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【天天聚看点】再说一次，这类房子别再无脑买入！

2022-10-05 20:50:25来源：大胡子看深圳微信号  

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(资料图)

有一种房子，处境越来越尴尬。

有明显的优点，地处市中心，配套方便，单价虽然不低，但胜在面积小，总价便宜，还有博拆迁暴击的可能。

但更直观的缺点是：楼龄太老，外立面太破，贷款还越来越难，居住也完全不舒适。

说到这，大家应该知道我说的是什么房子？

对，老破小，今天这篇文章我想给大家说一说深圳的老破小。

前段时间我扒数据，发现还是很多拮据的刚需依然会选择上车老破小作为首套房。

但看完这篇文章，应该有人会打消这个念头。

老破小不能一棒子打死！

于是，这里我们将老破小依据投资价值分为有学区房的老破小和没有学区房的老破小。

我们先来看没有学区的老破小，也许这就是你的心理历程。

在深圳打工许久的你，每年年初给自己定下的目标就是新的一年努力奋斗在深圳有一个属于自己的家。

终于，攒够了钱的你拿着来之不易的首付到处奔波看房。

一边感慨着深圳的房价杀人诛心一边叹息着这点钱不够，几番折腾下来，看房并不如意。

有一天，对财富增值心存焦虑的你，突然有天看到了野鸡网站流出的房产投资秘籍。

压缩包还得要带解压密码，密码还得再扫公众号回复那种。

你看完心动了。

你看着攻略，老破小如何买进，

你想着交通还算方便，装修成北欧小清新，非常小资。

同时他还抛出过往案例里的增值空间，利润涨幅，以后还可以卖出置换改善型。

甚至可以博拆迁，一夜暴富不再是梦。

看着你人间清醒，跃跃欲试，攻略加持，那是热血澎湃。

然而事实呢？

动辄20年以上的楼龄，贷款困难，还很容易砸自己手里，当接盘侠。

首先，老破小越来越难贷款了，目前有很多城市都已经有所行动了

郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；

济南，过去一些老破小都还接受贷款，但现在高龄房源几乎全面拒贷；

西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；

沈阳，有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年，二环以外房龄不得超过15年。

而不能贷款的房子，意味着不能使用杠杆，站在房产投资来说，价值非常低。

假设是1998年的老房子，即使是你入手的时候贷了30年，住了几年你想换了想要改善了。

楼龄越来越旧，接盘的不一定还可以再贷到30年了，那这样的购房压力，还会有人接盘吗？

其次，老破小最大问题，当然还是居住体验非常糟糕。

靓丽的大楼在光筹交错之间，有一排排令人遗忘的老破小住宅。

随着CBD的成熟，第一任业主早已完成财富增值离场而去。

昔日的温馨小家变成了今日健身房教练按摩场所的宿舍楼。

基本没有物业服务，小区的卫生环境堪忧，除了有人收走每天堆积的垃圾，一些基础的清扫消杀工作也很难保证，甚至可能会出现在南方可以飞天遁地的蟑螂，和夜深人静不知道什么时候就溜进家里的蟑螂。

