快评｜上海首轮土拍燃爆了，八成地块进入一次性报价区间全球观热点

2023-04-21 20:42:39来源：克而瑞地产研究微信号

导语

首轮供地规模较去年第四批次明显提升，半数地块房地联动价所有上涨。

(资料图片)

◎ 文 /马千里、邱娟

4月21日，上海完成了为期四天的2023年首轮集中土拍，挂牌的19宗地均成功出让，总建面198.9万平方米，成交总金额约520亿元，本次供应质量明显提升，其中不乏徐汇田林、静安中兴路、普陀桃浦等中心城区优质地块，还有青浦西虹桥和闵行莘庄等热点板块地块，因此吸引了多家房价参拍，市场热度明显上升；溢价率来看，除奉贤、松江、嘉定和浦东少数地块底价成交外，其余地块均进入一次性报价区间，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达7%。

首轮供地规模较去年第四批次明显提升

半数地块房地联动价所有上涨

与去年第四批次的超低位供应不同（仅6宗），上海2023年首轮集中土拍供地规模明显上升，但仍低于去年前三轮次，共计出让19宗含宅用地，总规划建面198.9万平方米，总起拍价483.4亿元。出让规则方面，上海延续了去年第三轮开启的在一次性竞价环节增加了新增随机值的机制；对于多家房企竞拍的热门地块，一次性报价环节的随机性增强，房企拿地依旧要看“运气”。

就地块分布来看，本轮供地集中在徐汇、静安、普陀、浦东、闵行、青浦、松江、嘉定、金山、宝山、奉贤等多个地区，徐汇、静安、普陀等中心城区就有3宗，此外，闵行区上线了3幅纯宅地，分别位于梅陇社区、莘庄，位置都非常不错；青浦大虹桥也有多宗地块供地，总体来看，本轮集中供地土地质量有了明显提升。

不仅如此，本轮集中供应地块的房地联动价略有松动，19宗地块中，超半数地块房企联动价有所上涨，涨幅最为突出的为本批次房地联动价最高的徐汇田林地块，增至13.1万元/平方米，涨幅高达15%，这一价格已经与徐汇滨江项目基本持平，此外，嘉定江桥、宝山大场、金山亭林、金山亭林、浦东周浦等地块限价涨幅也比较突出，均超7%。

近八成地块进入一次性报价区间

竞拍热度创下集中供地以来新高

在大量优质地块的助力下，本轮集中土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高，19宗地块，除4宗仅有1家房企报名的地块底价成交外，其余15宗(近八成)有多家房企报名的地块均进入一次性报价区间，整体溢价率增至7%。

其中，热度最高的当属青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，参拍房企就多达20组，包括华润、中海、中铁置业、金新城&象屿、建发&联发、中铁建&越秀、华发&江苏海润、招商&南山、安徽高速、大华、国贸&葛洲坝(600068)&路劲、大家、绿城、保利发展、金茂、金地&西郊庄园、华侨城、万科、中天&天阳、碧桂园，该宗地还一度因为系统报价问题，直到20日晚上10点多才完成出让，最后，该地块被华发&江苏海润联合体以19.19亿元竞得，溢价率8.98%，成交楼面价38689元/平方米。该地房地联动价64000元/平方米，与目前在售的虹桥公馆三期的房地联动价持平，而周边的同类二手房售价已经到达7万元/平方米，存在一定的倒挂空间，去化没有大问题，按照其房地联动价64000元/平方米测算的话，地房比为60%，房地差为25311元/平方米，盈利空间比较充裕。

此外，本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的徐汇田林地块，因为房地联动价的提升使得盈利空间大增，加之田林板块多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸&葛洲坝、中铁建&越秀、招商蛇口(001979)、华发&英冠、建发、保利发展&西岸、绿城等12组竞买人争夺，在触发中止价后，中铁拿下该地块，成交总价19.05亿元，溢价率8.91%，成交楼面价约85505元/㎡，按照13.1万元/平方米的新房指导价测算的话，地房比为65%，房地差也超4.5万元/平方米，盈利空间依然较为可观。

三月上海新房去化率攀升至87%

高盈利保障之下房企参拍热情高涨

CRIC监测显示，今年一季度上海新房去化率为79%，基本回升至22年03水平，春节后43盘开盘，23盘日光，34盘>70%。在2月的认筹热度已转化成开盘后，3月去化攀升至87%，多数楼盘基本8成以上去化。

不仅如此，对比纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.54，房地差也均在2.5万元以上，盈利空间还是比较充裕的。其中，盈利最为可观的当属徐汇田林、普陀桃浦、闵行莘庄这类优质地块，地房比多在65%以下，房地差均在3万元/平方米以上，并且由于项目位置多位于市中心或供地稀缺的热点板块，按照目前的市场热度，可基本实现日光，因此这些地块竞拍热情更高。

万科华润中海阔别三年强势回归

龙湖等民营房企积极性也明显提升

上海本轮土拍延续去年集中土拍央国企为主力的格局，不同的是，民企参拍的积极性有所提升。本轮成交的19宗地中，有八成地块被国央企竞得，占到本场土拍总金额的九成，至截稿时仅有3宗地块分别被新天和、龙湖&建华建材、安徽新华竞得，总成交额42.7亿元，不足本场土拍的一成。值得注意的是，新天和、龙湖&建华建材分别竞得的奉贤金汇、嘉定江桥地块均是底价竞得，安徽新华竞得的金山亭林地块是本场土拍中唯一一宗民企竞得的进入一次性报价阶段成交的地块。

央国企中，收获最大的当属保利，将宝山大场、闵行莘庄、青浦竹盈路3宗地块收入囊中，并且这三宗地均为进入一次性报价区间的地块，可以运气爆棚。另外，招商、金地、象屿表现也比较突出，均收获两宗地。

值得注意的是，本场土拍也是万科、中海、华润阔别上海土地市场三年之后的首场土拍，三家房企表现均十分积极。其中万科、华润均有斩获，万科以113亿元的总价拿下松江广富林地块（37.83亿元底价竞得）、闵行梅陇社区地块（与中铁建联合拿地，一次性报价阶段竞得，75.49亿元）。华润则以30.15亿元的总价拿下青浦区西虹桥小涞港（进入一次性报价）。

整体来看，受新房市场热度回升、土地质量改善和部分地块房地联动价放松的多重影响，2023年上海首轮土拍热度迅速升温，有多达50家房企报名参拍，其中不乏民营企业。竞拍结果来看，其中近八成地块进入一次性报价区间，市场热度显著提升，整体溢价率增至7%，创先2021年集中供地以来的新高。值得注意的是，虽然近来面向房企的融资政策有所放松，但在行业资金偏紧的背景下，受益房企较为有限，大多数民营房企的资金压力仍旧趋紧，进而影响了房企的竞拍热情，因此拿地主力依然是央国企。

展望未来，鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计5、6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。房企拿地方面，在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

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