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一边喊着涨价，一边推特价房……广州楼市“小阳春”是真的吗？

2023-03-12 15:57:26来源：每日经济新闻

“没有不到位的房子，只有不到位的价格。”

3月10日，华南某房企中层人士告诉《每日经济新闻》记者，随着市场回暖成交变好，公司在华南的很多项目确实收回了优惠，但均价基本没有上调。特别是广州市场反而推出了一些特惠房源，这也助推了成交，毕竟价格才是王道。

(相关资料图)

值得注意的是，虽然前段时间广州开发商“收回折扣”“涨价”之类的声音喊得火热，但落地到实际成交数据和去化上只能称得上是“回暖”，远郊区域因为价格优势反而出现较为明显的反弹。

相较而言，二手房市场的数据更好看。2月广州二手住宅成交重回近万宗水平，创21个月以来的新高。但同时，二手房挂牌量也在快速增加，部分楼盘挂牌价格创出新高，也有二手房源成交价格创小区近年来新低。

广州某楼盘销售中心图片来源：每日经济新闻（资料图）

二手挂牌量达13.2万套

2月以来，全国主要城市二手房普遍出现明显回暖。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信向记者指出，从数据来看，得益于持续向好的政策环境以及积压需求的集中释放，2月广州新房和二手房成交量同环比都有大幅度增长，处于近一年来的高位水平。

其中，一手住宅成交74.04万平方米，同环比分别增长38%和80%，二手住宅成交92.62万平方米，同环比分别增长127%和75%。

但记者注意到，在市场成交回升的同时，各地的二手房挂牌量也在快速增长，供给端的居高不下也意味着二手房的议价空间仍然足够。

以广州为例，其去年9月在链家的二手房房源刚突破12万套。目前，这一数据已经攀升至13.27万套，间隔时间刚好半年。而即便是在回暖的2月份，广州二手房挂牌量也是在持续增长的。今年2月中旬，广州二手房挂牌量已经升至12.97万套。也就是说，不到一个月的时间挂牌量就净增约3000套左右。

“2月初的时候还怕会涨起来，当时还有点着急，后来发现我关注的小区价格并没有明显的变化，就放心了很多，现在还是计划慢慢看。”从去年底就在看二手房的一位黄埔区的购房者如是表示。

来自广州中原研究发展部的数据显示，2月份广州二手成交重回近万宗水平，创21个月以来的新高。价格方面，2月二手房网签均价为29261元/平方米，环比上月微跌2.8%。同时，业主放盘明显积极，市面新增盘源增多。2月份新增放盘量较1月增加3-4成左右，促使买家可选择性增多。

值得一提的是，在去年市场冷清时，广州外围区域二手房成交量一直弱于中心区。但在今年2月份，广州外围五区成交量却反超中心区，增长也更为明显。

据广州市房地产中介协会统计，2月广州二手住宅成交上，广州外围区域的南沙区、花都区、增城区和从化区网签面积环比分别增长101.05%、103.55%、89.44%和81.18%，均高于中心城区；番禺区网签面积环比则增长68.10%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆3月10日在接受记者微信采访时表示，从广州2月市场来看，确实绝对成交量明显增长，有“小阳春”意味，不过在成交量增加的同时全市价格并没有明显增加。这主要是因为业主之间是明显分化的，如绝大多数业主价格预期开始有所回收，大幅降价的意愿减弱，甚至看到部分楼盘挂牌价格上升。

“但是从成交的角度来看，能够促成交易的房源还是需要一定幅度的价格让利，比如2月成交的房源从挂牌到成交平均降价幅度为11%，相比1月缩小了2个百分点，但依旧还是需要降价才能促成成交。”

外围新房成交量超中心区

经历了1月份的短暂回落之后，2月份广州房地产市场成交势头表现出较强上扬迹象，但对比二手市场的强势升温，新房市场增幅相对温和。

广州中原研究发展部数据显示，2月广州新房网签5032宗（不含2月24、25日数据），环比上升6%，比去年同期成交上升11%；预计实际网签量在5300-5500宗左右，实际环比增幅增加10-15%。

与二手房市场相似，2月份广州外围区域新房成交量（网签3450套）超过中心区（网签1582套）。记者注意到，广州南沙区多个新楼近期仍在持续推出特价优惠、低首付等促销活动。

上述房企人士亦表示，其公司在广州外围区域的新房项目，因为给出较大的折扣优惠，2月成交超过百套。“价格真的会让购房者心动！”

“从楼盘的营销表现来看，尽管市场上喊涨声不断，但是真实的情况是开发商一边喊涨一边用特价房促销，更多的还是想借机出货。由此可见，尽管今年楼市企稳复苏的大方向是确定的，但在当前广州核心需求调控政策并无松绑的情况下，这一波‘小阳春’的热闹场面可持续多久依然要打个问号。”肖文晓补充道。

广州中原研究发展部数据显示，无论是网签表现还是实际成交去化，目前广州新房网签成交仅恢复至去年9月的水平。今年2月推出的部分全新盘，即使有“中心区”的光环加持，部分楼盘首日去化率仍低于30%，说明客户观望态度仍比较浓。另一方面，虽然部分热门楼盘酝酿涨价，但绝大部分项目销售依旧“不温不火”，去化表现仍未如预期。2月增城区的成交表现持续走强，说明客户还是看重增城性价比高等优势。

今年由于春节比去年更早，节后的回暖来得也更早。据广州中原研究发展部数据，截至2月末，广州全市新房库存量1184万平方米，去化周期21.4个月。由于成交并未有出现“立竿见影”式的增值，因此去化周期基本与过去2个月持平。

“当下我们对‘小阳春’的理解更多的是之前积压需求的释放，是对经济、楼市预期改善需求的释放，但目前新增需求并不算多。”李茂喆进一步表示，预计市场也难以持续性走高，会出现一些波动调整，全年将呈现震荡恢复走势。

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封面图片来源：每日经济新闻资料图

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