安全问题不知道从哪说起，安保工作不到位，进出小区的人员没管理，有些甚至小区也没有，就是在路边的矮楼，这样的小区外卖可以杀得七进七出，送进每一个户门。

配套差，原先就没有设计足够的车位，更别说地下车库，人车分流，租客和业主每天为了抢车位焦头烂额，闹得不可开交。

绿化约等于没有，小区的休闲场所不配备，更别提篮球场、游泳池这类设施，孩子以后下楼玩耍的场地都没有办法保证。

再者，老破小其实不如你们想象的那么好卖。

大多数人买老破小买的就是土地价值，很多人就是冲着地段去的。

事实却是，哪怕是地段好的老破小也并不好卖。

南山蛇口一套近地铁，有公园的房子，挂牌6个月，一直未售，最近14天直降19万。

即使是紧邻宝体，地铁上盖，地段绝佳的宝中也难逃相同的命运，放下高贵的身价，最近14天已经降价10万，房主的价格也已经无限趋近于指导价。

大环境趋冷的时候，老破小往往首当其冲，降价冲头阵，所以老破小真的不是随便无脑入的了。

况且，随着社会进步，购房者的主体群体会从80后的尾巴变成90后、95后。

当90后成购房主力，他们在选择自己房子的时候会比80后更加在意电梯、社区环境。

这是改善时代之下，不可逆转的趋势！

最后，还有人抱着买老破小去博暴击？

深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个。

而且平均一个旧改，长达10-15年。

看看罗湖的木头龙历经十多年的谈判、政府强制介入、留守户搬离、旧屋拆平的拉锯战，才在2020年启动动工。

所以，别为了长期不确定的东西去赌，风险太大。

对于那些想要买老旧二手房的人来说，一定要慎重考虑再做决定。

那带上学区的老破小就值得入手了吗？

在研究清楚这个问题之前，你得知道老破小学区房的价值组成。

学区房，你得分开算学区和房

学区房的价值就等于一套房子的价值，再加上名校入场券的价值

比如莱蒙水榭春天，一二三期不配备学区，均价是8万每平。

而同一个小区的五期六期对口深高北的学区，均价则来到了11万每平。

按照一套房100平来计算的话，两者价差足足有300万

明明地段一样，配套一样，甚至是一个小区，但却可以贵了300万。

贵的那几百万就是孩子读名校的入场券的价格。

我们都知道，普通房子的价值，它取决于城市配套，地段交通，产业的发展，

但学区房的价值，是取决于优质教育资源的稀缺性。

物依稀为贵，稀缺的东西自然可以涨价。

这是市场化规律，但教育资源不是商品。

所以老破小学区房最大的风险就是教育政策的改变。

现在深圳，上海，包括北京都在陆续出台新政，学校集团化、试点大学区，很显然是在打击教育资源和房子深度捆绑。

多校划片已经是未来的新风向，一旦学区房改革，原本的优质学校被划出去，那么绑在教育上的房子会立马掉价，几百万的差价也会被强势挤出。

那么，那些楼龄老，面积小到根本不能住的纯学票性质的老破小，真的就是灭顶之灾了。

这样的趋势下，你还愿意为因学位溢价几百万的老破小学区房买单吗？

不如老老实实回家加强孩子教育比什么都强

其实，这个现象也大家值得思考

为什么即使你知道这么多，你还是对学区房趋之若鹜？

因为买了学区房，相比普通房子，不仅房产增值能够赚钱，小孩儿考上名校的几率也更大了。

看似是一举两得，就好像买保险，不但有意外赔付，还有定期分红。

但你想过没有，学区房能不能无限增值？

假设再涨50%，你小孩考上名校的概率能不能再增加50%？

答案每个人都心中有数

最后，任何的资产都只有在相对的低位买入才有意义。

老破小的学区房到今天已经成为了一个高估值高脆弱性的投资品种。

当一套房子绝大部分的价值都是学区赋予的时候，这个房子的价值就危险了。

城市的高速发展引得无数年轻人奋不顾身投入这片发展的海洋，美好的青春留给深圳。

白天衣着光鲜亮丽地穿梭在写字楼里，而夜幕降临，拖着疲惫的身躯钻进一栋栋墙皮脱落，楼梯间还总隐隐约约一股子霉味的老破小里，在昏暗到几乎没有的楼梯间灯光下蹑手蹑脚打开家门，以防吵醒邻里间睡眠质量差的老人。

可是，但凡有更好的选择和更好的机会，任谁都会毫不犹豫抛弃那逼仄的老破小。

毕竟，谁来深圳不是希望自己可以过上更好的生活呢？

所以啊，别再逆人性、逆趋势而为去买入老破小了。

-end-

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