当前视讯！调查！房企跟投“后遗症”显现：退出成问题重灾区

近几年，为了调动员工的能动性并提高管理效率，主流房企纷纷实行跟投制度，把员工利益和企业利益绑在一起，以期最大化实现利润增长，在行业高速扩张中赚得盆满钵满。

【资料图】

然而，随着“三道红线”融资新规以及预售资金收紧，叠加偿债高峰来临，企业资金链承压，尤其，房地产市场销售也陷入低迷，企业盈利能力大幅下滑。在这种背景下，跟投制度也暴露出诸多问题。

近日，多位房企员工对和讯反映跟投出现问题，比如，离职无法退出此前参与的跟投，项目已达到清算条件，但是迟迟无法收到本金。此外，即便部分房企提出“以跟投款抵房”，也很难获得员工的认可。

房企蒙眼狂奔后留下了一地鸡毛，跟投制度的本意是给员工让利，然而当这种高收益演变成高风险时，是否同样应该由员工来承担，跟投制度是否只是行业上升期的昙花一现？

跟投“后遗症”显现：

有员工迟迟拿不回本金

“我现在正催公司跟我签协议，本来离职的时候就应该签，但是当时公司说清算没有完成，分红金额没有确定，所以从3月拖到了现在。”

上述协议是指补充协议，小雯今年3月被公司优化，她所在的房企大本营在河北，销售规模位列行业TOP30。此前，她自愿参与公司四个项目的跟投，累计投入金额大概52万，除第一个项目拿到分红外，其余项目早就达到清算条件，但至今没有拿回本金和分红。

这个协议是小雯后续跟投结算的凭证。据她讲，拟定的协议大概包括她离职时间、跟投金额以及清算应该拿到的分红等信息，但根据模板，可能不会标注资金返还的时间。

资料显示，她所投资的三个项目分别位于长沙、信阳、张家界(000430)，除了一个跟投金额10万元的项目有1182元分红，另外两个项目，基本上没有分红。不过，小雯表示，没有亏损就已经很幸运了，能拿回本金就很好。

类似这样的案例还有很多。今年2月25日，知乎就出现了一个名为《上坤地产不退跟投款！》的帖子，根据当事人表述，公司强制要求该员工跟投了合肥的一个项目，本金20.4万元，并于2021年3月份收到第一笔分回款，4月该员工离职，2022年1月份第二笔跟投款分回时，公司不予分回，随后该员工发了催款函，但截至爆料日没有回复。

除了退出问题，跟投制度还存在制度不规范以及负债跟投等问题。某龙头房企的离职员工夏清对和讯表示，2020年她参加了两个跟投包，离职时，公司以“从建立跟投制度以来，没有发生过员工退出这种事儿，没有退出机制”为由拒绝了她的退出申请。该公司另一位员工也跟媒体表示，公司之前对项目的退出和清算没有一个清晰规定。

这件事情让夏清压力很大，因为她是负债跟投，公司跟投底线是15万，但她只有3万，公司还帮她介绍了理财公司，她以11%的利率借贷了12万。对此，她对和讯表示，这家理财公司属于公司旗下，作为公司给员工的优惠，借款批复速度快，且不上征信名单。

夏清公司内部聊天截图

目前，夏清的状态有些复杂，一方面，现在项目进展情况不得而知，公司也没有定期公布，无从知晓是否盈利，另一方面，她还要还很高的利息。

夏清所在的房企发展比较稳健，在跟投方面也处于领先行业的地位。据她观察，公司的老员工对跟投制度大多比较赞成，因为此前跟投制度确实收益颇丰。该公司另一位不愿具名的前员工告诉和讯，2017年参加跟投，投资回报率能达到40%，基本上开盘的时候就能回本。

此前，行业对跟投制度本身的规范性不太关注，但行业急转直下，跟投制度本身存在的种种缺陷就开始暴露出来。截至发稿时间，关于跟投制度的退出问题，夏清所在公司没有回复和讯房产。

一位行业排名TOP30的上市房企董秘对和讯表示，由于权利和责任，风险和收益，行动和监督的平衡比较难在现在的企业里建立起来，所以目前关于跟投，行业并没有定型的做法。

无论是迟迟不返回本金和分红，还是无法退出跟投项目，都是当前地产行业在跟投制度方面需要解决的问题。更严重的情况是，随着行业销售持续低迷，部分项目建设缓慢，甚至停工，对很多人来说，能否如期清算都成了问题。

