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暴涨超过1000万！深圳成交最多的小区，买完站在山顶上哭！

2022-05-17 13:53:43来源：大胡子看深圳微信号  

最近这2-3个月，深圳有一个二手楼盘非常火，不得不提。

那就是福田香蜜湖板块的楼盘——侨香村。

根据乐有家的数据，4月份深圳二手成交量最大的楼盘就是侨香村，过户量达到27套。

不仅仅是4月，3月份侨香村的成交量就排在全深圳第二，而就在上周，有传言说侨香村又成交了3套二手。

成交爆炸之余，侨香村的价格，也在一片下跌浪潮中逆势上涨。

从去年年末开始，侨香村90平的户型，业主的报价也从1000多万，一路涨到1300-1400万。

大家都下调价格的时候，它反而在涨；

大家都没成交的时候，它反而成交得起劲。

在深圳二手市场最冷的时候，这个深圳最受欢迎的二手楼盘，走出了和大市完全不同的行情。

来具体谈谈侨香村。

侨香村建成于2011年，一开始还不是商品房，而是经济适用房，而且还是当年深圳最贵的经济适用房，当年入住的不是当地的公务员，就是教师、警察、医生这一部分群体。

自从2013年停止集中建设和供应之后，经济适用房就消失在了深圳的居住市场之中。

而当年的经济适用房，在性质上属于保障房行列，地价和实际售价都很低，不过这类房子不是商品房，不能正常买卖，即便要买卖，也得等它过了十年的禁售期。

去年年底，侨香村的限售期到期，房子从绿本变成了红本，价格也开始突飞猛进。

当年，房子售价只有9000元/㎡的价格，最小户型90㎡总价只要81万；

如今变成商品房之后，同样户型的成交价已经达到1250万。

10年间上涨了1100多万，侨香村业主几乎是躺着就把钱赚了。

当然，对小区的业主而言，这么高的价格是躺赚，对买家来说，却是负担。

但即便价格这么高，为什么侨香村还会这么受欢迎，成交量居高不下？

主要有四点原因：

第一，地段好，配套无短板。

侨香村所在的香蜜湖地段，是深圳最著名的豪宅地段之一。

在深圳，豪宅地段的配套，几乎都是不用怀疑的，

交通方面，最近的地铁是2号线的侨香站，听这个名字就知道站点和项目很近，实际的支线距离大概也就在300米左右。

商业有万科里. 臻、印力中心两座商业，都是香蜜湖板块内比较受欢迎的大型商业。

学区上，侨香村的学位是九年制的福田实验教育侨香学校，这几年在全深圳的平均排名13-17位左右，是福田排名非常好的学校。

除此之外，周边还有香蜜公园、侨香公园和香蜜体育中心，有不少娱乐休闲的好去处。

第二，在同地段的项目中，楼龄有优势。

香蜜湖是比较早发展的片区，片区内楼龄在10-20年期间的楼盘比较多。

最靠近侨香村的香格丽苑，2006年建成的小区；

翠海花园一期和二期，都是在2000年前后建成；

香域中央花园，2005年建成；

中旅国际公馆一期，2005年建成

而侨香村是2011年的小区，刚过10年，楼龄上有优势。

另外值得一提的是，从外观上看，侨香村保养的非常好，与其说是楼龄10年的二手，它给人感觉更像是只有5-6年楼龄的次新盘。

第三，产品户型比较小，在香蜜湖区域内比较稀缺。

侨香村的户型段为90-93㎡、112-113㎡、120㎡。

其中90-93㎡的三房户型，在香蜜湖是比较稀缺的。

在这个区域内，其他楼盘的户型多数都是豪宅户型，面积大部分都在130㎡以上。

户型面积小，最大的好处就是总价低，那么相对来说买房的首付成本就会低一些。

第四，最重要的一个原因——价格低洼+没有指导价。

侨香村虽然经历了价格的暴涨，但单价相对其他楼盘来说，还是比较低的。

当下侨香村的业主报价在13-14万/㎡之间，而离侨香村最近的项目香格丽苑，单价达到17-18万/㎡，

