顺应趋势，优化模式，房地产和物业服务上市公司行稳致远

2022-05-21 12:09:45来源：中指研究院微信号

2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。

“中国房地产TOP10研究组”自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要依据。研究组连续二十年中国房地产上市公司10强研究，连续十九年中国房地产百强企业研究，连续十八年中国房地产品牌价值研究，成果丰富。2022年，中国房地产上市公司研究对象共175家，较2003年的78家，增加了97家；二十年来，房地产上市公司营收均值增长52.2倍，净利润均值增长72.1倍。2021年物业服务板块新股发行14家，主板上市总数59家，上市公司市值分化，上市公司在管面积均值1.1亿平，同比增长44%。

当前，房地产市场经历较长时间的深度调整，疫情比较严重，政策效应尚未充分显现，国内外经济大环境的影响仍在持续，置业信心尚未修复，仍面临持续承压，成交继续缩量，市场表现分化。房地产市场迈入新发展阶段，由高速增长的粗放型发展向结构优化的高质量发展转变。新形势下要积极探索新的发展模式：一是要找准市场定位，合理确定发展战略，聚焦主业主责，保持财务健康，多一点长期主义，少一点急功近利；二是转变思维、提质增效，要转变发展思维，注重提质增效，加强数字赋能，重视绿色低碳，产品做专做精做优，服务做深做细做到位，坚持品质至上，争创名优品牌；三是合规经营、规避风险，要注重合规经营，加强自律自重，重合同讲信用守规矩，努力规避风险陷阱，保障企业经营安全。

研究组连续二十年开展中国房地产上市公司TOP10研究，不断总结与完善研究方法和评价指标体系，全面客观地评价企业的综合实力。中央近期要求，疫情要防住、经济要稳住、发展要安全，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。房地产业作为国民经济的重要部门责任重大。当前，我国许多房地产企业面临着销售不旺、融资不畅、债务压身等经营与财务风险。尽管近期房地产市场利好政策密集出台、房地产融资政策环境有所改善，但要充分显现政策效果、有效缓解企业经营性现金流压力，尚需时日。这里的关键是恢复房地产市场上的购房人和资本市场上的投资者对房地产市场和房地产企业的信心。因此，短期内房企应善用政策，采取抓回款、多融资、减成本、稳队伍等策略保持运营稳健，同时还要从中长期视角，努力实现专业聚焦，聚焦核心业务、核心城市，提高企业盈利能力和财务韧性。

北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2022年，研究组持续坚持“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘出一批行业中成长质量佳、投资价值大的优秀房地产开发及服务上市公司，探索不同市场环境下上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。二十年来，房地产上市公司顺应政策及行业趋势，优化产品与服务，不断探索新的发展模式，促进资本市场繁荣；同时，物业服务企业及优秀产业运营商借助资本红利大步向前，为中国新型城镇化建设与满足人民群众美好生活保驾护航。

2021年，在新冠疫情和房地产密集调控下，房地产市场进入调整周期。在经营规模方面，房地产上市公司稳健优先，总资产增速大幅放缓，沪深及大陆在港上市房企总资产均值同比增长6.8%、10.5%，分别回落6.7个百分点、11.8个百分点，不同所有制企业表现分化。在盈利能力方面，房地产上市公司增收不增利态势显著，净利润全面负增长，净利率降至个位数。在财务稳健性方面，三道红线管控下，行业均值全部达标，市场下行叠加融资偏紧，现金流呈净流出。在股东回报方面，受市场下行影响，每股收益水平持续回落。在市值表现方面，政策调控叠加市场下行，上市房企市值持续走低。2022年以来，房地产市场调控边际宽松趋势显著，房地产上市公司竞争聚焦企业永续经营能力，拥有融资优势的企业、在多赛道具有较强竞争力的企业更受青睐。

2021年至今，物业管理行业在资本市场的表现先扬后抑，优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值，劈波斩浪。

将现在的港股物业服务板块与历史时期比较可以发现，当前板块市盈率与2018年11月水平相当。回顾2018年末，物业服务上市公司只有13家，营业收入均值22.1亿元，净利润均值2.8亿元，净利润率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于当前水平。

因此，受内在调整需求、市场环境与关联房地产企业影响，港股物业服务板块表现已脱离公司基本面，存在超跌现象。资本市场当前的过度反应孕育着未来价值向上回归的动因，随着外部环境好转，港股物业服务板块也将进入估值修复。

一、立足新起点，以产城融合增加经济抗冲击的韧性。抓住当前各级地方政府迫切需要投资拉动以对冲经济下行风险的重要机会，找准产城融合的作用点和突破口，以新兴产业的加快建设和传统产业的改造升级来优化城镇化建设的布局，从而全面增加城市抵御经济风险的韧性，是广大企业应当积极投入的一片蓝海。

二、把握新方向，以产城融合培育高质量发展的优势。其一，加快5G、一体化数据中心等新型基础设施建设。其二，加快推进以县城城镇化补短板强弱项为重点的新型城镇化建设。其三，加快交通、水利等领域重大工程以及物流基础设施建设。

三、落实新举措，以产城融合加快城镇化建设的步伐。其一，全面加强基础设施建设。其二，全面推进县城为重点的城镇化建设。其三，全面营造支持扩大固定资产投资的金融环境。

产城融合通过资源的有效配置实现城市和产业之间相互促进和发展，调整波峰、防止衰退、促进繁荣。目前我们正处于第五次长波周期的关键阶段，中国已成为引领新的世界城市和经济格局的重要动力，未来十年是中国产城发展关键阶段，产城融合大有可为。

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