日前，网传华东某品牌房企的跟投员工收到一则通知，要求员工退出跟投，改为拼团购房，直接用跟投款来抵房，如果不同意退出，鉴于现状，公司将无法承诺返本分红的时间。

和讯向该房企求证，对方表示事情是真的，不过，最终方案一直在修订。从网上的信息来看，员工的担忧主要是公司给的房源是滞销房源，而且定价不低，没有优惠，此外，项目能否顺利交房也是关注重点。

相关房企发生债务违约

资金链承压

为何没有及时收到本金和分红？公司并没有对小雯做出解释。不过，她估计会很难，因为公司账上没有可流动的资金，这也没有办法。

从资金路径来看，跟投项目的本金和分红一般由不同主体完成，分红由项目公司用经营利润分配，而本金在项目现金流回正的时候，就已经调回总部资金池。小雯表示，抽调项目资金持续投资，这是地产行业的通用做法。

然而，监管机构在2021年8月加强了预售资金监管，同时，“三道红线”和银行两集中对企业融资进行了严格限制，叠加债务集中到期，企业遭遇前所未有的现金流危机，因此，无法及时返还员工跟投的资金。

据和讯了解，小雯所在的公司在2021年12月就已经发生债务违约，并且在积极推进美元债的交换要约，做债务展期。根据财报，该公司2021年偿还债务支付的现金490.8亿元，筹资活动产生的现金流量净额-242.9亿元。

小雯所在公司在2017年正式推出跟投制度，彼时，我国商品房销售额突破13万亿，增速13.67%，是过去五年地产的增速高峰。这一年，房企推行跟投制度的热情也达到高潮，据公开报道，17家千亿房企中近一半都推出了跟投制度，诸如万科、碧桂园等头部房企的跟投制度更是成为行业学习的标杆。

如今，此前推出过跟投制度并实现快速增长的房企纷纷暴雷，出现实质性的债务违约。基于房地产行业当前的现状，房企资金紧张已成事实。

行业整体高度依赖于债务续借，贝塔咨询合伙人杜丽虹认为，由于国内地产企业普遍缺乏长期资金渠道，当前96%的地产上市公司都面临债务期限短于投资回收周期的问题，平均的期限缺口达到15个月。

房企的流动性究竟有多差？据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。克而瑞统计也显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。债权人的资金都无法偿还的背景下，员工跟投的资金自然也难以返还。

房企资金紧张局面的改善，归根到底还要取决于市场回暖，销售回款是房企现金回血的主要途径，同时，也只有销售回暖，才能抑制房价下跌，激活土地市场，最终实现房地产市场的良性循环。

统计局数据显示，1—5月份，商品房销售额48337亿元，下降31.5%。楼市接近触底，这是业内对房地产市场的共识。日前，万科董事长郁亮在股东大会表示，从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。

业内认为，随着宽松政策的持续推出，尤其大概率会加大力度支持居民合理的住房需求以及房企直接融资，下半年有望迎来楼市拐点。

相信公司还是求助法律

员工权益如何保障？

毫无疑问，已经达到项目退出条件，无论赚钱还是亏损，都应该尽快返还给员工。北京方利律师事务所律师贾瑞果对和讯表示，员工跟投，公司没有按照约定返还本金和收益，肯定构成违约，侵害员工权益，公司应当按照双方所签协议的约定承担责任。

据和讯观察，截至目前，至少一家华东品牌房企和两家闽系品牌房企已推出“跟投款抵扣房款”的方案，至于方案的具体内容，目前还不得而知。不过，贾瑞果表示，如果公司以房抵债，则员工可以综合考虑是否合适，这属于双方协商。

上述华东某品牌房企品牌负责人对和讯表示，从单纯为了解决问题的角度，目前这个做法是合理的，在当前的行业环境下，是不是能够做到所有人都满意，几乎不可能，我们也只是给员工多提供一个试图解决问题的方案。

还有一种处理方式，就是跟公司签订新的补充协议，针对无法按日期偿还的本金和分红，约定一个新的还款方式，这尤其要注意对还款日期的规定。贾瑞果提醒，如果公司签署补充协议，只是约定跟投金额和返还利润的具体数额，那最多算一个确认文件，没有约定具体付款时间的，则员工可以据此向法院提起诉讼。

