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万科驰援旧相识 绿景白石洲获注资22.8亿元

2022-06-09 07:40:21来源：21世纪经济报道  

绿景中国公告称，万科将向旗下四达实业注资约22.8亿元。

绿景中国迎来了“最强援手”。

2022年6月7日晚间，绿景中国公告称，其旗下智慧城市发展、深圳四达实业与万科旗下深圳深全订立认购协议，万科将向四达实业注资约22.8亿元，其中约1.71亿元注入注册资本，占四达实业经扩大股权约8%，而剩余约21亿元则入账为四达实业资本储备。

完成交易后，四达实业将由绿景中国持股92%，万科持股8%。四达实业的主要资产是位于深圳白石洲的城市更新项目，目前第一期已经动工，但万科并不参与其中，万科注资款项将参与的是第三、四期的开发，这也就意味着，万科的入股将是“长线投资”。

这是一笔被认为是“双赢”的交易，流动性不足的绿景中国得以获得万科的增信，而近年来在深圳市场无甚建树的万科则拿到了明星项目白石洲的参与权，的确各取所需。

事实上，这与万科近期在土地市场的策略并非完全相向。去年下半年以来，虽然市场上涌现了许多潜在标的，但万科一直保持审慎，绝不轻易出手。

绿景中国有被万科注资的幸运，也并非仅仅因为项目资质优良，更重要的是两家企业之间存在的“羁绊”。万科是绿景中国的股东之一，此前绿景中国也曾入股过万科旗下的资产包。本就在生意上颇多来往，才能够促成万科的增援，运气与实力，缺一并不可。

“宝地”白石洲

绿景中国是一家规模和资产均不突出的小型房企，它被外界所熟知正是由于其所持有的白石洲城市更新项目。

白石洲项目位于深圳的核心区域南山区，项目总计容面积约358万平方米。

2020年8月，绿景中国间接手收购白石洲旧改项目合共80%股权，2021年4月，绿景中国子公司被确认为白石洲项目一期开发主体。公开资料显示，这一项目开发周期预计为8至10年，第一期项目预计将于2022年-2023年入市。

绿景对白石洲项目寄予厚望。

根据绿景2021年年报，去年年底绿景中国的现金余额为72.87亿元，而其今年将有约98亿元借款到期，现金尚未能覆盖短债，而绿景所测算的白石洲项目货值将达到2000亿元，首期货值为300-400亿元，如能够快速变现，绿景中国的短债压力将会减轻不少。

不过，白石洲项目入市时间暂时未能确定，引入万科也是缓解当前资金面紧张的举措之一。

不过，万科不参与该项目第一期及第二期开发及运营，且无权获得该项目一二期利润分配，且无需对其任何负债负责。万科将参与项目第三、四期的运营开发，而其与绿景中国将分别按照20%、80%的利润分配，这意味着万科这笔投资要看到回报，将是一个比较漫长的过程。

但是，从交易条款来看，万科在这个项目上所支付的对价是相当公允的。

绿景在公告中称，万科的注资金额由独立合资格估值师所评估于2022年3月31日目标公司100%股权的市值约为330亿元厘定，如此计算，万科获得8%股权所应支付对价应为26.4亿元，万科所实际支付的对价较之有所折让。

在付款条件上，万科首期仅需在交易完成日期后支付11.4亿元，而剩余部分最晚可以于2023年4月30日前安排支付，对万科而言，是“放长线钓大鱼”的划算买卖。

而且，万科虽然持股仅8%，但对第三、四期项目的利润分配是二八分成，万科对之的投入与产出，也是可观的。

不仅如此，这宗交易还为万科设置了“保护条款”。

根据公告，如果项目公司没能在2025年9月30日前向商业银行取得开发贷款（包括该项目第三期及第四期开发贷款）或出现资金缺口，且无任何替代的融资解决方案，智慧城市需要购买万科所持有的股权和相关债务，如果未在指定期间内不行使退出权，则万科对第三、四期的利润分配比例将由20%提高至40%。

绿景、万科往事

万科、绿景均未有对外公开表态对这桩交易的看法，但绿景能够获得万科的增援，并非没有理由。

事实上，万科早在2015年就成为绿景中国的财务投资者，其时万科斥资6.6亿港元持股17.81%，随后股权逐渐被稀释，截至2021年年底，万科持股比例为11.78%，仍超过10%。

这是万科鲜有的股权投资，且作为绿景中国的股东之一，万科还在绿景中国董事会中有一席之位。在2019年之前，万科总裁祝九胜曾长期担任绿景中国的独立非执行董事，此后则改由万科旗下万物梁行首席财务官莫凡担任。

事实上，万科和绿景一直是“互帮互助”的关系。

2020年6月29日，万科为551亿元广信资产包引入7家战略投资者，其中就有绿景系公司的参与。万科当时将持有广信资产包50%股权转让予“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，而深圳绿景华城实业发展有限公司（以下简称绿景华城）持有这一计划20%份额。

根据启信宝数据显示，绿景华城实为“深圳市绿景福实业有限责任公司”的孙公司，后者由何亚兴、黄献民两名自然人控股，而据《第一财经》，何亚兴、黄献民均为绿景中国（港股上市公司）母公司绿景集团控制人黄康境家族成员。

广信资产包是一个解包复杂度极高的项目，万科其时引入战投方，也是为了降低资金压力快速变现的一种方式，而绿景在当时投资这一资产包，对万科而言也是另类的帮助。

由此看来，万科与绿景过往在生意上的来往，素来颇为紧密。而万科对绿景白石洲项目的注资，也能够从中窥探到万科应对市场下行期的资产收购态度，还是那句“帮别人忙也不会给自己添乱”。

一位在万科区域任职的人士告诉21世纪经济报道记者，万科面对的机会很多，但受到各种因素的影响，潜在交易方要价合适的并不多。“一定要价格合理我们才会去入手，存在超融或者其他不可抗因素太多的项目，我们都会非常谨慎的。”

绿景白石洲获得万科的支援，正是印证万科思路的“典型交易”。首先，对价合理，其次，有完备的退出保护机制，最后，有交情在前，这些条件，对于这宗交易的促成，或许缺一不可；但对于流动性普遍不足的房企来说，获得万科增信而缓解资金面紧张重要还是要价更高但却待价而沽收益更高，是鱼和熊掌的关系。

不过，资本市场的反应说明一切。在宣布万科入股白石洲项目之后，绿景中国次日股价大涨。截至2022年6月8日，绿景中国收于1.25港元/股，涨幅达到43.68%。

（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）

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