合生创展:投资被割了“韭菜”,一年短债加应付款超500亿
来源:一号地产 ID:dichanyihao
作者:九哥
一号说:
谈论别人的生意这事太过庸俗,一般只有股票经纪人才干。
在发布年报前夕,审计机构辞任,并不常见,但合生创展就遇到了。
关于审计机构辞任,在合生创展发布的公告中称,缘于双方“未能就2021财年审计费用达成共识”。
而审计机构普华永道给出的理由则是在2021财年的审计项目上存在分歧,包括其股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面,截至目前普华永道尚未收到要求合生创展补充的详细资料,导致无法执行相应审计程序。
虽然审计费用未达成共识已经基本上成为各房企与审计机构“体面分手”时的常备说辞了,但在合生创展身上似乎有点说不过去,因为2021年合生创展支付的核数师费用已经上涨了13.28%,而同期营收与净利润则大幅锐减。相较之下,合生创展已经很对得起核数师了。
奈何,核数师竟然不要?!其实也不能说核数师不给面子,毕竟恒大殷鉴在前,实在是:
臣妾做不到啊
01.
核心净利润大幅下滑63%,投资物业公允价值变动是净利润1倍多
2021年合生创展实现营收251.28亿元,同比下滑13.1%;毛利润107.47亿元,同比下滑41.5%;净利润84.58亿元,同比下滑26.6%;归母净利润79.79亿元,同比下滑30.5%。
业绩一路下滑,毛利率更是同比减少逾20个百分点,2020年毛利率为64%,2021年毛利率下降至42.8%,主要因投资板块亏损导致大幅下滑。在百强房企中,其毛利率下滑幅度最高。
2021年确认销售额254.98亿元,同比下降15%。交付及落成物业的平均售价14651元/平方米。
除了主要业绩指标下滑之外,合生创展也有一项指标实现大幅增长,那就是投资物业公允价值变动增长。而这主要归功于3项物业转为投资性物业,一下子带动投资物业公允价值变动增长1268.46%。
投资物业公平值收益从2020年的7.64亿港元,2021年则陡然升到:
104.51亿港元
而近2年投资物业公平值收益占毛利的比重,也从3.4%快速上升到79.51%;
2020年投资物业公平值收益占年度溢利比值为5.58%,2021年却猛然窜升到1.01倍。
实际上合生创展2020年核心净利润127.84亿港元,而2021年则只有47.56亿港元,同比大幅下滑:
62.79%
利润下滑也就算了,谁曾想就这点利润还有这么大水分,靠着投资物业公平值收益来充数?
怪不得普华永道要求合生创展出具“物业项目的会计处理和投资物业的估值”资料,因为刨去这部分收益,2021年净利润已经亏损,核心净利润更是只有投资物业公平值收益的:
45%
这样的年报谁敢出具“标准无保留意见”?然而普华永道被辞掉以后,年报还是出来了,而且年报中也照样没有披露这3项新转为投资性物业项目具体内容,投资者仍然无从得知到底是什么样的项目这么懂事,恰逢其时地升值。
一号君从年报中发现,2021年位于华南和华北的商业地产投资,分别给合生创展带来59.88亿港元、46.76亿港元收益,华东则亏损2.13亿港元,三项累计正好是104.51亿港元。
虽然年报中并未披露是哪3项物业项目转为投资性物业,但从媒体报道来看,合生创展新纳入广州珠江帝景商业、霄云路八号商业、骏景北商业3个IP物业,并表示计划在未来5年内完成孵化。至于是不是这3个物业产生了104.51亿港元的投资公平值收益,只能靠猜了。
02.成败皆因投资
股票市场上有一句玩笑话,靠运气赚到的钱,最终都会因为实力亏掉。
2021年合生创展业绩遭遇滑铁卢,很大一部分原因正是股权投资拖累。近五年来不但首次出现“营收净利双双下滑”,而且下滑幅度不低,其中总营收同比下降13.13%,净利润同比下降24.42%。
对于整体毛利率同样构成影响,2020年合生创展毛利率为63.5%,到2021年则下降至42.8%,下滑了20.7个百分点。
对此,合生创展在2021年财报中解释称,“主要是股权投资板块录得亏损所致。” 至于亏损金额合计为29.65亿港元,包括一级及二级市场。
合生创展未在年报中列出所投资项目,不过其表示主力投资高新科技、医疗科技类公司。这与其往年披露的投资公告内容相符。
在2020年11月,合生创展曾首次披露过一则与公司股权投资业务相关的公告。彼时公告显示,从2019年底开始,合生创展合计斥资64亿元,购入Sea、小米集团、平安好医生、中国平安(601318)、汇控、中国移动等6只股票。
2021年年报显示,合生创展在港股市场投资亏损5.27亿港元,美股市场投资亏损10.37亿港元,唯有A股市场盈利,但金额不高,只有669万港元。此外,在结构性投资产品一项上亏损高达17.77亿港元。
与2020年相比,合生创展在港股和美股市场上分别大赚21.25亿港元、56.90亿港元,结构化投资产品反而持仓不多只有3000万港元而已,A股市场亏损额也只有4500万港元。
这应当是得益于2020年港股和美股市场整体大涨所致,2020年底标普500对应22.3倍市盈率,指数继续创历史新高。同样在2020年,港股市场迎来农夫山泉、京东、网易等在港上市,帮助港股创下111.3%打新收益率。
至于A股,不提也罢。
总之,合生创展在2020年狠赚了一波,2021年则被狠“割”了一茬。
此前,朱桔榕公开表示,“希望未来在资本、收益和利润结构上,住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一,以实现合生从‘双轮驱动’到‘三足鼎立’的转变。”
不知道2021年投资板块巨亏之后,朱桔榕还会不会有这样的想法。
03.
