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2022年房企投资意愿降至谷底 “22城+长三角”最受青睐

2022-12-28 08:50:44来源:克而瑞地产研究微信号  

央国企支撑但“动能衰减”

城投托底下市场难见起色

◎文/ 克而瑞研究中心


【资料图】

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2022年,投资低迷的情绪维持了一整年。22城集中供地虽在延续,但自2021年首轮之后,热度一路走低,除部分特别优质的地块以外,底价成交、城投托底成为常态。

对于大部分房企而言,三道红线带来的压力尚未缓解,又受到疫情等不可抗外界因素的影响,在市场持续低迷下,依然面临较高的现金流压力和经营难度,因此整体的投资积极性降至谷底。全年百强房企拿地销售比仅有0.18,创2017年以来的最低水平,有超过四成百强房企今年投资几乎暂停。

在整体低迷的情况下,百强拿地高峰期集中于第二、三季度,与集中供地的节奏高度相关。百强投资金额的82%集中于22城,并且形成了以“22城市+长三角”为主的投资分布格局。实际上,当前仅有集中供地22城能够吸引企业拿地,多数三四线城市无人问津。

头部的央企如华润、中海等虽然投资力度在四季度有所收缩,但依然位列投资金额TOP3,且拿地销售比也高于平均水平;民企今年普遍投资萎靡,但也出现了如滨江、伟星、龙湖等“逆行者”。

值得注意的是,与去年相比,2022年城投“托底”依旧是集中供地主旋律,其中2022年城投参与拿地金额、建面、幅数占比分别达到44%、55%、55%,分别较2021增加13、17、14个百分点。

整体而言,年末已有利好房企发债、融资等政策出台,但目前来看对于房企投资并未产生立竿见影的效果,预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前,房企的投资都将保持非常谨慎的态度。而对于头部央企、以及小部分民企来说,此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。

总 结

1

拿地销售比降至近五年新低,2022年房企投资意愿降至谷底

2022年百强房企拿地销售比仅有0.18,降至2017年以来的最低点,且仅有2017年的1/3水平,也远远低于房企普遍拿地销售比0.3的习惯“红线”。换而言之,2022年房企拿地意愿已经跌入谷底,在今年市场情况仍持续冷淡、且前景不明朗的情况下,房企的投资持续保持谨慎状态,工作以保证现有项目的销售、回款、交付为主。

细化到各个季度的情况来看,2022年与2021年的趋势保持一致,全年拿地意愿最高的时间均为第二、三季度,而年初和年末的拿地销售比则处于低位,整体呈现“山”字型的走势,但2022年的高点(0.25)与2021年(0.38)相比,投资意愿明显下降。

百强房企的投资节奏依然与集中供地高度相关,在集中供地出让量最高的第二、三季度,也是房企拿地销售比最高的两个季度,而第四季度随着集中供地量逐渐下降,百强房企的投资意愿也快速减弱。可见除了22集中供地城市以外,百强房企在其他城市投资的意愿更低。

2

销售50强月均投资金额较去年下降75%,三季度央企拿地、四季度城投托底

2022年以来房企投资力度持续低迷,销售50强房企的单月投资额屡创新低。截止至11月末,50强房企全年平均拿地金额近65亿元,较2021年月均下降65%,单月拿地金额最高为6月份,近1400亿元,较2021年6月份的最高点下降幅度达到75%。

分季度来看,上半年受到春节、疫情、集中供地未开始等因素的共同作用,单月的投资力度低位浮动。

从6月份开始以及第三季度,集中供地进入集中“井喷”期,也带动了房企投资力度增加,但这部分投资力度的增加主要是由供应增加而带来的,且整体力度与去年相比依然是处于非常低的水平。

实际上,6-9月是央企拿地的“高峰期”,主要是受到上海、广州、杭州等一线、准一线城市拍地影响。这一阶段拿地央企并没有出现新鲜血液,以招商、保利、华润、中海为主,其中华润7-8月拿地金额连续超过百亿,主要分布在成都、深圳等核心城市。

四季度以来,房企的投资力度再度跌入谷底,且在11月达到了全年最低点,50强房企的单月投资额度仅有164亿元,创下近三年新低,同环比则分别下降53%和68%,相较2021年5月高点下降97%。

值得注意的是,四季度以来此相对强势的国央企拿地脚步也大幅放缓,尤其是央企投资略显乏力。一方面是受到集中供地节奏影响,国央企多数只聚焦在核心一线城市;另一方面在补仓之后,央国企主动降低拿地意愿。这也与四季度以来,城投频繁在土地市场拿地相印证。

