4月楼市数据的秘密：销售反弹、资金好转，房企投资为何还不积极？

2023-05-16 16:52:17来源：北京商报网

5月16日，国家统计局发布2023年1-4月全国房地产市场基本情况。从数据来看，1-4月全国房地产市场无论是房地产开发景气指数，还是开发商的销售、到位资金均呈现反弹，但投资端却依然保持降幅扩大的趋势，-6.2%的同比跌幅，相较于上月的-5.8%继续扩大，开发商的投资热情为何还不积极？

(相关资料图)

销售、资金、景气指数均向好

无论是销售还是资金，楼市在4月数据维度都迎来了“上涨”。

销售端，国家统计局数据显示，1-4月，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

从数据表现来看，1-4月全国商品住宅销售面积、销售额增速较1-3月分别提高1.3、4.7个百分点。1-4月全国新建商品住宅销售额绝对规模仅低于2021年峰值水平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，今年以来住房支持政策的积极成效持续释放，居民住房消费信心改善，带动住房销售市场回暖。

“这意味着，今年一季度激活合理住房消费需求的工作是积极有效的。但鉴于近期有市场走弱的现象，各地要重视继续提振销售端指标。”易居研究院研究总监严跃进称。

严跃进根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-4月全国商品住宅均价为10562元/平方米，涨幅为11.1%。当前房价涨幅相对大，和各地放松限价政策、销售端改善房企调整定价策略等有关。

与商品房销售同步，房地产开发企业到位资金也有一定程度反弹。1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。虽然仍保持负值，但较上月收窄2.6个百分点。

其中，国内贷款6144亿元，下降10%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金12965亿元，下降19.4%；定金及预收款15925亿元，增长4%；个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。

上述两项核心指标的刺激，带动了整体行业景气指数的复苏：4月房地产开发景气指数为94.78，保持连续四个月正增长。

投资下滑的意料之外与情理之中

然而，在房地产开发景气指数、开发商销售和到位资金均呈现反弹的情况下，投资端却依然保持降幅扩大的趋势，-6.2%的同比跌幅，相较于上月的-5.8%继续扩大。

具体来看，1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，开发投资增速已连续多个月负增长。从数据上看，供应端房企目前的积极性仍然不高，1-4月房企的房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均呈现不同幅度的下滑，其中住宅新开工面积22900万平方米，同比下降20.6%，房企补库存的动力不足。

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房企开发投资积极性不高，主要原因在于供给状态受到多因素掣肘，开发商爆雷余波尚存，叠加今年大规模的到期债务，给到了一定的开发压力，而且销售端的复苏并没有达到预期。整体风险处置进度慢，所以导致施工、新开工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里没有土地储备的房企，在放缓拿地节奏；手里有土地储备的房企，开工积极性也并不高。”

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，房企投资信心恢复力较弱，主要体现在新开工意愿上。虽然销售端累计指标有所改善，但由于当前市场呈现一个弱复苏的状态，尤其是4月单月销售数据呈现较大降幅，开发商新开工呈现观望局面。但随着3-4月以来热点城市土拍市场呈现明显升温迹象，预计二季度房企新开工意愿上升，开发投资降幅将有所收窄。

“投资意愿目前看整体是恢复的，特别是央国企和一些优质的区域型国企，但分化也很严重。”广东某国有房企北京公司区首直言，投资数据在本月之所以依然呈现下滑趋势，与房地产特殊的数据呈现周期有关。“比如4月的投资数据，最快是3到6个月之前的拿地，一年都是正常的。”

不仅是楼市整体数据的滞后，在他看来，投资的数据恢复周期要远长于销售与融资，因此4月在销售等三项数据上涨的情况下，投资依然下滑就在情理之中了。

如何拉动投资？

房企开发投资的现状还会持续下去吗？哪些因素可以拉动房企开发投资？

对此，多位行业分析师均表示，除了看房地产市场的走势外，还要看购房者的信心恢复和房企债务处理情况。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，根据中指数据，4月以来，市场情绪有所回落，重点城市“五一”假期表现较为平淡，上周成交规模在低基数下环比有所增长，但购房者置业信心仍偏弱，市场预期并不稳固。

从企业融资角度来看，根据中指监测，4月房企非银融资规模环比下降两成左右，信用债发行放缓，企业资金面改善仍不理想。短期来看，在企业资金压力较大、销售缓慢修复等因素影响下，二季度开工、投资难现明显改善，预计新开工面积继续下行，受新开工、土地缩量拖累，房地产开发投资额下降态势或延续，但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑。不同区域中，东部热点地区房企投资意愿相对较好，短期新开工面积、开发投资额有望继续修复。

严跃进称，在房地产开发投资方面，目前最重要的是帮助企业“解困”，应继续加大对房企融资的支持力度，化解房企潜在风险，由“流入”到“流出”，实现正循环。另一方面，也要考虑到购房者的信心恢复，需求端的改善将极大影响到供给端，这样房企才有动力拿地。

可以看到，相较于商品房销售的回暖，土地市场的复苏力度明显偏弱。中指研究院数据显示，今年1-4月，TOP100房企拿地总额为3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月继续收窄1.88个百分点。百强房企拿地门槛值为10亿元，较去年同期的42亿元仍有较大幅度的下降。

北京商报记者王寅浩

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