一年内到期短债和应付款超500亿
贵为“华南五虎”之首,合生创展成名甚早。
早在2004年合生创展即成为内地第一家销售破百亿的房企。同一年,万科的销售额只有70亿元,碧桂园约32亿,恒大约14亿。
高光时期的合生创展,连王石都得击节赞叹:
“朱家才是中国地产界的隐形航母。”
但是后来,合生创展忽然慢了下来,而且一慢就是好多年。从2013年到2017年,合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元。
直到2018年才重回百亿规模。而据克而瑞数据,那一年碧桂园已经冲到7000亿元销售额,恒大、万科也分别有5千亿、6千亿销售额。合生创展在同一榜单里只排到第121位。
回过头来看,真是时也命也。
但是2020年后,合生创展似乎过去寂灭的地产雄心又燃起来了。一方面2020年销售额为358.34亿元,同比大增53.68%;另一方面2020年还以179.6亿元拿下北京分钟寺4宗土地,与合生创展2019年的总营业额也几乎相当了。
着实让市场惊了一回。
猛踩了一脚油门,合生创展的负债就上去了。2021年负债总额2332.05亿港元,较2020年同比增长15%。银行及财务机构借贷总额917.65亿港元,仅同比增长2%,负债增长的大头来自于哪里?
再来看商业抵押担保证券为139.20亿港元、优先票据为87.54亿港元、资产支持证券7.71亿港元。其中,商业抵押担保证券同比增幅最大,为50.67%。
相对于投资物业公允价值变动增长1268.46%,战术性增长的指标还有少数股东损益增长979.33%。仅仅这两项调动,就颇有四两拨千斤的意味。
2021年资本化前的利息总额为77.10亿港元,2020年则为66.16亿港元,同比增长17%。
借贷也没少,同样在大增。2021年包括银行贷款在内的期末借贷总额1175.93亿港元,同比增幅7.71%;而截至2021年底现金与银行存款合计363.12亿港元,也就是说,期末借贷净额为812.81亿港元,较2020年末增加近18亿港元。
其中一年内到期余额309.07亿港元,占比26%,较2020年同期上升8个百分点,余额增长114.15亿港元。
叠加一年以内应付账款总额193亿港元,合生创展一年内到期短债和应付款超过500亿港元,而不受限现金余额仅仅300亿港元,不受限现金与一年内到期债务比值为0.6,显然难以覆盖,合生创展的债务风险敞口显而易见。
同时,一年内到期借贷余额上涨幅度不少,银行存款及现金却仅增长66.62亿港元。
此外,合生创展经营成本大幅上升,从2020年的39.52亿港元,上升到2021年的73.67亿港元,同比增加86%。
种种迹象表明,合生创展并没有其所宣称的那般“逆势生长”。
2021 年,合生创展集团实现销售金额 423.0 亿元,同比上升 18.0%,主要是由于销售单
价大幅上升 74.8%至 38494 元/平米的带动。2021年销售收入中超过一半来自京津冀地区,达到219.09亿元,占比52%;其中霄云路8号、金茂府及合生缦云为主要销售来源。
转眼到2022年第一季度,合生创展集团实现总合约销售金额约80.21亿元,同比下降21.78%。这也意味着合生创展也一样要经受市场暴风雨的洗礼,至于能否闯关成功,则要看其财务平衡术如何了。
End.
本文首发于微信公众号:一号地产。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
标签:
责任编辑:hnmd003
相关阅读
-
今日热议:南通启东2宗宅地8.43亿挂牌 未设新房限价将于7月26日出让
6月24日,南通启东市吕四港镇挂牌2宗住宅地,将于7月26日采用“限地价+摇号”方式出让,均未设新房限价...