综合来看,50强房企的投资力度在年底持续回落,并不符合土地市场常见的“年末回温”规律,一方面是当前在现金流紧张的情况下,房企大多数采用谨慎的投资态度,以销定投,而不是像过去有固定拿地指标需要完成;另一方面,年末虽然许多集中供地城市还在积极进行第4、5轮供地,但最后的两轮供地普遍体量较小,对房企投资的带动力度不高。

3

半数新增货值仍集中于10强房企,强者恒强格局进一步加剧

(略)

4

央国企拿地贯穿全年但年末略显乏力,城投持续托底下民企集体“隐身”

(略)

5

城投拿地“越托越多、越托越中心”,下半年城投联合拿地比例提升

集中供地在今年仍是企业投资最为关注的侧重点,但整体来看,2022年集中供地虽然频次增加,不少城市从3轮增加至4、5轮,但实际上第四轮和第五轮的总供应量是较低的,从历次成交总金额变化也能看出。截止12月12日,2022年集中供地总成交金额与2021年相比下降28%,虽然增加了供应频次,但实际总供应量并无提升。

从各类房企的投资占比变化来看,2022年有“2升3降”的特征2升是城投、联合拿地的比例有所攀升,城投拿地比例在今年前3轮从27%上升至45%,在第五轮城投拿地比例更是高达54%,联合拿地比例则主要在第四、第五轮明显上涨,主要可能是由于城投持续托底的压力较大,部分城市出现了“城投+民企”新势力,例如苏州的第五轮集中出让了10宗地,其中半数为“城投+民企”联合体所竞得;

3降则是指央企、民企和地方国企历次的投资占比主要呈现下降的走势,在第五轮中这三类房企拿地的比例已经远低于城投和联合拿地。

而城投作2022年集中供地拿地的主要力量,在集中供地中体现出了较为“反周期”的拿地走势,结合其从2021年开始的各轮拿地金额和占比走势来看则更加明显:

在其他房企投资金额、投资占比渐次走低的情况下,城投公司全口径投资金额和占比逆势走高,2021年的三批次集中供地中,城投公司的拿地金额从1585.3亿元提升到3229.5亿元,占集中供地总成交金地的比例也从15%上升到54%;2022年市场整体转冷,前三轮集中供地中,城投公司的拿地金额从1829.4亿元提升至2649.8亿元,占比则从37%逐步涨至55%;第四轮和第五轮由于总供应量低,城投拿地金额也大幅下降,但占比依然达到55%和80%(第五轮仅有无锡、苏州拍地)。

除了总投资力度持续增加以外,城投公司在集中供地中的投资变化还呈现“越托越多、越托越贵”的特征:

城投公司拿地中底价成交幅数的占比持续增加。在市场较火热的时期,仍有不少城投公司溢价拿地,此时这部分城投公司拿地的目的或许以项目开发、盈利为目的,而从2021年的第二轮开始,底价拿地的比例升至90%左右,并持续保持高位,更加凸显了城投拿地是为了“托底”的本质。

另外,城投公司拿地的平均楼板价也持续走高,体现了城投拿地逐渐从一般的地块向优质地块转变。2021年的前两轮城投公司拿地平均楼板价均在8000元/平方米以下,仅第三轮提升到了8000元/平方米以上;进入2022年以后,城投公司在集中供地的平均拿地楼板价均超过9000元/平方米,第五轮中甚至达到13020元/平方米。城投公司拿地楼板价的上升,体现了城投公司拿地结构有所改变,从对非核心区、非重点区域的普通地块逐渐转变为核心区域、核心地块;也说明在市场持续低迷的情况下,需要托底的地块越来越多,优质地块逐渐也成为托底对象。

图:2021年-2022年城投公司历次底价拿地比例及平均楼板价(单位:元/平方米)(略)

6

“22城+长三角”最受青睐,百强一二线投资占比85%

2022年百强房企的投资分布情形成了以“22城+长三角”为最主要区域的投资格局,百强投资额中有82%集中于22个核心城市,集中供地城市在企业整体投资积极性持续下降的情况下,成为持续关注的焦点。

从能级来看,一线城市地价虽高,但土地资源较为稀缺,占百强房企前11月投资额的37%,与去年同期相比减少5个百分点;二线城市既是集中供地的主力城市,土地价格也相对较高,成为今年百强房企投资额占比最高的能级,占比达到48%,比去年同期提升了10个百分点;三四线城市今年整体市场走弱,仅占百强投资的15%,比去年同期减少5个百分点。

