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房企融资“三箭齐发”，置业信心能否回暖？

2022-12-09 08:39:39来源：中指研究院微信号

(资料图片)

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为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告（点击获取报告），以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研（点击查看）平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超7000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

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?划重点：

①新增确诊病例爆发：10月以来疫情快速反弹，全国单日新增确诊超3.3万例，广东、北京、重庆、四川、河南等地疫情均较严重。

②收入预期快速走弱：11月收入预期快速走弱，收入下降及失业占比明显提升，收入增长与稳定预期快速下滑。

③购房计划出现延迟：短期购房置业计划出现延长，28%的受访者计划在半年内买房，环比下降2个百分点。

④重磅利好持续释放：11月中央优化疫情防控措施，北京、重庆、山东、浙江、上海等省份陆续跟进；同时中央开始转向支持房企融资，形成信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度支持政策。

⑤未来预期出现改善：11月房价下跌预期约为22%，环比下降1个百分点，出现见顶迹象；同时强于上月意愿出现低位回升，占比约为28%，环比上升4个百分点。

⑥刺激政策仍需加码：目前楼市运行仍相对较弱，收入无保障、房价下跌是短期抑制购房主要因素，稳经济、保就业、稳投资仍是未来重点发力方向，政策端下调房贷利率、降首付比例、提高购房补贴能够刺激需求入市。

受访者画像

与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军。

图：2022年11月受访者年龄和城市能级占比

本月看房置业情况

◆疫情管控：10月份以来疫情持续加剧，全国各省份均受到影响，广东、北京、重庆、四川、河南、云南、山西等地疫情较为严重

疫情出现快速扩散。2022年10月黄金周人员流动提升，导致新冠病毒出现快速传播反弹，10月本土新增确诊病例开始出现增加，累计达到8241例，11月疫情加剧，单日本土新增确诊病例超过3000例，无症状感染者单日新增超3万例，11月本土新增病例超过6万例，再创历史新高水平。整体来看，此轮奥密克戎病毒具有传染性强、潜伏期短、致死率弱的特征，疫情扩散速度相对较快、感染规模较大、多链条传播隐匿性强，尤其是广州、重庆、北京、郑州等地出现大规模、长时间的疫情风波，天津、武汉、西宁、昆明、成都、兰州、西安等地疫情也出现明显反弹，短期疫情防控形势依然异常复杂严峻，对工作和生活的干扰或仍将持续一段时间。

图：2022年下半年全国新增本土确诊病例数量

数据来源：国家卫健委和各省卫健委通报

疫情管控影响较大，超七成人群受到管控，封控时长多在半个月以内。本轮疫情的大规模反弹，对人们工作生活产生明显的干扰影响，据调查显示，约75%的人群受到疫情封控影响，其中31%的受访者多居家1-2周，27%受访者管控在3-5天之间，甚至有16%的受访者表示疫情管控时间相对较长，封控时长达到1个月以上。

图：2022年11月受疫情影响封控时间长度

◆收入预期：企业融资扩张意愿减弱，收入预期降至历史低位，失业风险提升

收入预期快速减弱，失业风险提升。据调查显示，社会收入预期出现快速下滑，11月预期未来可能失业、没有收入的占比上升至9%，达到历史新高水平；收入预期减少的比例也快速增加，11月占比上升至18%，环比增加4个百分点；同时未来收入预期稳定、收入预期增加的占比也出现明显的下滑，11月占比分别为40%、30%，环比分别下降5个百分点、4个百分点。整体来看，由于疫情不确定因素的影响，企业再贷款、扩张的意愿明显减弱，多数企业正常运营受到干扰，叠加培训机构、互联网、房地产行业出现大量裁员，目前未来收入预期已经降到低位水平，很多人收入水平已经出现下降。

图：受访者对未来收入预期

◆购房计划：疫情大幅反弹延长短期购房置业计划，政策重磅利好缩短长期置业时间

购房入市节奏有所减弱。2022年11月，28%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比下降2个百分点，计划半年到1年内的占比为47%环比提升7个百分点，1年以上的购房占比出现下滑。整体来看，受疫情大幅扩散影响，购房者入市节奏放缓，半年内占比延续下滑，半年到1年占比明显提升；同时受重磅“三支箭”的利好影响，1年以上置业的购房者入市积极性出现提升。

