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今日视点：敢买就亏钱，三四线城市连市中心都开始撑不住了

2022-06-13 05:53:52来源：大胡子说房微信号  

前段时间在老家待的时间挺长，市区新区溜达了好几圈。

经常性看我们文章的老粉应该知道，我在老家有一套房子，刚好买在了新区。

新区本来就有赌性，而三四线城市的新区似乎已经有确定性的结局，输定了。

虽然我买的那套房子不涨反跌，还不好卖。

但随着时间推移，我发现，对于三四线城市而言，发展新区已经是不可逆的趋势。

这条路，几乎每个城市都要走，也必须走。

至于走不走得通，这是后话。

回家兜了一圈老城区，不禁感叹：

老城区实在太老了。

从目的反推动作，或许我们更好理解为什么那么多城市要发展新区，哪怕是一二线城市。

老城区密度高，房子老，可开发土地又不多，真要腾地，就得拆掉重建，可这要钱，要很多钱去赔给拆迁户。

不差钱的城市可以搞几年拆迁赔钱，但没法持续搞。

最有效的方式就是另选一个地方来发展新区，一举多得。

新区有平整土地开发，ZF刚好可以卖地给开发商，获得土地财政，拿钱来发展新区的基建配套，城市更美了，腰包鼓了，就业促进了，开发商也赚到钱了。

这可是双赢局面。

并且，越是经济不发达的城市，对老市区改造的能力就越弱。

我老家，市区留下了一批批1990-2000年的老房子，占据了非常核心的地段，可那又怎样，拆迁？谁敢？哪来的钱？

现在甚至还能看到砖房危楼，虽然不住人了，但也没有拆迁或改造，偶有一些房子征收拆迁，基本也是为了修路或者建桥。

核算过拆迁开发成本，真没几个开发商敢动，更别说当前这种大环境。

那不拆迁，市中心的居民想改善，能去哪？

就只能是新区。

所以仔细想想，这也是当地城市运营者的考量，想把人口导入新区生活，得靠一推一拉完成。

老城区的老旧推动，新区的便利吸引。

我老家新区发展了10来年，昨天开车经过，确实发展有模有样。

市中心的妇幼保健院新院区已经搬过去，学校已经运营，甚至已经有家长为了学区房去买新区的房子了。

去年大商场也开业了，小区底商开得满满当当，路边还停满了车，高峰区新区也开始有了塞车迹象。

那一刻，我有点释然，只要国家发展，城市在发展，中心区就必然会扩张或迁移，这是所有城市发展的趋势。

一二线城市由于城市要扩张，往往会整几个副中心，慢慢副中心就会变成中心，城郊会变成城区。

三四线城市同样也需要扩张，老城区会老，也需要开发一个新城区来承接需求外溢。

追求美好生活本就不分一、二、三、四线城市，消费者永远都会期待更好的消费体验。

只要三四线城市老中心不拆迁，那新区一定就是改善群体的选择。

而且市中心真的没有好产品。

老房子就不谈什么居住品质了，而新房呢，又受限于地块太少，社区一般不大，内部配套一般。

这几年随着全国性大开发商下沉到三四线城市，在产品设计上吊打本地开发商，加上大环境趋冷，不少本地开发商都已经暴雷，房子烂尾。

（市区房子，到现在还没交房）

这么一看，新区的房子似乎又更香了，基本都是大开发商，产品力又抗打，社区也大。

前几天在老家新区，看见碧x园天字系列，170㎡大平层板楼设计，一梯一户，南北通透的房子，单价只要7000+，首付3-40万左右能拿下，这样的产品，如此的价格，能不香吗？

