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从土拍看广深两座城市的楼市博弈

2022-05-07 11:53:34来源：90度地产微信号  

房地产持续触底，过程中的任何关于一点回暖的蛛丝马迹都将成为对市场的鼓励。土地公开招拍挂市场则是楼市的“晴雨表”，土拍的情况成为预判行业走向的重要信息。5月5日，备受关注的广州首轮集中供地以表现平平收官，并未传递振奋市场的信号。

从结果看，18宗地17宗成功出让，一宗流拍，收金341.4亿元。其中15宗地底价成交，唯有中海以15%的溢价率触顶价斩获白云区空港大道地块，成为本场土拍最热的地块。央国企仍是本轮土拍的主角，广东地铁、越秀地产、中海等唱主角。同时，大华集团和广东兰园控股两家民营房企各拿一宗地块。

从溢价率、热度以及参与民营房企的数量看，广州土拍表现四平八稳；而就在五一长假前，深圳首轮土拍全部触顶溢价15%成交，宣告楼市强势回归。在首轮土拍的热度不均中，同为大湾区两个经济强劲的一线龙头城市，广州和深圳楼市前景或已分化。

广州地铁拿下“半壁江山”

广州首轮土拍，17宗成交地块总建筑面积239.43万平方米，成交金额为341.4亿元；拿地主体仍为央企和国企，民营房企仅有大华集团及广东兰园控股两家有所斩获。

广州地铁成此次土拍的最大赢家，以165亿元总价拿下了白云区东平地铁站综合开发AB2201086地块、白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）、海珠区石榴岗南侧台涌AH032318地块、海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块5宗地块，深化了其在海珠区及白云区的布局。

其中，海珠区赤沙车辆段地块紧邻近期备受追捧的越秀地产打造的琶洲南项目。按照以往的开发节奏，广州地块拿下地块之后会找开发商联合开发，越秀地产为广州地铁熟悉的老搭档。

同时，去年在广州土拍市场表现凶猛的越秀地产也斩获了两宗地。

最热门的地块则是白云区空港大道中东侧AB2904003地块，市场消息显示，有22家房企属意于该地块。最终在经过25轮报价，由中海地产以最高溢价15%拿下，成交总价27.2亿元+住宅自持比例9%。

自广州楼市小阳春失约后，市场的情绪一度低迷，仅个别网红盘顶住了压力，许多楼盘去化表现平平。在杭州土拍大热之后，广州首轮土拍被市场寄予厚望，希望能展现市场回暖的信号，提振楼市信心。从最终的成交情况看，并未出现意外之喜。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，18宗地中11宗来自中心六区，这也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心区供地宗数占比大于外围区。可见，地方政府把压箱底的好地块拿出来了。

李宇嘉分析认为此次广州土拍的底价和溢价率比较合理，地价比较低，取消了竞配建，全面给开发商让利，再加上国家及地方全面纾困行业和市场，预计下半年市场会回升，一批次供地预计在年底入市，将获得不错销售业绩的同时，项目的盈利预期也在提升。

深圳楼市抢先回暖

相较于的广州首轮土拍的平静表现，五一长假前，深圳首轮土拍则更为火热。8宗地块全部触顶成交，溢价率均为15%，出让总金额为193亿元。万科、安居集团、华润置地、深业、天健、坪山城投、深汕投控这些深圳市场熟悉的开发商分别竞得8宗地块。

从深圳土拍的溢价率，市场热度以及开发商高涨的热情来看，深圳市场对于房企来说仍具有极强的吸引力，在目前行业资金链普遍吃紧的情况下，房企选择将有限的资源集中到深圳。同时，此次土拍对提振深圳楼市有积极的信号意义，对推动深圳楼市回暖有积极助力。

业内人士指出，同为大湾区的一线城市，广州此次土拍表现弱于深圳，从根源上来说是因为开发商对两个城市楼市前景的预期不同。

据中国房价行情网、安居客及中指研究院等数据综合显示，广州2022年4月二手房价格较3月有所上涨，但仍为2021年11月以来的最低位。

据国家统计局数据显示，4月深圳房价持续上涨，2月为近期房价最低位，4月价格水平已超过1月份，呈现回暖态势。

从两个城市的价格表现看，深圳房价触底及回暖均先于广州，从过往的楼市表现看，深圳楼市的韧性高于广州。从根本上来说，这是深圳经济基础和产业结构决定的。

数据显示，深圳2021年GDP高居全省第一，达到30664.85亿元，站上3万亿元新台阶；广州GDP紧随其后，达到28231.97亿元深圳拥有全国最先进的科技、金融和互联网公司的，产业前景好，同时这些人群的购买力较强，对楼市形成了良好的支撑。

从2022年一季度数据看，深圳经济总量仍位于第一位，同比增长2%，而广州则以4%的同比增速缩小了与深圳GDP的差距。

从数据端看，广州的经济增长潜力较大。业内人士指出，有了楼市的底层支撑，广州未来楼市的前景仍值得期待，未来两大城市的楼市格局仍在持续博弈和改写中。

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责任编辑：hnmd003

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