图：2022年11月购房计划的时间分布

刚需、改善购房需求出现下降，投资占比有所上升。据调查显示，11月刚需购房购房占比继续降至24%，占比较上月下降1个百分点，改善需求11月占比延续下滑，环比下降2个百分点降至36%，主要是疫情影响刚需收入水平，影响刚需入市节奏，导致置换链条明显受阻，改善需求释放明显放缓。而投资的需求出现明显的回升，11月占比达到20%，环比提升3个百分点，已经回升至相对高位水平，主要是受中央持续重磅政策利好，对行业未来发展预期出现改善，带动购房需求出现改善。

图：2022年11月各类置业需求占比变化

◆置业到访：一二线受疫情影响严重，到访占比明显下滑，三四线到访占比低位提升

全国置业到访占比稳中有升，一二线看房受阻，三四线到访低位回升。11月约53%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，环比上月增加6个百分点。从不同城市等级来看，一线、二线到访受疫情影响出现下滑，其中一线到访占比约为66%，环比下降3个百分点，二线到访占比约为51%，环比下降2个百分点；而三四线到访占比出现低位回升现象，占比分别为47%、37%，环比分别增加9个百分点、11个百分点。

图：2022年11月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）

老带新、渠道营销位居高位。从近期购房者获取信息渠道调研状况来看，老带新、中介渠道占比持续处于相对高位水平，11月份占比分别达到64%、54%，自然来访、网络营销等方式也呈现低位回升趋势。整体来看，新房销售延续较冷，叠加疫情影响，导致需求端释放缓慢，房企加大营销力度，项目佣金比例相对较高，渠道/中介、老带新方式力度较大，叠加重磅政策利好下，自然来访、网络信息传播等获客方式有所改善。

图：2022年11月受访者获取房源渠道

未来购房预期变化

◆防疫优化：疫情管控出现放松，但风险仍相对较大，居民对未来预期改善有限

全国各地出现疫情管控优化。11月中央出台优化防控二十条措施，对管控范围、隔离时间、风险划定等多个方面进行优化，随后广州率先进行进行突破，随后北京、重庆、山东、浙江、上海等省份逐步开始落实优化措施，对乘坐地铁、公交、出租车等公共交通工具，不再查验健康码和核酸检测阴性证明，部分城市开始取消全员核酸检测、非必要不做核酸，同时开始不查核酸、不查健康码、不扫场所码。从受访者调查显示，37%的人群表示防疫管控出现小幅放松，28%受访者表示管控明显放松，27%的占比表示目前防疫保持相对稳定，仅有8%的人群表示疫情防控持续较紧。

图：购房者对管控措施的感受

居民对未来预期难言乐观。近期新冠病例数量持续高位增长，叠加持续3年的严格管控，导致病毒风险较高的观念深入人心，虽然近期各地开始陆续放松疫情管控，宣传奥密克戎病株致病性弱，但整体居民预期仍难言乐观，据调查显示，仅有32%的人群表示对未来预期乐观，未来活动自由、生活将逐步改善，32%占比表示未来生活或仍将维持现在的状况，改善幅度相对较小，另有27%受访者表示疫情放开或将导致感染风险提升，未来活动将更加谨慎。整体来看，疫情管控放松，短期居民预期改善相对较弱，需要时间进行修复，同时需要更多口服特效药来缓解恐惧心理、改善未来发展预期。

图：疫情管控放松后购房者对未来生活的预期

◆重磅政策：融资政策放松的市场感知度较高，但效果预期相对一般

“三支箭”重磅放松政策感知度较高。11月份以来，中央开始重磅放松政策，从房企融资端支持改善房地产行业资金紧张，先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资，初步形成信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。据调查显示，95%的受访者表示知道近期的重磅放松政策，其中近七成表示对政策内容比较熟悉，仅有5%不清楚政策放松消息。