区域方面,长三角稳坐“房企投资力度最大”区域,连续4个季度末房企在长三角的投资占比均超过40%,其次百强房企在珠三角投资力度最大,11月末达到25%,而百强房企在环渤海、中西部的投资占比则分别低至13%和16%。

细化到城市层面,杭州、北京年内百强投资金额已经超过1000亿元,其次上海、深圳也超过500亿元,广州则以392亿元位列第五。百强房企投资金额TOP20城市中,有15个来自集中供地的重点城市;此外还有佛山、东莞、西安、金华和温州5个非集中供地城市进入TOP20。

展 望

今年已有不少城市的集中供地批次从3轮增至4、5轮,预计增加供应频次将逐渐成为22城的共同动作,而随着批次的增加,集中供地的“集中”性也将随之降低,未来“预公告+集中出让”的模式可能成为主流。对于房企来说,这样更有利于进行充分的投前研判、腾挪资金,但供地模式的改变对于房企投资的刺激效果有限,要整体投资复苏,还是需要市场环境真正有所好转。

1

央国平为主的投资格局难改,民企是土地市场的“试金石”

(略)

2

城投还将持续托底,后续合作、代建机遇可寻求

房企投资时关注的重点毫无疑问仍是集中供地的22个城市,但在2022年的集中供地中,城投“托底”成为贯穿始终的主旋律,即使在过去几轮土地市场低位时,也少见有如此大量的地方城投进行兜底。但从后续开发的角度来看,例如苏高新等部分区属一级的城投有一定开发能力,但大多数城投(尤其以轨交为主)的房地产项目开发能力相对欠缺,从这一点来看,这也给部分未能拿地企业带来了一定的合作、代建机会。

民企或其他未拿地的房企,可与拿到地的城投公司进行合作开发。一种方式是在拿地前期进行合作,例如在北京和上海,土地本身的价格就较贵,联合拿地既起到一定“托底”作用,也能补充优质土储,招商、保利、华润等都在沪、深与城投一起拿地,在苏州等城市的四轮土拍中,也有小规模的本地民企开始与城投进行合作拿地。另一种方式是城投拿地后续的合作开发的机会。考虑到本身城投开发能力较弱,合作开发或是部分企业参与到核心城市房地产开发的机遇之一。

第二,利用自身的品牌进行轻资产的代建。通过轻资产运作减少资金压力,既能保持企业市场地位,寻找新出路,也能减轻城投开发的压力,一举两得。在战略上,已有诸多规模房企开始了陆续成立代建品牌,据不完全统计,截至2022年11月发展代建业务的品牌房企已经超过60家。

3

短期投资预期持续谨慎,企业拿地应以“换仓提质” 为先

从目前市场情况来看,未来房企投资依然将保持谨慎的态度,其中既包括降低投资力度,也包括集中投资于非常优质的地块,正所谓“把钱用在刀刃上”,因此一线城市的优质地块还是会吸引多家头部房企进行激烈的竞拍,与其他地块热度形成鲜明对比,土地市场的分化也将持续。

而从企业的总土储去化周期不难发现,诸多企业已经从去年下半年停止拿地,却陷入“越不拿越难卖”的困境。一方面是由于当前行业进入无增长时期,过往需求已被过度透支,行业下行期销售难免大幅锐减;另一方面,虽然部分企业总土储货值总量较高,但存在大量“僵尸库存”,本身存量库存去化显著慢于新增土地,即便不拿地,市场走弱之下去化周期仍然会大幅攀高。此前大量房企依托三四线周期实现规模快速发展,在当前行情下,土储结构相对较差,去化自然减速。

因此,短期的不拿地只是应对当前行业风险、企业风险的一种手段,在当前的行业格局下,不拿地去化周期仍会持续上升,而越难卖进而会导致销售汇款、现金流难以得到改善,陷入僵局。想要熬过行业寒冬,企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。

城市选择越发趋同之下,深耕城市群、投资聚焦在核心一二线城市是上策。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地,市场份额将稳中有升。并且,在建设现代化都市圈过程中,核心城市与卫星城市市场价值将重构,这也是未来企业投资的重点。在不为了拿地而拿地的策略下,区域深耕需要选择市场有溢价、有上升空间的城市。

本文为《2022年中国房地产总结与展望:投资篇》删减版

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