如果，新区是城市必然的发展方向，那么三四线城市新区的房子也能买？

你如果想知道你所在城市的新区有没有潜力，能不能发展起来，可以扫码我们详细来聊聊。

回答上面问题之前，我们应该搞清楚以下几个问题。

1、小城市也有自己的购房群体，他们的购买力如何？

2、房子一旦过剩，那就不值钱了

每个城市都有居民，虽然改变不了人口外流的趋势，但本地居民也有居住需求，而且还有县级市的农民工进城，这也都是需求。

所以今天我们换个角度来思考，三四线城市房子买不买，不算返乡置业投资群体，就靠本地购买力，他们能撑得起当地的房价吗？

要说这事，得了解老家三四线城市的收入水平。

我就不说平均收入了，说几个家里亲戚在老家的工作收入情况。

有朋友当公务员，一个月8000+，阿姨开了间早餐+午餐的饭店，一家人经营，一个月纯到手8000-15000元不等。

而在工厂打工的舅妈，月收入在3500元左右。

小城市的工作很简单，要么做销售，一个月3-4000元是常态，要么体制内，公务员、教师、事业编制，这些工资差异度较大，但普遍6000+以上。

另外就是做点小生意的个体户了，这次回家，发现新区楼盘的底商基本开齐，还有各种临街店铺，便利店、家居、门窗、餐饮，不得不说，应有尽有。

据我了解，开间小店，在小城市混个温饱完全可以。

和购买力相当的是，是小城市的房价，当然我的老家不能代表所有，目前我老家新房均价6500-7000元左右。

普通家庭想要买套房，真不难。

前段时间，朋友想买套二手，在市中心的2房，首付20万左右，月供只要1400元，怪不得都说小城市生活无压力。

既然这么便宜，要不买一套抗通胀？

小城市也有购买力，不假，但扛不住房子太多。

小城市所谓的新区，基本就是建房子的新区，和产业关系不大，靠的本来就是本地居民的改善拉升。

可房子建太多，购买人数和购买力跟不上，二手市场就只有折旧和降价的命。

抗通胀这件事，小城市房子真的做不到。

我买的那个小区，分十期开发，百万亩大盘，更别说周边还有多个开发商，都搞大盘开发，供应量妥妥地大，而小城市的人口哪有那么多？

【资料图】

多数三四线城市都处在人口流出的状态，而新房还在不停地建，明显已经供过于求了，这怎么涨？

所以三四线城市房子再便宜，都只是消费品，会随着时长而折旧贬值。

抗通胀？不存在的。

小城市适合生活，但买房这件事，慎重。

我老家的新区，从2005年开始启动，到现在已经17年了，前几年才初具模型。

小城市发展新区，时间真的太长了，能不能搞活还得考验城市运营者的选址能力和发展魄力。

而且经过2017年的全国性房价普涨，新区房价比市中心还高，显然没有价差优势。

加上人口流出、一线城市的挤出效应递减，返乡置业投资人群逐渐减少，最后小城市的房子，还得靠本地居民来接盘。

而本地居民对价格涨跌敏感，对置换改善需求不够强烈，买了之后想出手，不容易。

所以投资抗通胀这事，还是放弃三四线城市吧。

但如果你恰好在小城发展，又有自住需求，此刻也在犹豫要不要买入新区，那么给大家几点建议：

1、如果你老家新区距离市中心15公里以上，建议放弃新区，去买市中心。

新区发展的核心就是靠着承接市中心的居住需求外溢，城市越小，他们能接受的外溢距离越小，如果四线城市新区和市中心差15公里，居民外溢居住的动力就会减弱了。

2、一定要选择大开发商，比买错房更可怕的是，交不了房。

本地开发商现金流太薄弱了，一旦大环境改变，最先破产的一定是小开发商。

就我所知，我附近就已经有2个楼盘烂尾，都是小开发商的项目，说烂尾就烂尾了。

3、如果发现教育、医疗、商业，ZF部门开始搬过去新区，新区可以买。

当地运营者到底想不想发展新区，关键看有没有把行政部门搬过去办公，其次就是相关配套有没有规划，有没有落地，只要有逐步落地，时间长点也能接受。

4、想掏笋盘，别有新房癌，直接买次新二手。

千万别有新房癌，如果你是纯自住，买房就是消费，那便宜一点是一点，省点钱装修或者改善生活质量比什么都强。

前几年很多人返乡置业做投资，结果交房住都没住，现在房价下跌，比新房还便宜。

这种房子买了就能住，不用担心烂尾，也比后期新开发的地段要好，如果真要自住，我建议买这类次新房。

三四线城市的新房，就和新车一样，落地就贬值，追求性价比，买次新就好了。

作为业主，每次回老家，总会有感而发，出于对家乡深沉的爱和恨铁不成钢的心理在拉扯。

时至今日，虽然还是庆幸新区在一步步变好，内心却也明白：

四线城市能发展起来的新区，凤毛麟角，哪怕起来了，也扛不住天量供应下的房价下跌。

买了四线城市新区房子的，真如同嚼蜡，寡淡无味。

每次回家，总有很多所见所闻想给大家分享，觉得内容不错，不要忘了记得点击下方名片，持续关注我们！

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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