图：购房者对近期重磅政策的感知程度

政策效果预期相对一般。据调查显示，约有36%的受访者表示连续性的重磅政策能有效改善市场低迷运行，对未来楼市发展起到提振作用，但也有33%的占比表示供应端的融资改善，短期对市场提振效果相对有限，需要有效解决收入问题，出台刺激需求政策。从不同角度来看，房企对政策效果预期相对乐观，认为政策有明显提振作用的占比较高，达到44%；购房者对政策效果相对一般，认为有提振效果、不能改善市场、不清楚占比均在三成左右；而房地产其他从业人员相对比较悲观，近六成对政策效果不清楚，有35%的占比表示政策改善作用或相对有限，相关业务影响比较严重。

表：能否改善未来房地产市场状况

重磅政策能小幅提振购房意愿。据调查显示，46%的受访者表示重磅政策能改善未来楼市运行预期，未来或将逐步积极进行购房，有30%占比对楼市运行比较悲观，表示利好政策并不能提升未来购房意愿。整体来看，目前楼市销售依然较冷，多数城市房价持续下跌，市场观望、悲观氛围仍相对较浓，需要时间进行修复，同时需要配合需求端政策，通过重磅组合拳改善楼市运行。

图：能否提升购房意愿

◆未来发展预期：政策放松预期较高，房价下跌预期出现见顶迹象，但仍处于高位

政策放松预期持续处于高位。据调查显示，市场调控宽松预期稳中有升，11月政策预期宽松占比约为47%，环比上升2个百分点，稳定预期环比基本持平，占比约为38%，政策收紧预期持续低位水平。整体来看，近期重磅政策放松，叠加疫情管控优化，提升购房者未来政策放松预期，整体政策放松预期仍处于相对高位。

图：受访者未来政策预期

房价下跌预期出现下滑。据调查显示，多数城市房价持续处于下跌状况，叠加疫情因素影响，购房者未来预期持续较弱，房价下跌预期占比仍处于相对高位，但在行业进去全面宽松后，房价下跌预期出现见顶迹象，同时房价上涨占比出现一定回升，约23%占比表示房价未来将延续上涨，环比增加2个百分点，但整体房价信心相对较弱。

图：受访者未来房价预期

计划看房占比小幅提升。本月计划看房的受访者占比为62%，较上月增加11个百分点，整体仍处于中高水平。从不同能级来看，一线计划看房改善相对有限，计划看房占比环比持平；二线看房计划略有改善，11月占比约为61%，环比提升3个百分点；三四线及县城看房计划出现明显改善，11月占比分别为58%、49%，环比分别提升17个百分点、19个百分点，逐步恢复至中等水平。

图：2022年11月受访者未来准备看房情况（全国和不同能级）

◆短期置业意愿：置业意愿低位回升，二线、三四线购房意愿出现改善

11月置业意愿小幅改善，但购房意愿仍相对较弱。调查显示，市场置业意愿出现小幅改善，11月强于上月占比微升至28%，环比上升4个百分点，弱于上月意愿降至21%，环比下降4个百分点。整体来看，近期重磅政策出现明显优化后，一定程度提振购房信心，带动购房意愿呈现低位回升迹象，但目前楼市运行环境依然相对较弱，购房积极性仍处于低位，未来仍需时间修复。

图：2022年11月受访者相比上月本月购房意愿变化

一线置业意愿延续下滑，二线、三四线置业意愿低位回升。截至11月，一线城市置业意愿强于上月占比为38%，环比下降11个百分点，主要是受疫情封控影响，市场置业意愿出现大幅下滑；二线置业意愿稳中有升，强于上月占比为28%，环比增加2个百分点；三四线置业意愿低位回升，强于上月占比为22%，环比上升6个百分点，但整体置业意愿仍相对低迷。

图：2022年11月受访者相比上月购房意愿变化（不同能级）

京津冀、海峡西岸置业意愿出现改善，长三角购房意愿出现下滑。11月置业调查显示，京津冀、海峡西岸区域置业意愿出现低位回升，强于上月占比环比分别增加8、9个百分点，成渝、关中、珠三角、中原等区域置业意愿出现小幅改善，强于上月占比分别提升3-5个百分点，而长三角置业意愿出现下滑，强于上月意愿占比为39%，环比下降7个百分点，疫情对收入及未来预期影响相对较大。