另一个楼盘金地香蜜山，正常报价单价在17万/㎡左右；

翠海花园一期单价17-18万/㎡，翠海花园二期单价20-21万/㎡

单价低再加上有面积小的户型，因此侨香村也成为了最低门槛入场香蜜湖的第一选择。

更重要的是，由于侨香村是去年才转为红本，小区没有指导价，所以现在按揭贷款买侨香村，可以3成首付+用足7成的杠杆。

如果按照侨香村一套91㎡报价1250万的价格计算，3成首付就只要375万。

不到400万买入香蜜湖板块，这样的性价比，谁会觉得不香呢?

虽然此刻侨香村的价格还是洼地，但随着市场的回暖，侨香村的价格有越走越高的趋势。

随着价格洼地逐渐被填平，侨香村到底还能不能买呢？

要回答这个问题，主要得看性价比。

就拿最受欢迎的90㎡户型来说，如果90㎡的价格在1000-1400万之间，那选侨香村还有性价比；

如果总价超过了1400万，也就是单价超过了15万/㎡去到了16-17万/㎡，那么选择侨香村的性价比就不高了。

一方面，这个价格未来涨幅的想象空间不大。

香蜜湖片区支撑房价的是真豪宅，而豪宅片区的价格，本身已经在高位，除非整个深圳同时间暴涨，否则豪宅片区很难有短时间大涨的机会。

因为从5万涨到10万相对很容易，但从10万涨到15万，甚至20万，难上加难。

另一方面，1400万以上的预算，在深圳其实有很多选择。

这里着重关注新房，1400万以上的总价，已经可以买南山蛇口或者科技园的新房，

比如新世界临海揽山，单价只要11万/㎡左右，应该还有存货；

再比如华润城润玺二期，单价13万/㎡左右，120平户型也可以踮起脚尖摸一下；

如果只想买福田，你甚至也可以选择香蜜湖板块的新房富通九曜公馆，都是在板块边缘的区域，景观上九曜公馆还有优势。

现阶段这些新房都还有存货，价格的性价比比起二手房也更好，有意愿下手的朋友可以扫描下方二维码咨询，会提供给你新房项目最新的资料和所剩货量的情况。

总结一句，还是我们一直强调的观点：

现在的深圳市场，能买高性价比的新房，就不要买二手。

像侨香村这种案例，属于深圳的历史遗留问题，在2013年之前，深圳建设了不少经济适用房，后来都转为了商品房，除了侨香村之外，还有两个小区很出名。

一个是西丽的深云村，2010年的配售时价格为4800元/平，现在成交价大在11-12万/平。

深云村有指导价，指导价价格为9.08万/㎡，无论是指导价还是成交价相比周边的楼盘都会贵一些，不像侨香村有价格洼地的地位，热度自然也没有侨香村那么高。

还有一个是龙华梅林关的龙悦居四期。

这个楼盘建于2013年，是深圳最后一批的经济适用房，属于最后一波踩到这个政策红利的房子。

楼盘13年配建的时候售价为5114元/平，19年底转正，如今楼盘的指导价是8.36万/㎡，如今业主报价在10-11万/㎡左右，性价比也不高了。

过去价格最高的时候，龙悦居4期63㎡两房成交价一度冲到750万，均价达到12万/平，相比刚开始的价格，暴涨了720万。

随着保障房、安居房体系的改革，类似侨香村、龙悦居这种经济适用房转变成商品房的暴涨神话，已经成为了历史，

对于买家来说，最好不要被这种短时间内暴涨几百万的噱头所吸引，还是要冷静下来看看这个楼盘的地段、配套、户型。

最重要的是要比对一下房子的首付、税费成本等等，和买新房相比，到底有没有性价比？

如果你现阶段实在搞不清楚自己的情况适合买新房还是二手房，想了解具体深圳买房的建议，可以扫描下方二维码咨询。

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本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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