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丁祖昱：疫情引发人口流动性下降，短期或将冲击长租行业

2022-04-29 14:11:24来源：中新经纬

中新经纬4月29日电题：疫情引发人口流动性下降，短期或将冲击长租行业

作者丁祖昱易居企业集团首席执行官

当下，上海实行分区封闭管控仍在进行中，而疫情下，原本盈利空间狭窄的长租公寓也一度因物资保障问题遭遇前所未有的挑战。

近期，有租赁平台对上海50位租客进行访谈，结果显示约有27%的租客想要离开上海或去别的城市发展。

同时，长租公寓运营商也面临压力。据克而瑞租售调研，目前租赁企业普遍面临门店防疫压力、生活物资保障、运营成本、项目拓展等多方面问题。

租赁企业开业规模增速放缓，上海4月新增供应停滞

疫情对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。

一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

克而瑞租售数据显示，2022年第一季度，TOP30住房租赁企业累计开业规模85.89万间，同比增长28.86%，较2021年四季度环比增长7.86%，但增速较2021年四季度下跌了0.6个百分点。

图：2021-2022Q1 TOP30住房租赁企业开业规模变化

数据来源：克而瑞租售

上海此轮封城已有月余，受此影响，4月上海市无新增开业的集中式公寓。上一次出现无新增情况，还要追溯到2020年2月，两次停工停产对行业影响较大。

整个4月份，上海的租赁企业更多的是配合政府防疫工作，保障租客健康与安全，维系门店正常运营。

从上海前3个月集中式公寓开业情况看，由于疫情反复，3月新增开业的集中式公寓房源数共1618套，较2021年同期下降27%。一季度，上海新增开业的集中式公寓房源数仅为2213套，相较于2021年同期减少55%。

图：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增开业规模变化

数据来源：CRIC城市租售系统

值得注意的是，不仅是开业项目停滞，租赁用地供应也接近于零。上海作为租赁行业排头兵，“十三五”期间共出让集中式租赁住房项目用地150余幅，可建设建筑面积约1000万平方米，而这部分作为保障性租赁住房的新增供应土地，大多处建设施工阶段，随着4月上海封控，所有土地施工全面停滞。

租金变化不大，解封后出租率或下调

3—4月份，由于城市疫情突发下的封闭管理，也在一定程度上限制了租金增长。

回看2021年，全国55城个人房源平均租金为33.21元/平米/月，较2021年同比增长7.27%，租金及增速皆创历史新高。北上广深、杭州、成都等一线及强二线城市租金增幅同比更是达到18%以上。

但进入2021年年末，各城市个人房源租金开启下滑趋势，2022年连续多月下跌，传统租赁市场旺季也随疫情发酵未能如期而至。

租赁行业整体呈现低迷态势，而租金背后反映出的经济下行压力和疫情带来的收入压力值得重视。

图：2021年-2022年3月全国55城个人房源月度租金变化

数据来源：CRIC城市租售系统

集中式公寓市场由于租约多为半年或者一年，租金变化幅度较小，整体并未受到个人房源波动影响，租金和出租率整体较为平稳。整个4月份，上海在封闭管理情况下，租金也并未有变化，出租率与3月整体基本持平。部分承租政府或者国有资产的企业在疫情特殊时期，在租金减免政策上有一定优势，但大多数租赁企业和公寓都面临空置房源招租难、房源空置率较高的问题。

从对租客调研来看，解封后或将有部分租客退租，这也将导致集中式公寓项目出租率下跌。

疫情后长租市场或产生四大变化

尽管租金收入受疫情影响不大，但出租项目的运营压力巨大，如何保障租客物资需求以及门店防疫工作成为重中之重。

好消息是，随着上海疫情拐点逐渐显现，疫情后租赁市场将会有哪些变化是一个值得思考的问题。

其一，租客流失率或将提高，租赁企业经营存在挑战。

租购同权问题在物资保障过程中再次被放大。疫情当下，街道派发物资多优先满足住宅小区，集中式公寓很少被考虑在内，管家或租客更多只能通过团购“自救”，以解决基础温饱需求。

疫情使部分城市停工停产，如果租客受企业优化或者裁员离开，会给原本利润就不大的住房租赁运营商带来压力。

其二，退租潮隐现，疫情事租客开始倾向租住个人房源或功能设备齐全的一居室集中式公寓。

由于此次疫情导致上海封闭管控时间较长，多数集中式公寓房间内没有厨房，而公区厨房在“足不出户”政策下也变成鸡肋。大部分租客因为无法做饭，只能靠泡面或速食解决三餐，即使街道提供物资也多以蔬菜为主，无法烹饪。

此外，据克而瑞租售调研，集中式公寓面临较大防疫压力，比如感染者转运压力，由于当前医护资源紧张，转运不及时很容易造成集中感染，租客对此较为敏感。

疫情后，部分租客对租住空间需求也有一定变化，开始倾向于选择个人房源满足做饭需求，或者功能设备齐全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓项目，在疫情后由于这部分租客变化可能会面临出租率下跌。

其三，租赁用地建设停滞，新增供应放缓，保障性租赁房建设压力大。