张继强:公募REITs为何持续下跌?

2023-06-07 12:24:50来源:华泰证券  

公募REITs自今年2月以来持续下跌,甚至引发部分投资者清仓止损,近日跌幅明显扩大。在基本面不及预期、机构行为趋同、市场持续下跌、市场流通规模较小、流动性较差的情况下,部分投资者的止损易引发踩踏。

从分红率来看部分REITs已开始具备长期配置价值。但综合收益率=价格变动+分红率,市场仍担心抛售负反馈、业绩不及预期等对价格的短期冲击。


(相关资料图)

如何能稳定市场信心成为关键?原始权益人增持、基金管理人主动信息披露等行动有一定效果,市场情绪扭转可能还需要价值凸显、增量资金入市和运营基本面大幅改善。

公募REITs市场表现

近期公募REITs市场持续下跌,跌幅较前期有所扩大。截至2023年6月5日收盘,已有9只REITs跌破发行价,相较于2023年2月15日(年内高点)平均跌幅达15%。

今年2月中以来,公募REITs持续阴跌,一季报披露后,二级价格表现分化,业绩不及预期的项目显著下跌,而后又市场又持续低迷,最近一周市场跌幅明显扩大,当周平均跌幅5.83%,部分REITs一日跌超5%,如平安广州广河和东吴苏园REIT于6月5日分别跌7.79%和5.43%,中金安徽交控于5月31日跌幅达6.70%。

市场跌幅为何会扩大?市场为何持续下跌?

观察来看,机构行为主导了本轮下跌,部分投资人已由谨慎观望转为清仓止损。

公募REITs在我国上市不满两年,是一种新兴的投资产品,投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期,在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下,当经济和项目基本面修复不及预期时,投资人多采取谨慎观望态度,市场缺乏新资金流入,持续下跌引发部分机构触发清仓线,造成踩踏。

且市场流动性较弱,流通规模较小,平均换手率仅0.7%,显著低于22年的平均换手率1.43%,少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌。

当前公募REITs是否有投资价值?

部分REITs的P/NAV已降至历史较低分位,已显示出长期配置价值,但REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和,目前投资人更关注短期二级价格波动,市场缺乏增量资金。

当前如何能稳定市场信心成为关键?

原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况或可在一定程度上稳定信心,但个体行为难扭转市场情绪,未来需要重点关注价值凸显后自我修正、经济基本面预期改善带来的情绪提振,密切关注业绩基本面的修复情况,如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等,业绩不及预期品种最容易受冲击。

启示

近日调整提醒投资人思考公募REITs估值定价,类债但也有类股性和信用属性;二级波动导致REITs上市初期炒作效应难再现;但悲观情绪或也引发“超跌”,尤其对破净较多、分红完成预期较高的项目,长期资金可逐步关注。

另外,二级市场遇冷也会影响一级,部分原始权益人可能推迟发行进展,存续REITs扩募计划也受到影响。

公募REITs这一新兴市场要进一步健康发展,还需要引导更多长期资金参与配置,项目端也会经历“大浪淘沙”,更多优质、符合市场偏好的资产将会留下;供需共同改善,将助REITs长期发展。

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