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过去10年涨幅最猛的区域，现在我劝你别买！

2022-05-17 13:52:40来源：大胡子说房微信号  

上次从郑州回来，心里就一直有个感慨：

规划的力量真的无敌啊，连郑东新区这个曾经的“鬼城”都被盘活，成了房价上涨的潜力板块。

今天，我们就来聊一聊那些起死回生的“鬼城”。

2015年前后，全国住房库存堆积，但是很多新区却少有人居住，到了晚上漆黑一片，这些地方就被通俗地叫做“鬼城”。

先把时间拨回7年前，彼时“鬼城”是房地产行业的关键词。

曾经一份知名的中国十大鬼城名单如下：

看到这个名单的第一眼，就会发现不少熟悉的名字：郑东新区、惠州大亚湾、贵阳金阳新区......

没想到，这些区域居然也“榜上有名”。

然而多年过去，这些曾经名声在外的“鬼城”，现在早已换了模样。

来，先看数据再分析：

如图所示，如果把全国平均值作为参考点，仅有京津冀新城低于全国平均增长率；

当中的郑东新区和金阳新区，分别是全国平均增长率的3.15倍和2.49倍。

人来了，带来最直接的影响是什么？

曾经堆积如山的房子，正在被快速消耗。

消耗速度加快带来的直接影响，就是房价像坐了火箭一样上涨。

比如郑东新区2015年开盘的瀚海晴宇，开盘价1.7万元/㎡，而到2020年时最高卖到4.5万元/㎡，涨了2.6倍；

比如金阳新区，均价从曾经的5000元/㎡，涨到2020年时最高的1.5万/㎡，涨了3倍；

再比如惠州大亚湾，从2015年时的5500元/㎡，涨到如今1.7万元/㎡，也涨了3倍。

意外吧？

这还真应了那句，曾经你对我爱答不理，如今我让你高攀不起。

谁又能想到曾经无人问津的鬼城，如今却成了房价上涨的香饽饽。

鬼城摇身一边就成了房价上涨领头羊，那是不是现在遍地的新区都能冲进去买了？

我劝你谨慎，今时可不同往日。

所谓的“鬼城”和“空城”依旧遍布全国，成了很多人买房投资路上的大坑，如果你刚好有投资需求，建议你扫码添加我们的房产置业老师，进行免费咨询，避免踩坑。

“鬼城”变身人气新城，到底靠什么？

表面上看，是人口。

但更深层次其实是产业。

而产业落不落地，看什么？

城市规划的力度。

——简单理解，zf给到规划集中全市甚至全省之力去引进产业，最后还要拼命抢人。

就像上面那些最终崛起的新城规划，都是如此。

最终形成了一个完美闭环：规划——产业——人口——房价上涨。

而我们都知道，在中国一件事情能否办成，就看政策给不给力。

——想要发展新区，必须有一个宏大的规划。

举个例子，倘若郑东新区不叫这个名字，房价还能涨吗？

再比如东莞松山湖、合肥滨湖新区等，不都是一纸政策之后的顺势腾飞吗？

这叫什么？

这就叫规划的魅力。

当然，只有规划后期没有发展起来的新区也不少，差别就在于后续产业的布局和人口的流入情况能否跟上。

我们挨个重点来看。

首先，产业布局：

一个地方想要有钱，光靠卖地肯定不行，牛逼产业的布局和发展才是最核心的动作。

举个最简单的例子，北上广深为什么能够聚集那么多人口？

就是因为工作岗位多，薪资水平高呀！

所以想要发展，必须要有足够多的岗位，和足够高的薪酬。

而在新区规划的初期，一定是大量卖地建厂，吸引企业入驻，释放工作岗位。

而能赚钱了，人口自然就慢慢聚拢过来。

如图所示，卖出了土地建厂，企业入驻，工资开始上涨，最后人口也开始流入。

其次，人口引进：

人口想要大量流入，光靠产业自发吸引还远远不够，还要“抢”！

目前中国行政意义上的600多个城市中，有180个城市的人口在流失，中国三分之一的国土面积人口密度在下降。

人口形势出生率本就不容乐观，大城市还在源源不断虹吸。

因此新区规划想要避免人口流出、最终沦为“鬼城”，必须“抢人”。

什么降低落户门槛、给予住房补贴、一次性补助等各种政策手段，统统用上。

很多城市已经先后出台了诸多人才引进政策：

其次，房价上涨：

根据规律，当工资超过其他同级别城市后的4-5个季度，人口流入就会明显加快。

工资上涨了，人口大量流入，住房需求当然就大大增加，房价当然就会蹭蹭涨了！

经过这么一番整理就明白了：

有规划布局、有产业发展、有人口流入，最后才有房价上涨！

从空城到新兴潜力板块，城市财富和房价的增长，却始终逃不过“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的定律。

在城市人口的自然增长率直线下滑的今天，产业的发展才是未来人口流入的关键。

现如今，再去讨论那些已经复活的“鬼城”和潜力板块，多少有点马后炮的感觉。

毕竟，情况已经变了！

现在想要再发展一个新区，瓶颈越来越明显了，所以现在去赌新区，风险太大。

为什么？

一是因为周期太长。

郑东新区发展了10多年才成功崛起；

合肥滨湖新区从2006年开始规划，经历了十几年才发展成熟；

贵阳金阳新区则是从2000年就开始规划......

如今再去投资一个新区板块，这样的回报周期，显然太过漫长。

二是因为产业增长会出现天花板。

上面说了，一个新区想要发展起来，光有规划还不够，还得引进产业。

但我们都明白，每年不可能有那么多新产业的诞生。

实际上很多城市产业的规划都已经出现了严重的同质化现象，什么大数据、新能源、生物医药，几乎每个城市都在搞。

而形成规模的只有少数几个早期布局的城市，大多数城市只能陪跑。

三是因为人口增长也很难继续维持。

现如今全国城市间的抢人，已经白热化。

经过10余年发展，才填满人口的新区，未来10年后的新区又要靠哪些人来填满呢？

现在的趋势是人越生越少，房价越来越贵，人口只会往一二线城市成熟板块更加集中，新规划的板块，很难抢到人。

所以说，过去的5-10年，买对了新区涨幅确实很猛，但从现在开始，难度却越来越大。

但如果真要买新区，最后给大家几点建议：

1.一线和强二线城市，才有能力盘活新区。

城市能级直接决定了新区的规划高度和落地情况。

一二线城市在区域内的辐射范围更广，甚至还会拿到国家级政策的支持。

但最终想要发展起来，还得需要有钱投资，而一二线才有这样的财政实力。

2.有产业的城市，才有转移的希望。

这里所说的产业不是无中生有，而是依靠城市本身就有的产业，不断发展变强。

比如青岛海尔依靠原先的家电产业链成功向工业互联网转型；

合肥凭借原先的汽车制造，引进蔚来，向新能源行业进军。

总而言之，有产业基础的城市才有转型升级和实现外溢的可能性。

3.现在还有人口增长的城市，才有人口流动的必要。

还有人口流入的城市，才可能实现城市中心的变迁，新区的发展才有机会。

换句话说，新区的人口需要从城市内部其他地方迁移过来。

而那些人口还在不断流出的城市，发展新区的可能性能有多大，你品！

最后，我想提醒大家一点：

曾经的部分新区确实是房价上涨的潜力股，而如今的新区可能就是遍地的大坑了，投资跟着规划没错，但规划能否落地又是另一回事。

遍地的新区规划，千万擦亮眼睛。

在楼市全面放松的当下，千万不要乱买房，顺手关注一波大胡子说房，任何买房问题，欢迎随时骚扰。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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