图：2022年11月受访者相比上月购房意愿变化（不同区域）

◆改善置业方向：收入下降、房价下跌是短期抑制购房主要因素，是行业改善重点方向

收入无保障、还贷压力大、房价会下跌仍是影响居民置业主要因素。据调查显示，疫情管控导致居民收入下滑、就业稳定性减弱，逐步成为近期抑制居民购房的主要原因，占比达到51%；其次是购房还贷压力大，占比达到49%，多数城市房价相对比较高，房价收入比超出正常范围，导致居民还贷压力相对较大；再次是购房者对未来房地产发展较为悲观，39%占比认为未来房价会出现下跌，目前不是购房的好时机，未来存在资产缩水的风险。此外，项目烂尾风险、首付资金不足、政策仍会放松等因素也一定程度影响购房入市节奏。

图：购房置业的主要抑制因素（多选）

促进经济修复、保就业、稳投资或将成为未来重点发力方向。据调查显示，53%的受访者认为就业与收入有保障，能有效改善未来购房信心；同时有超四成占比表示经济开始逐步复苏、股票、基金等投资收益逐步改善，能提升未来发展预期，增值收益或将通过房子资产进行保质增值；另有36%的人群表示政策继续放松，有效降低购房门槛、购房成本能够提升未来购房意愿；而疫情管控、交付风险等因素已不是明显的制约性因素。

图：能改善购房置业的主要因素（多选）

下调房贷利率、降首付比例、提高购房补贴能够刺激需求入市。据调查显示，55%的受访者希望进一步下调房贷利率，减轻未来还贷压力，尤其是存量高房贷利率，释放社会购买力，49%占比表示降低首付比例能改善上车门槛，促进购房需求释放，48%的人群希望提升购房补贴，吸引刺激需求快速释放。而贷款额度提升、放松限购/限售、放松落户等效果相对较弱。

图：受访者期待政策放松的方向（多选）

总结和企业策略建议

◆总结

总体来看，本月疫情大规模爆发，严重影响经济运行与收入预期，导致购房计划、购房需求释放出现一定程度延迟；近期伴随疫情防控边际放松、中央重磅支持房企多渠道融资，带动房地产行业逐步进入全面宽松时期，一定程度提振购房者未来发展预期，购房意愿出现小幅提升，房价下跌预期现见顶迹象，但整体楼市表现仍相对较冷，购房者入市意愿较弱，观望情绪仍较严重，稳经济、稳就业、刺激政策仍需进一步强化。

◆企业策略建议：紧抓政策、节点窗口期，积极营销回款，谨慎投资、聚焦需求城市

11月以来全国各地逐步优化放松疫情管控，同时中央开始强力救房企，先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资，“三支箭”齐发带动房地产行业形成银行贷款、企业发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持政策体系；但供给端融资问题缓解后，市场的良性循环仍有赖于居民购房需求回暖，目前市场购买力不足、观望情绪较浓，短期市场仍存在调整压力，市场信心仍处于低位水平，但未来房地产行业持续下行压力有所减弱，需要时间重塑行业发展信心，带动市场筑底回升，未来各线城市或将逐步开始低位修复，北京、上海、杭州、成都等强一二线城市政策改善或将有助于提升购房情绪，建议抓住政策窗口期积极营销，郑州、武汉、重庆、贵阳、潍坊、烟台等弱二线及三四线城市或将低位徘徊，建议随行就市、加大降价促销力度。从投资端来看，近期房企资金出现明显缓解，未来资金持续改善仍有赖于销售提升，短期房企拿地仍需谨慎，尤其是在出生率下降、城镇化减速的背景下，房地产市场逐步进入存量时代，未来市场将呈现结构性机会；而对于资金相对充裕的房企来说，可适度进行逆势抄底，资金困境解除、未来融资环境进一步改善空间相对较小，重点关注人均住房间数小于1、人均GDP较高的城市，尤其是上海、深圳、杭州等东部核心城市。

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置业需求报告：

“三胎”放开与置业需求调查报告

https://u.fang.com/ytbssj/

2022年10月百城居民置业意愿调查报告

https://u.fang.com/yszmxx/

政策解读：

中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）

https://u.fang.com/yt4o6q/

国常会再提房地产，托底信号明确！

https://u.fang.com/yt4pt6/

再发利好！预售资金监管优化举措来了