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全球播报:贝壳过冬

2022-12-05 15:48:29来源：地产财富会微信号  

地产财富会

地产持续下行的阴霾中，


(资料图片仅供参考)

平行世界中的贝壳过得怎样了？

2022-12-5

房地产漫长的下行筑底周期中，牵一发而动全身。

销售环境的变化，市场情绪的变化，激烈而又迅速地传导至行业的每一个毛细血管中来，也让地产平行世界中的居住服务行业不可避免地遭遇一定程度的创伤。

这种背景下，尤其是作为居住服务行业头部企业的贝壳，被置于聚光灯下获得更多的关注和曝光量。

贝壳业绩表现如何？

是否具备足够的稳定性？

是否能发挥头部作用率先走出行业上空笼罩的阴霾？

外界的聚焦中，近日贝壳发布了Q3财报，透过数据，我们发现特殊的行业背景下，这份财报其实有很多值得探究和思考的地方。

多只脚走路

新曲线越来越重要

过去房地产的下行，让贝壳在存量房、新房领域受到不小的冲击，业绩表现相对低迷，但从贝壳三季度财报来看，这种低迷已被打破。

贝壳第三季度营业收入为176亿元，环比增长28%。这是贝壳回暖的一个标志。

具体来看，贝壳多个核心业务均实现了环比增长：

存量房业务净收入72亿元，环比增长29%；新房业务净收入78亿元，环比增长17%；家装家居业务收入超18亿元，环比增长34%。

这样的数据搁往常并不惊艳，但在市场下行中有着特殊的意味：

一方面，新房和存量房业务是贝壳的绝对核心业务，环比均增跑赢大市是一个好的信号，说明贝壳自我调整和修复能力得到了体现。同时，随着近期房地产政策端的持续发力，地产财富会判断其新房和存量房业务四季度和未来表现一定是持续回暖升温的状态。

另一方面，贝壳家装家居业务表现着实让人有眼前一亮的感觉。环比增长34%的同时，贝壳家装家居业务也实现了逆市同比增长超过40%，三季度完成签约合同额接近20亿元，同比提升超过60%。

这说明，贝壳家装家居业务发展提速日趋成熟，并进入到了一个正反馈发展的新时期，成为贝壳安全过冬的天然屏障。

贝壳切入的家装市场非常广阔，但集中度却相对较低，行业亟待标准化，竞争格局尚待形成。同时，据中金证券研报，我国家装市场当前规模超2万亿元，预计未来五年有望维持近两位数的复合增长。

资料来源：艾瑞咨询，中金公司研究部

在全球新经济周期下，企业如何越过冬天，怎么走？用几只脚走？这些解题方法将决定企业的存亡和未来发展。

比起单一主动收缩以防御姿态面对挑战，学会用多只脚走路将越来越关键。

所以，这样一个市场，能够阻隔或者说最大程度减少贝壳在不确定环境中各种不利因素的影响，构筑企业增长的“第二曲线”，助力贝壳“一体两翼”战略获得新突破。

去肥增瘦

实现优质产能留存是必备素养

近年来，一场又一场去肥增瘦、提质增效的风潮从互联网企业席卷全国。

包括字节跳动、拼多多、B站等互联网企业纷纷把去肥增瘦视为企业发展的必备素养。

比如字节跳动要求，现在业务立新项目时要提高标准，愿景不明确、价值不突出的项目都要被砍掉。另一边主张向组织动刀子，兑现管理红利。

同样的变革也发生在贝壳身上，在居住服务行业由“规模”转向“高质量发展”的历史契机下，贝壳主动变革，通过有效留存优质服务产能、提升经纪人福祉和帮助经纪人实现职业化发展等途径，保障消费者能更好地获得有品质的房产交易服务。

首先，贝壳落实一系列精细化运营理念，推动企业运营质量提升。同时，贝壳努力帮助店东、经纪人提升作业、服务能力，构建更优质、更高效的服务者体系。

三季度末，贝壳平台活跃门店数超过39,700家，环比降幅约3%，连接活跃经纪人超过37万人，环比降幅收窄至2%。在稳定的人店规模上，门店和经纪人结构不断改善，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高。

贝壳去肥增瘦的结果是人效提高，组织更加轻盈。

二季度对比一季度，从业时长超过3年的经纪人占比提升了约10%，店均和人均效益也在提高。

“我们在费用优化上的一系列成果在第三季度显现，公司的经营效率和健康度也显著提升”，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛认为，这主要得益于贝壳早在一年多以前面对市场波动时，坚决采取的一系列提质增效的举措。

当下，很多行业依靠过往“数量增长”的盈利模式已经难以为继，企业需要转而寻求“质量增长”，通过自我造血、通过挖掘人效，才能实现长期可持续发展。

值得一提的是，在新房领域，贝壳也发起了一系列举措，助推行业生态的改善。

特殊市场环境下，购房者更加谨慎挑剔，存在“想买而不敢买”的普遍现象。

拿什么打动说服取信购房者？成为行业亟待解决的难题。

于是，贝壳适时在消费者侧做出调整，为了帮助消费者规避风险，贝壳重点强化施工进度采集和对外展示工作。对过往合作项目和非合作、未竣工项目进行准确、全方位、多点位施工进展采集和对外展示。

截至11月15日，贝壳对施工进度采集和对外展示项目数量已经达到32,442个。

同时，在运营侧，贝壳在快佣模式基础上推进新房聚焦盘策略，筛选出与消费者需求贴合度更高的楼盘优先推荐，动员大范围销售力量集中学习、邀约带看、推盘去化，实现对消费者好、对服务者好、对开发商好的正循环。

在开发商侧，三季度，贝壳国有房企销售占比从37%提升至42%。

国企合作的提升，降低了关联风险，提高了项目质量。

高盛的研究报告称，受惠于与国企及优质开发商合作的策略，贝壳将应收账款收回天数由100天降至72天，单是第二季，就带来30亿元经营现金流。

为了降低应收账款收款风险，贝壳还推行了开发商“预付佣”策略。9月，贝壳“快佣”收入占比达到34%。

政策加码

带来更大想象空间

当前，又逢房地产政策空前加码，利好频频，房企也逐渐渡过现金流最危险的生死存亡阶段。

伴随市场信心回暖，平行世界中的贝壳不论是新房业务还是存量房业务都会迎来进一步改善，加上贝壳逐渐发展壮大的家装业务，给市场留下了更大的想象空间。

目前看来，市场对贝壳的看好已经体现在其股价上。

受业绩激励及市场回暖影响，在美国纽交所和香港两地上市的贝壳，股价均出现了连续上涨。

上一个交易日，贝壳美股上涨至17.61美元，单日涨幅超5.4%，港股股价为44.15港元，单日涨幅超4.1%。

高盛、瑞信等纷纷提升贝壳目标价，并分别维持买入和跑赢大市评级。

所以，归根结底，经济新周期和行业由“规模”转向“高质量发展”的新阶段下，不论是“一体两翼”，挖掘第二曲线，还是去肥增瘦，优化服务与运营，都是贝壳能够平稳穿越周期，最终安全过冬，跑赢大市的胜利法则。

本文首发于微信公众号：地产财富会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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