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当前焦点!城投强势拿地背后

2022-09-21 08:46:17来源：90度视角微信号徐帅

【资料图】

马上迎来2022四季度，当下土地市场的现状是，地方国企和城投公司撑起了土地市场的几乎“整片天”。

但“拿地一时爽，开发坑里躺”，近两年，地方平台类公司拿到的地块，或是总价较高，或是盈利空间较小，或是位置比较偏远，项目开发能力、运营能力倍受考验，如何实现这些项目入市去化，是各平台类公司面临的重要课题。

入市率较低

2021年集中供地以来，土拍热度高开低走。在2021年一批次市场火热的阶段，规模房企积极拿地，而在土地市场热度急剧下滑后，民企逐渐失声，央企国企与地方城投平台类公司的身影出现得更加频繁，成为拿地主力。

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地块，9宗被地方城投公司获得；无锡第三批成交的20宗地块，15宗被城投公司获得；广州第三批成交13宗地块，城投公司拍下其中9宗。

地方平台进场，背后的一些数据值得关注。

从开工率来看，城投平台类公司的拿地开工率明显低于规模房企。据克而瑞统计，比如，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司拿地开工率23%。

此外，地方平台所主导项目的入市率也较低。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静介绍，按正常开发节奏，2021年成交的地块将在今年陆续入市形成市场供应。但自去年下半年以来，由于市场持续下行，地方平台公司托底拿地成为常态，叠加销售表现低迷，导致项目整体开发入市节奏较慢。

根据中国指数研究院监测，截至今年8月末，在22个重点城市中，2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%，其中，由地方国资平台主导的项目入市率仅9%。

分城市来看，22城中，仅北京、合肥、杭州、广州、青岛、长春这6个城市地方国资主导的项目入市率在两成以上。其中，在南京、武汉、济南、沈阳，地方国资主导的项目入市率均在5%以下。

拿地多在郊区盈利空间相对狭窄

在2021年以来各城市的集中供地中，克而瑞指出，五轮集中供地中，平台类公司底价拿地的金额占比达到近8成，远高于溢价拿地。所拿地块也更多集中在城市郊区、位置相对偏远，普遍以刚需型产品为主。

从集中供地的批次来看，2021年平台类公司郊区托底更为明显。如在2021年首轮集中供地中市场较为火热，平台类公司拿地在宁波、福州等城市几乎全部位于城市外围区域。实际上，无论是成交建面占比亦或是地块数量占比，平台类公司2021年在郊区拿地比例均在60%以上。

到了2022年，平台类公司拿地中郊区占比有所下降，建面占比下降3个百分点、地块数量占比下降7个百分点，这与2022年部分城市为了维稳土地市场信心、吸引房企参拍而大幅增加优质核心地块不无关系。最为明显的是非平台类公司，2022年拿地中郊区建面占比仅为46%，较2021年下降14个百分点。

从盈利空间来看，不同类型房企拿地的盈利空间也有所不同。CRIC统计了2022年上半年不同类型房企拿地的房价地价差和地价房价比两个指标，明显可以看出，国企央企、品牌民企拿地平均房价地价差和地价房价比都高于平台类公司。

国企央企和品牌民企，不仅拿地总价高，且地价房价比也相对偏高，但房价和地价之间仍保有较高的差距，以保证客观的盈利空间，地块贵但赚钱。此类项目给国企央企、品牌民企留出较大建造空间，可打造高品质项目。相对地，城投类公司拿地总价偏低，且地价房价比也偏低，房价地价差也不及上一类房企，对于这种类型的项目，普遍以刚需型产品为主。

据统计，2022年上半年城投类公司拿地的平均地价房价比为0.48，房价地价比为13561元/平方米。原因在于城投类公司出手拿地的主要目的是稳地市、防流拍，以底价成交为主要的拿地方式，所以普遍由地方平台竞得的地块都不是热点地块、核心地块，整体的土地成本较低，售价也较低。

例如成都的郫都区、青白江、新都区，拿地的可售楼板价仅有3000-6000元/平方米，地块的销售指导价则在11000-15000元/平方米左右，与地价相比还有9000元/平方米左右的空间，从价差空间来看，是不如规模房企（国央企及品牌民企）拿地的价差大的，但是从地价房价比来看却明显低于规模房企，此类项目需要走“薄利多销”的路线，保证快速去化，方能实现盈利。

需警惕财务风险

对于上述现象，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新开工已经连续17个月下降了，这与地产行业整体下行密切相关，销售端低迷，融资渠道受限，开发商内源融资和外源融资都有明显的下降，导致开发商开工的积极性低，这是项目入市率下降的主要原因。

此外，有业内人士认为，地方城投平台类公司，拿到地块之后要找合作开发商，所以流程要比房企直接拿地更复杂。一般情况下，开发商拿一块地，已经做好了前期调研，要打造什么样的产品，什么时候入市，前期就做好了大致安排，但托底的平台类企业没有这么详细的计划，所以开工入市更慢。

李宇嘉进一步提出，要提高入市率，最重要的还是需求端的复苏，需求复苏、促进回款才能解决企业的一部分资金困难，后续才有拿地和开工的动力。

但如今来看，楼市需求端的复苏态势仍不明显，拿地迟迟不开发和其主导的项目供应节奏偏慢，对于当下城投公司本身以及当地楼市都会造成一定影响。

克而瑞指出，整体来看，地方城投平台类公司经营难度在加大。且考虑到近年来城投债规模的不断攀升、地方债务风险逐渐显露，地方政府的隐性债务风险尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身资产价值的稳定，提高自身经营能力以更好地应对市场化经营的挑战，是当下的关键。

严跃进表示，城投公司拿地托底的背后不完全是一种市场化的行为，所以要警惕风险。拿地实际上对城投公司形成了一些新的资金压力，它的这种脆弱性提醒我们要防范新的金融风险和房地产风险。

陈文静指出，对于市场基本面较好、短期库存出清周期较短而地方国资平台占比较高的城市，若地方国资平台项目不能及时入市，则易造成这些城市供应端无法及时补充，或将对需求释放造成拖累，有些地方甚至可能出现新房供不应求的情况。

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标签：强势拿地

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