2022-06-27 -
【环球速看料】济南城市建设集团20亿公司债券发行结束 票面利率3.75%
6月24日,济南城市建设集团有限公司发布公开发行2022年可续期公司债券(第二期)发行结果公告。据观点新...
2022-06-27 -
当前观察:平安不动产“借新还旧”2022年第三期15亿公司债票面利率定为4.10%
中华网财经6月27日讯深交所消息,近日,平安不动产有限公司披露2022年公开发行公司债券(面向专业投资者...
2022-06-27 -
世界速看:一周公告合辑丨偿债高峰来袭 房企流动性压力持续
鲁商服务通过港交所上市聆讯。世茂服务2021年收入83 434亿元同比增长66%。慕思股份今日上市发行价格38 93元 股
2022-06-27 -
今日热门!广东:1—5月房地产开发投资0.60万亿元,同比下降3.2%
6月24日,广东统计信息网公布2022年1—5月广东房地产市场运行简况。1—5月,广东完成房地产开发投资0 6...
2022-06-27 -
当前观察:平安不动产“借新还旧”2022年第三期15亿公司债票面利率定为4.10%
中华网财经6月27日讯深交所消息,近日,平安不动产有限公司披露2022年公开发行公司债券(面向专业投资者...
2022-06-27 -
今日热议:南通启东2宗宅地8.43亿挂牌 未设新房限价将于7月26日出让
6月24日,南通启东市吕四港镇挂牌2宗住宅地,将于7月26日采用“限地价+摇号”方式出让,均未设新房限价...
2022-06-27 -
【环球速看料】济南城市建设集团20亿公司债券发行结束 票面利率3.75%
6月24日,济南城市建设集团有限公司发布公开发行2022年可续期公司债券(第二期)发行结果公告。据观点新...
2022-06-27 -
世界速看:一周公告合辑丨偿债高峰来袭 房企流动性压力持续
鲁商服务通过港交所上市聆讯。世茂服务2021年收入83 434亿元同比增长66%。慕思股份今日上市发行价格38 93元 股
2022-06-27 -
引来阵阵叫好声 互联网账号“一键解绑”手机号被一些人看作是“最值得期待的服务”
据媒体报道,中国信息通信研究院近期上线一键解绑功能,用户可通过手机号查询注册绑定的互联网应用账号...
2022-06-27 -
热议:2021年全国住房公积金缴存额2.9万亿元 同比增长11.24%
6月24日,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2021年年度报告》。2021年,...
2022-06-27 -
全球新资讯:鲁商生活服务:拟全球发售3334万股股份 发售价5.30-7.92港元
6月27日,鲁商生活服务股份有限公司发布全球发售公告。公告显示,公司拟全球发售3334万股股份,其中香港...
2022-06-27 -
环球微速讯:银亿股份:已进入《重整计划》执行阶段 完成资本公积金转增股本方案
6月26日,银亿股份有限公司发布关于公司重整计划执行进展的公告。公告显示,关于资本公积金转增股本方案...
2022-06-27 -
今日热门!广东:1—5月房地产开发投资0.60万亿元,同比下降3.2%
6月24日,广东统计信息网公布2022年1—5月广东房地产市场运行简况。1—5月,广东完成房地产开发投资0 6...
2022-06-27 -
结合区域实际和群众需求 丰台国有房屋租金减免第一阶段进度已达100%
北京市丰台区1+3+N政策组合拳已在多个领域持续推进。截至6月23日,丰台国有房屋租金减免第一阶段进度已...
2022-06-27 -
观速讯丨鲁商服务拟全球发售3334万股 发售价5.30-7.92港元
6月27日,鲁商生活服务股份有限公司公告称,该公司拟全球发售3334万股股份,其中香港发售股份333 4万股...
2022-06-27
阅读排行
资讯播报
- 天天即时:中国房企巨头信用接连...
- 今日要闻!方便跨城买房 多地公...
- 【速看料】中房协搭建平台 下月...
- 世界播报:贝壳重生
- 世界今亮点!多地“解绑”非中心...
- 视点!锂电池自放电测量方法:动...
- 【世界时快讯】【地评线】中安时...
- 环球快讯:【2022中国有约】宁夏...
- 天天热文:基于NSGA-Ⅱ算法对发...
- 【天天热闻】损害大、成瘾快、花...
- 环球最新:广西启动花样滑冰“选...
- 每日聚焦:“在突破中传承,在传...
- 每日报道:男选手19年来首次颗粒...
- 当前速读:华裔乒乓球运动员倪夏...
