当前焦点!多项疑问指向财务数据真实性中湘美好城市招股书之谜丨IPO观察

2022-06-16 05:49:07来源：和讯房产晨露

【资料图】

6月10日，中湘美好城市运营服务股份有限公司（以下简称“中湘美好城市”）向港交所递交了上市申请。但在这份上市申请里却有着若干影响公司财务真实性的问题，需要公司方面予以解释。

就比如2021年的关联交易，给中湘美好城市带去了1.7亿元的收入，可是关联方交易产生的贸易应收款和其他应收款余额加起来也有1.6亿元，两相抵消后，因为关联交易产生的经营现金流净额非常有限。公司2021年的经营性现金流净额仅为663万元，只达到了当期利润的17.72%。

这家公司的账面利润刚刚达到了港交所规定最低门槛的企业，也因此让外界对公司的财务真实性产生怀疑。另外，公司在管理规模增长50%的情况下，员工成本和外包成本的增幅均没有超过10%，也让外界怀疑毛利增幅的合理性。

这些财务上的瑕疵，都让外界担心公司的实际盈利能力和经营质量。

大股东的提款机？

在诸多投资者看来，目前上市物企最大的风险，就是成为大股东的融资工具。

对中湘美好城市来说，这个风险事实上已经存在。截止2021年12月31日末，该公司向控股股东借款7.59亿元，但所获得的利息只有283.8万元，利率只有千分之三，仅相当于活期利率的存款利息。

从2019年开始，中湘美好城市就不断地向母公司提供贷款，2019年是3.78亿元，2020年是3.52亿元，但获得的利息收入却非常可怜，2019年只有63.6万元，2020年只有309.6万元，都是低于一年期的存款利率。

和中湘美好城市的慷慨相比，控股股东——湖南建工集团有限公司要显得吝啬得多。2019年时还借款934.9万元给中湘美好城市，到了2020年只有47.3万元，去年至剩下8.9万元。

当然，中湘美好城市的慷慨，也不是完全没有回报。过去三年时间，来自关联方的销售收入分别达到1.48亿元、2.05亿元和1.72亿元。

高额的关联方收入，成功地帮助中湘美好城市的业绩最终达到港交所的规定的上市门槛。但也增加了对收入真实性的疑问，因为来自关联方的应收款，在过去三年间也是大幅增长。尤其是2021年，来自关联方的应收款项结余达到1.67亿元，和来自关联方的销售收入相接近。

会计界大V马靖昊曾经介绍过一种虚增营收和利润的手段：通过关联交易，增加销售额，然后以应收账款的形式计入到企业的资产负债表里。换句话说，关联交易并没有给公司带来真金白银的收入。

而中湘美好城市过去三年的关联交易，和这种手法有一定的相似之处。

这不能不引起外界的疑问，中湘美好城市究竟是不是和很多物企一样，仅仅只是大股东的“提款机”？

业绩增长的不确定前景

撇开公司的关联交易是否粉饰了过往业绩不谈，一些关键性的财务指标，也为公司的增长前景蒙上了阴影。

2021年，中湘美好城市向第三方收取的履约预付款余额大幅减少，由2020年的3282万元，下降至615万元，下降超过8成。通常来说，履约预付款的余额，往往会决定公司签约，但没有正式开始管理的合约管理收入。业内介绍说，一般情况下，履约预付款是物业交业主，但也有业主交物业的。而后一种，很大程度说明公司业务在市场上的竞争力。

如果是，后一种原因造成的履约预付款减少，很大程度上也说明中湘美好城市的市场竞争力在下降。

在履约预付款大幅下降的同时，公司的销售费用中员工成本也在下滑。由2020年的205.9万元，下降至2021年的157.6万元。由于，物业销售人员的收入中很大一块是新拓展物业面积的销售提成。为什么2021年新签约的物管面积增加了，销售人员的员工成本反而下降了?

一种可能是销售人员新开发、未完成订约的面积减少了。行业人士介绍表示，物业销售人员的提成分多个阶段收取，有些收入在获取销售线索时，就可以拿到提成；签订合同后，也可以拿提成；正式开始管理阶段也可以获得提成。

由于，中湘城市服务2021年城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务在管面积都实现了大幅增长。所以销售人员的提成逻辑上应该增加，而目前出现下降可能是新拓展、签约中的项目数量或者预计合同收入在减少。

另一种可能是，新签约的项目中相当比例是通过关联交易获取，这部分项目因此无法获得提成；又或者是新签约项目的现金收入较低，也会降低提成。

无论是那种可能，都为公司后续的盈利前景埋上了阴影。

而另一方面，公司在管理面积快速增长的情况下，销售成本仅仅只是微幅增长，也是一个让人疑惑的现象。

根据招股书，仅仅城市运营服务的在管面积，2021年就较2020年增长了超过51%。但公司的分包成本仅增加了1.1%，负责一线幅度的员工成本仅增加了9.23%。由于物业行业是一个高劳动密集型行业，管理面积越多，也需要增加更多的人工成本，而在管理面积增加超过50%的情况下，分包和员工成本仅个位数增长，显然也是让外界疑惑的。

为了确切了解造成上述现象的原因，和讯网物业曾向公司发邮件提出上述疑问，包括销售费用中员工成本下滑、社保人数不足以及合同负债中履约保证金下滑等现象产生的原因。不过，截止发稿，公司方面未作回应。

不过有一个问题，倒是从招股书里找到了答案。

根据启信宝监测的企业社保缴纳记录，2019年至2021年中湘美好城市缴纳社保的员工人数分别是28、33、42人。而公司招股书显示，截止2021年，员工总人数达到1263人，其中在项目及现场服务的员工超过1000人，达到1042人。

对此，招股书承认，以往确实存在过未为部分员工及时缴纳社保的现象。只不过，是不是确实有超过1000人没有缴纳社保，却依然是未知数。

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