楼市的子弹打偏了!
楼市很冷淡,好多人对楼市都没信心了。
市场有几个表现:
第一,有部分人开始提前还贷了。就感觉一夜之间,就没钱了似的,都说钱包瘪了,不再买房了。
第二,政策放松仍然在挤牙膏,并不给力。
5月份的政策基本上都放完第一轮了,6月份以后就歇了一歇。
子弹打完,要飞一会看看效果。
不过星哥觉得,现在的政策,效果并不好,而且还适得其反,好多子弹都打偏了。
第一个是限购。
目前一二线的限购基本上对外是没有放开的,对第二套也是没有放开的。
像成都,苏州,这两个城市已经是放了多轮政策的,二套仍然需要七成,那么根本就么有那么多人有那么多钱,去付七成买二套。
甚至很多改善也是释放不了,因为改善要先卖一套,才能再买一套,这也非常不合理。
因为政策从5月份开始,实际上已经明确指出要扶持改善。但是改善怎么定义呢?
我估计各个城市制定政策的,自己都不清楚。
这就导致一二线城市根本很难操作改善性需求。
所以现在的政策,其实还是在瞄准刚需。
指望刚需来买房,这根本不现实,刚需是跑的最慢的,行情好的时候都慢几拍,更别说现在行情低迷之下了。
那必须要表示“兄弟你先上,我殿后”。
最近成都新政之后,好多人说放盘量一下增加了两万多,说投资客要抛盘了,我们在樱桃大房子也早就驳斥了这种观点,胡说八道。
随便一想就知道不可能,新政之后,挂牌是一定会增加,因为增加了一批房票,也增加了一批二手可转房源。
过去那么多人想改善也改不了,好多人那只能挂牌出来卖一买一啊,不然没法换啊。
所以星哥就觉得,现在的限购政策在一二线城市,根本没有激活需求端。
大量的人有钱买不到房,这是客观事实。
至于他们想不想买,那是另外一码事。
第二个是限售。
限售是为了加速二手房流动性,但是当前的形势下,这个政策也很奇怪。因为好多改变限售的城市,像苏州,是存在新房限价的。
新房有限价,很多人就都想去打新,对二手房不太会关注。
但是你没有取消限价,却先取消限售,在楼市低迷的情况下,那之前大伙买的房子一到限售期,就自然挂牌出来卖掉,然后再去打新,这不就显得更有利可图了呀。
像杭州也是一样,新政里面专门想刺激二手,新房要“落户+2年社保”或者“不落户+4年社保”;而二手房,落户就能买,不落户的话只需要1年社保。
想把没有有新房房票的这群人,尤其是外地客引入来消化二手,那是真的低估了外地投资客的头脑,也高估了本地买不到新房,去买二手的购买力了。
杭州过去一直涨,很多人心理早就不踏实了,包括我自己也是。现在,杭州很明显打新更安全。
记住!在市场环境不好的时候,投资会更保守,风险会是第一考究因素。
所以,现在的政策根本没有达到预期的目标。
很多城市的政策依然非常保守。
星哥曾经用扁鹊见蔡桓公来形容房地产。病在肌肤还可以用小药,并入膏肓的时候,普通的药已经没啥效果了。
房地产的历史就是政策与市场博弈的历史,也是跟经济周期博弈的历史。
过去,经济越不好,房价越高,政策越松;经济越好,政策越紧,房价越不会涨。
所以说,房地产是政策市,不是经济市。
政策是看得见的手,房市是看不见的手,看得见的手经常干预看不见的手,从过去的历史看,胜出的一定是政策,因为政策有灵活度,不达目标就可以逐步加码,直到达成目标。
所以房地产永远是看得见的手,打败看不见的手。
政策目前之所以保守,还是因为有四个大字摆着,楼市要扶起来,仍然有一万种手段。这毫无疑问的,就看政策怎么发力。
不发力就稳,发力就有结构性行情。
我知道以上的观点,有些人肯定会骂我,因为现在只要谁说扶持房地产,说房价可能不会跌,就有人受不了,说不会的,说没韭菜了。
然后说“这次不一样”。
我观察楼市,股市十几年了,我没见过任何一次是一样的。
这次不同了(this time its different),是邓普顿说投资中最昂贵的四个字。太阳底下没有新鲜事,人们从历史中学到的唯一教训,就是从来不吸收教训,从来喜欢用“这次不一样”看待每一次历史事件。
这次不一样,但每一次都会过去。
我个人看法一直十分明确,楼市的结构性牛市的大周期,并没有任何改变。
当然,我要再次声明,房价涨跌跟老.子没一点关系,谁搞高的你自己不知道吗?我就说说我的个人看法,没问题吧?
现在一说房价真的情绪太敏感了,想详细说已经在互联网上不太可能了,都自己去琢磨吧。
不说房价了,说说房地产行业和地产股。
地产股票是完全不同的逻辑,我相信这一点很多人应该理解。地惨股的表现,跟地产行业和房企的经营强相关的;
但是房价是人口,政策,土地,货币等因素相关,跟房企的关联度并不大,这也是为什么房企一再暴雷,但是房价依然很稳健的原因。
地惨股的走势,我看了下房地产ETF 基金(515060)的走势。
今年在一季度的确来过一波行情,到了二季度就回落了。
主要还是一季度政策不断,给房企和房地产行业不断释放利好,地产股走势还可以,但是随着效果并没有体现出来,再加上整体的大盘不好,就开始回落到底部摩擦。
行情回落的时候,都可以先关注起来。
不过也要注意,房企早已经全面回归国央企,民营企业真不行了,哪怕关注房地产股票的都要注意回避这些。基金持仓现在我看也是基本上回归国央企了。
买房更要注意选品牌,万科,保利,华润,龙湖,金地,中海,绿城,招商,越秀,华发,深圳地铁,广州地铁等等,现在看这些房企还是很安全的。
市场这一波就是洗牌,集中度后面一定会提高,好多民营企业肯定要做股权重整了。
二季度随着复工复产的来临,我相信基本面会变好,现阶段,大家投资一定要理性,情绪有时候像病毒一样,会过度传播。
互联网信息太杂,还是要有自己的逻辑和判断。
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