福星股份增发方案藏蹊跷定向增发后开发资金仍存缺口？

2023-01-11 08:54:15来源：和讯房产

(相关资料图)

作为房地产融资“三支箭”齐发后，首批发布非公开发行股票预案的房企，福星股份(000926)（SZ000926）无疑是动作最迅速的。2022年的12月6日就发布了《2022年度非公开发行A股股票预案》（以下简称“预案”），本次非公开发行股票的数量不超过发行前公司总股本的30%，即不超过284,796,742股。

然而，上述非公开预案，却藏着蹊跷。其中之一就是红桥城K6住宅项目，计划募集2.56亿元资金的红桥城k6住宅项目，根据预案披露的信息，总建筑面积仅5.22万平米。然而，根据上述项目的对外工程招投标信息，整个项目的总计容面积是16.8万平米。

为何K6项目的总开发面积高达16.8万平米，公司却只将定向募集资金投入于其中的5.22万平米的住宅？这和如今武汉商办市场的超高空置率是否有关呢？项目的商办部分如果出现亏损，又是否会拉低住宅项目的盈利呢？上述定向增发募资，是否能根本上解决整个项目的开发资金需求呢？

丨分摊之谜：如何确保资金不用于非住宅部分

根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的红桥城K6的楼盘信息，K6项目总建筑一共8栋，房屋1645套，其中住宅仅295套，剩余1349套都是非住宅。综合工程对外招投标资料，以及武汉市住房保障和房屋管理局公布的红桥城K6项目的预售信息看，这些非住宅房源应该属于商业、办公类型的物业，截止目前这些物业处于未出售状态。

对公司来说，这部分商业项目的销售去化可以说是压力山大。根据武汉市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交统计数据，红桥城k6项目所在的江岸区一个月的办公房源销售只有54套、商业21套。

如果以这个销售速度持续，就是整个江岸区所成交的商业和办公用房都出自于红桥城K6项目，也至少要卖超过17个月，才能全部清盘。

更何况江岸区在售的，还不只有红桥城K6的商业。

庞大的商业项目房源去库存压力，显然使得公司方面不看好商办部分的开发盈利情况，未将募资用于红桥城K6项目，显然与此有关。

但问题是红桥城K6的住宅与非住宅开发主体为同一个，均为湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司（以下简称三眼桥置业），施工主体也是同一家，都是华天建设有限公司，所开发地块也是同一个，甚至连基坑作业，公区、设施等都在一起，又如何区分住宅和非住宅部分，独立核算资金用途和净利润呢？

对此，公司方面向和讯房产回应，根据相关法规，在非公开发行股票完成时，公司将与保荐机构及开户银行签订三方募集资金监管协议，开设募集资金专项账户，用于专项存放和使用，不得用作其他用途，保荐机构和会计师事务所定期对存放与使用情况出具专项鉴证报告。公司对募投项目K6住宅项目净利润的预测客观、公正、合理。

然而，上述回复显然并不能完全回答，当材料采购、施工建设等项目公共资金需要支出时，监管账户如何加以鉴别，而确保款项一定能做到专款专用；项目的成本分摊时，又如何能够精确区分住宅和非住宅部分。

尤其是上述项目的开发已经动用了大笔银行贷款，武汉市住房保障和房屋管理局披露项目的相当一部分在售房源被作为在建工程质押，另外，开发主体——湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司的全部股权早在2020年6月就已经被工商银行(601398)武汉水果湖支行质押。这意味着红桥城K6项目需要分担的财务费用也相当可观，如何精确分摊，也存在疑问。

丨红桥城开发后续：定向增发融资或不足以弥补资金缺口

对投资者来说，无论募集资金项目的盈利如何，最终决定增发前景的，还是公司整体的盈利趋势。

武汉商办市场的低迷，让公司后期的整体盈利难言乐观。不仅是待出售的商办面积庞大，整体市场出租率和租金，也持续下行。来自仲量联行的报告指出，截止今年三季度，武汉全市空置率环比上升1个百分点至39.4%，其中甲级和乙级办公楼市场空置率均上涨1个百分点，至34.7%和41.9%。

整体净有效租金环比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲级净有效租金环比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供应较集中的汉口区域甲级市场租金持续承压，同时科技企业较聚集的光谷板块也首次出现租金小幅下行；乙级办公楼市场租金走势较为平稳，环比下降0.1%至69.0元每平方米每月。

租赁市场的持续下行，显然让武汉的商办销售压力陡增。中国指数研究院的统计显示，自2022年7月份以后，武汉商办的月成交面积就没有超过10万平米。7—11个月五个月的成交量加在一起，只有6月份一个月的成交量，仅占到全年总成交面积的15.58%。和去年同期相比，下降幅度达到32.57%。

在销售整体承压的背景下，公司的商办项目存在计提存货跌价准备的风险。根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的信息，除了红桥城K6地块外，K2、K7、K8、K15地块也已经有非住宅房源获得了销售许可，加上K6地块的商办房源，总套数数高达1540套。

而从三眼桥置业已发布的招投标信息看，商办楼宇的建设，并不仅限于上述五个地块，预计后期会有更多的商办房源推向市场。

然而，在武汉商办市场供给远远大于需求的目前，上述房源显然的大规模供应上市，显然存在销售压力，进而可能导致项目不得不降价促销，进而削弱盈利。

为此，和讯房产曾询问公司，是否存在商办房源计提存货跌价准备的风险，但上述问题没有得到公司方面的正面回应。

根据2021年年报，公司在2021年已经计提了1.46亿元的存货跌价准备。由于年报并未披露，上述存货跌价准备具体来源于哪些项目，尚不得知，包括红桥城K6地块在内的商办项目是否已经被充分计提存货跌价准备。

存在疑问的，还有这次非公开股票发行之后，公司的财务情况是否能够得到彻底的改善。

根据福星股份2021年年报，公司在整个红桥城的投资预计超过百亿，仅由三眼桥置业开发的项目总投资金额就预计达到75亿元，另外，由后湖置业开发的地块总投资金额预计也超过46亿元。截止去年年末，三眼桥开发项目的总投资金额只有2.84亿元，后湖置业开发投入的资金也只有1.89亿元，均较预计目标有悬殊的差距。

如果，武汉的商办市场不能快速改善，虹桥城地块的商办房源的销售去化速度能有所加快，潜在的庞大开发资金需求，依然会给公司的财务带来压力。

根据启信宝的数据，湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司在 2022 年 7 月至 11 月 10 日的四个多月时间，有累计五次欠税，截止 11 月 10 日，欠税金额累计达到 1131.72 万元。

对此，福星股份方面回应，截止目前公司已缴纳大部分金额，公司会计核算以权责发生制为基础，不会影响到公司当期净利润的实现。

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