计，目前共有15个省份100多个地市开展了带押过户。中指研究院市场研究总监陈文静向记者介绍，目前多地在实践探索中主要形成了三种模式。第一种是新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。第二种是新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。第三种是抵押权变更模式，通过抵押权变更，实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

其实，带押过户需要四方主体，即卖方、买方、不动产登记部门和银行之间的密切配合与无缝衔接。所以，买卖双方最关心的就是风险问题。

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，带押过户在推进过程中要特别注意防范风险。一是需要银行的同意和密切配合，如果旧抵押和新抵押不是同一个银行，就会比较麻烦，新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，这些都需要银行做好细节控制。

二是需要不动产登记中心设定专门的一体化办事窗口，规范具体的交易流程和细节，做好流程精细化控制。银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道，任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。如果想带押过户，购房人务必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都做到精细化，跟银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。另外，作为购房人，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信情况，了解清楚购房人的贷款能力，避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。

校对：陶谦

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