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楼市调查 | 桂语兰庭正式拿证 绿城深圳首秀热度尚待验证

2023-03-11 09:47:15来源:观点网  

观点网3月8日,绿城中国的深圳首秀项目光明桂语兰庭取得预售证,本批次共计942套房源。


【资料图】

鹏城首秀,绿城方面还是十分重视,保持着较强的项目上市前宣发力度,但具体面世热度仍有待验证。

从价格上看,绿城对桂语兰庭的定价上回归“理智”,相较此前吹风价5.2万每平方米,本次预售备案均价为5.03万元每平方米,回落到了光明大街板块的正常价格区间。

鹏城首秀

“卷”是2022年深圳楼市的关键字,这其中曾“卷”出天际的光明区在被刺破房价泡沫后面临新盘滞销,曾盛产“日光盘”的板块回归沉寂。

“沿着光明大街可以看到很多在建的楼盘,有本土房企、也有国企、民企等等。区域价值还在兑现中,适合刚需人群,毕竟开发商之间的销售竞争还是很激烈的。”一位深耕光明多年的房产经纪人向观点新媒体介绍。

桂语兰庭项目仅是光明大街的“众生”之一,而初来乍到的绿城尚未领教过光明板块价格“内卷”的功力。

去年由于该板块新房集中入市,叠加刚需人群信心不足影响,多项目去化较低,存在开盘即折扣的现象。

回溯此次获得预售的桂语兰庭项目,背后是绿城于2021年入股大唐地产的光明街道荔园片区旧改项目转化而来。据观点新媒体此前报道,彼时大唐地产原定与绿城合作开发,后由于大唐地产与部分合作方理念不合,故将大部分股权转让至绿城,并由绿城操盘。

绿城操盘两年后,顺利获得预售,将于今年3月18日开盘入市。

根据公布的预售信息,桂语兰庭首批推售住宅共计942套房源,户型建面在89-115-128平方米两到三房,备案的最低4.07万元每平方米,最高5.93万元每平方米,按照最低单价的4.07万元的89平方米户型换算,该项目最低总价来到了363万,但仅有一套。

该项目分为两期进行建设,总占地3.44万平方米,本次获批预售为宗地号A520-0182地块,共规划建设3栋建筑,其中包括2栋可售型人才房、3栋商品房及配建的4栋幼儿园。总套数为1780套,其中住宅999套、可售型人才房711套,商业70套。

作为绿城首进鹏城的项目,桂语兰庭在去年就已经开始了造势蓄客,做了大量营销推广,成为光明大街板块关注度极高的住宅项目。

有市场消息指出,在去年9月的项目品鉴会上,绿城中国副总裁郭晓明亲临现场,并表示绿城将打造深圳的理想生活范本。

值得一提的是,在深圳楼市圈内,广为流传“绿城可以没有深圳,但是深圳不可以没有绿城”,“区域新房房价天花板”的观点就源自该场品鉴会。侧面也可以看出,绿城对光明桂语兰庭项目的自信及重视程度。

观点新媒体了解到,由于该项目为旧改项目,且与周边限价的招拍挂地块相比成本较高,开盘价较周边楼盘会高许多,意味着在如今价格内卷的光明基本没有优势。

与桂语兰庭一路之隔的深业颐瑞府相比,后者为限价盘,4.53万元每平方米价格对比周围新房项目形成明显的价格优势,且在二手房中存在倒挂空间,自带的价优标签也让其成为去年光明地区为数不多的“日光盘”。

上上述房产经纪人指出:“一路之隔的深业颐瑞府开盘折扣完可以到4.3万元每平方米,虽然是毛坯交付,但也赠送了部分装修。桂语兰庭贵了近1万元每平方米,除非小区品质打造及装修交付值得这个价,不然项目热度真的有待入市后验证。”

该经纪人还表示,本次桂语兰庭首推的942套房源不仅价格站上高位,数量也是。项目容积率接近6.4,应该是目前光明新房中最高的,对居住舒适程度也有不小挑战。

自信误区

寸土寸金的鹏城,近些年众房企都想入局掘金,却不料“深漂”不易。

翻阅深圳绿城的微信公众号,首篇推文便是去年7月30日发布的“风从杭州来 美好入鹏城”,重点描述了近几年绿城的发展及桂语系产品,也首次公开了桂语兰庭近况,这其中不难看出对首秀项目寄予厚望。

回顾深圳房地产历史,外来房企容易陷入“首秀”的自信误区,且目前已经有了不少教训。

据观点新媒体此前报道,去年同属于光明板块的安联尚璟府,可以说是近几年该板块开盘时卖得最差的项目之一。首推353套,备案均价5.44万元每平方米,获15批客户诚意登记,仅有1套房源为“已签认购书”。

该项目同为外来房企的首秀,开发商为安徽安联高速公路有限公司,项目用地为2020年11月出让的地块。截至今年3月10日,该项目已备案54套,去化率仅有15.29%。

上述项目的现状,一方面源自深圳本地客群对房企品牌知名度的追求,另一方面来自于项目定价高于周边项目及二手房项目,去年深圳除豪宅外,热销项目都与二手房存在倒挂空间。临近同地段的联发悦尚居项目,在开盘时备案均价仅为4.05万元每平方米。

同为“区域价格天花板”的龙华金茂府,在产品定位上跟桂语兰庭更为相像,但同样没逃过自信误区。

金茂府源自中国金茂曾经斩获的龙华“地王”,2016年6月,中国金茂和中国电建(601669)联合体以82.9亿拿下龙华新区A816-0060地块,溢价率超100%。据悉,拿地时楼面价已然达到了5.68万元每平方米,两家企业均是首次进入深圳市场。

彼时高价“地王”频现,在龙华新区更早已不是新鲜事物。

龙华金茂府备案备案房源共8栋665套,均价约10.3万/平方米,最低9.5万/平方米,最高14.42万/平方米,主力户型125-248平米,采取现房销售。彼时,金茂府临近的中海锦城项目单价7万元每平方米上下,一墙隔了最高50%的差价。

2021年,深圳龙华金茂府再起退房风波,业主在关于《龙华金茂府集体退房请愿书》涉及包括配套教育、违规施工、装修品质等六大问题。市场观点认为,金茂府项目虽然存在部分问题,但核心本质是楼市降温下的价格回调,导致业主信心缺失,无法接受高价套牢的现实。

截至目前,外来房企主打品质的项目不少,但在目前“限价”供应土地的背景下,叠加深圳客群对价格的敏感性,主打品质而定价较高或是价格优势不明显的项目,是否会得到楼市认可还有待验证。

但能够验证的是,目前桂语兰庭在项目打磨上仍存在短板。据公开资料显示,桂语兰庭在户型、容积率、楼间距、采光等方面,引起市面的广泛讨论。

以高容积与楼间距为例,根据项目建设规划,超高层距离幼儿园之间的楼间距最近仅为9米。高容积率下,项目部分采光也存在着遮挡问题。

对于项目采光的遮挡,桂语兰庭案场置业顾问指出,项目外立面采取了仿石外墙涂料搭配铝合金线条以及Low-E玻璃。与普通单片透明玻璃相比,LOW-E玻璃可减少紫外线25%,同时,该玻璃的可见光透射率达到95%,可以最大程度保证室内采光,改善采光问题。

前车之鉴也提醒着主打“品质”的绿城,只有将深圳首发项目完成变现,才是敲开鹏城的第一块砖。

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责任编辑:hnmd003

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