关于退出安排方面，北京市竞天公诚律师事务所合伙人吴杰江提醒，员工在区分股权投资、债权投资的基础上，需进一步知悉跟投项目的退出安排，例如，债权投资的还款时间、逾期还款的违约责任的设置；股权投资是否存在回购主体、分配时间、分配条件如何等。如果是委托投资的，还需要关注企业在退出后如何保障员工获得投资收益。

员工跟投的主体具有特殊的主体身份—员工，吴杰江提醒，需要注意离职、开除等情况下的跟投退出的安排。实践中，部分企业采用的是内部跟投制度的方式对此进行的约定，但内部规定通常无企业盖章，很难确认文本效力。

他建议，员工在签署文本时要求将离职、开除等情况下的跟投安排亦以合同或协议的方式与相关主体签署确认。此外，最关键是需要保留好已签署交易文本原件、投资款支付银行回单等投资文件。

小雯认为，要钱是两难的事情，如果不起诉，如何拿回自己的钱遥遥无期，但起诉面临把前领导告上法庭，可能会殃及无辜的窘境。她现在的想法是跟公司协商。“我同事间还没听说有人准备诉讼，都还对公司抱有希望。”

就员工参与跟投，贾瑞果从法律角度给出建议，员工应成立监管部门，避免公司将资金挪用等。参与跟投，应当考虑企业的资信情况，如果企业大量负债，无法确保资金安全的情况下，员工应果断拒绝。

项目盈利难

跟投制度或逐渐退出

“后来我就没跟投了，因为我相信卖不光，如果卖不好，基本是会亏本。“某暴雷房企的员工对和讯表示，2017年过后他就不再跟投，因为觉得行业赚钱越来越难，亏损的风险很大。

综合2021年财报数据，50家主流房企中，仅有13家房企净利润增速为正值，其余37家房企净利润增速均为负，行业净利润增速均值为-18.34%。高地价和房地产去金融化限制了房企盈利空间，中指院判断，行业长期处于低利润阶段。

在利润下滑背景下，开发商在跟投机制方面也在升级。比如，万科在最新的跟投制度 6.0 版本中取消了特殊劣后机制，升级后的效果尚未可知。不过，财报显示，万科跟投项目的认购总额从2017年高点时的106.4亿元降至2021年的31.27亿元，下降了七成。

在房地产蒙眼狂奔的时代，跟投制度发挥了不小的作用，利润增长的前提也保证了企业和员工能够实现利益共享，然而，当跟投制度的风险升高，能否强制要求员工必须跟公司承担风险，这显然是一个有待商榷的议题。

目前跟投制度中，不少企业对特定人员设置了强制跟投制度。《民法典》第一百五十条规定：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

在发生跟投纠纷后，部分员工认为跟投制度是企业胁迫而非其自愿行为而有权撤销。对此，吴杰江表示，法律通常认为的胁迫一般包括以下两种情形：（1）以将要发生的、会造成被胁迫人生命、财产、名誉、自由、信誉的损害进行胁迫；（2）以直接对被胁迫人或其亲友实施不法行为，造成对当事人及其亲友的生命、财产、名誉、自由、信誉的损害进行胁迫。因此，单纯仅以存在劳动关系，无法认定企业实施胁迫行为。其次，如果员工认为企业确实存在胁迫行为的，员工需要提供相应的证据。

奥纬咨询(Oliver Wyman)全球董事合伙人李剑腾认为，跟投是一种创新的激励方式，是行业发展到一定阶段的产物，此前楼市较好，项目大多赚钱，但项目管理比较松散，管理精细程度对项目利润影响较大，作为一种管理手段的补充措施，把员工跟项目利益捆绑在一起，可以提高利润，这是一种双赢。

然而，如今很多项目都会亏损，周期也拉长，何时拿回本金，甚至能否拿回来，员工是有疑虑的。李剑腾认为：“跟投的风险和回报已经发生了一个本质性的变化，回到激励的本质上来讲，无非就是要让付出和回报对应，但毕竟员工不是公司的所有人，不可能让他去承担跟老板或者股东同等的风险。”

“长远来讲，跟投制度可能在地产行业里面用的公司会越来越少。”李剑腾认为，像现在有的企业发布的跟投版本，类似长期期权，只不过要花钱去买。行业回报已经不构成吸引力，跟投制度跟期权、奖金，甚至是股权，其实是有重叠的，不是非用不可。

（注：应被采访者要求，文中的小雯、夏清均是化名。）

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