- 每日热门:游泳世锦赛,中国跳水...
- 快报:【地评线】紫金e评:“好...
- 当前动态:北京金泰地产拟底价575...
- 焦点滚动:绿景控股正式退市,公...
- 每日视讯:国内首发┃整车级LTE-...
- 【时快讯】公维洁:强制性国家标...
- 全球快报:【大美边疆行】乌拉盖...
- 全球简讯:合肥松绑楼市“放大招...
- 当前速读:锂电池自放电测量方法...
- 今日播报!公务员进村卖房:没有销...
- 华英会两大公会——江晨&腾飞公...
- 天天速讯:游泳世锦赛:中国花游...
- 每日简讯:津门虎队赢得两连胜
- 当前热议!“混编”国足将出战东亚杯
- 世界热资讯!专为大型电动汽车打...
- 当前滚动:2022年第二届银川沿黄...
- 全球热讯:游泳世锦赛花游项目结...
- 每日热闻!荣盛发展:拟4.92亿元...
- 【世界热闻】雅居乐获得8.94亿港...
- 每日速递:领地控股:已根据交换...
- 当前信息:“天空地网”全覆盖监...
- 环球热资讯!场边VAR设备被晒爆...
- 全球视点!麒麟电池相关专利情况
- 当前播报:建发物业:张国钧辞任...
- 世界时讯:大美边疆|他们,守护...
- 天天观热点:荣万家:刘勇罡因个...
- 世界热文:大美边疆行·黑龙江丨...
- 每日热议!空气悬挂在新能源汽车...
- 每日关注!国内唯一“三高一多”...
- 全球球精选!守好“中国粮仓” ...
- 仁膳和元酵素在人体的功用,不可不知!
- 新五年 新玩法 新生态|《大国...
- 爱慕股份旗下女士家居服合集,夏...
- 广东华兴银行亮相第十一届金交会...
- 芙艾联合艾尔建学苑成功举办2022...
- 世界微头条丨2022年离校未就业高...
- 当前讯息:太不容易!别辜负TA~
- 世界视讯!【走进县城看发展】河...
- 【独家】新华全媒+|把饭碗牢牢端...
- 全球快报:成都大运会延期至2023...
- 【天天快播报】南京:计划将筹集...
- 全球快资讯:中南建设:控股股东...
- 世界热文:夜读·房企融资|中国...
- 世界今日讯!西门子工程咨询服务...
- 世界微头条丨万科斥资约5179.79...
- 今日播报!融创房地产:“PR融创0...
- 环球聚焦:不撞?怎么知道汽车安...
- 今亮点!再次征战世预赛 中国...
- 世界观热点:上海汽检顺利完成20...
- 【快播报】上海汽检汽车NVH开发...
- 滚动:国乒WTT冠军赛名单出炉:...
- 环球新动态:第31届世界大学生夏...
- 速讯:嘎玛顿东:我的家在高原,...
- 热门:三人篮球世界杯:小组赛1...
- 热文:学习总书记用典|习近平在...
- 天天观天下!一场中超比赛之后,...
- 环球滚动:金观平:坚持防汛抗旱...
- 每日观点:【地评线】太阳鸟时评...
- 世界速读:商用车惯性试验台
- 天下秀旗下虹宇宙联手艾菲奖,开...
- 大众通信云呼小号入驻华为云云商...
- 福瑞达生物股份荣膺“2021山东社...
- 福瑞达生物股份荣获2021年度“美...
- 共祭中华人文始祖 同品金徽美酒...
- 膜法世家牵手王心凌,实力出圈全...
- 中安建培:赋能建工企业 成就职...
- 饮水升级|昆仑山矿泉水连续6年...
- 随着支付行业大环境改变,代理商...
- 专访REVA执行总裁Kunov.Alidor:...
- “猕猴桃女孩”请查收脱毛指令!...
- 波司登发布21/22财年财报:营收...
- 云启点“支付+”场景拓展,助力...
- 依托深圳供电局“双碳大脑”平台...
- 空间公式 创想装搭丨2022东鹏空...
- 多数跨国公司仍将中国视为首要市...
- 开护肤品店,当然选有保障的嘉柏...
- LG新能源新建电池研发中心 扩大...
- 全球要闻:平安不动产:拟发行15...
- 焦点讯息:恒大地产:拟召开“15...
- 今热点:中国奥园:回笼资金1.05...
- 视焦点讯!和讯曝财报丨佳兆业美...
- 1—5月我国对外承包工程完成营业...
- 看热讯:中国双胞胎组合王柳懿/...
- 【全球时快讯】北京城建:25亿元...
- 对外开放不断扩大 我国基本建立...
- 焦点日报:怎么报考、待遇如何、...