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大数据报告｜2022首轮集中供地里的各城冷暖

2022-04-29 14:48:07来源：90度地产微信号小饼干

4月25日，杭州2022年首场集中土拍落下帷幕。

60宗地，32宗溢价成交，多家房企竞相争夺热门板块，直到深夜10点才最终“鸣金收兵”，杭州这场土拍带来了久违的喧嚣和火药味，火爆程度令人震惊。

与其形成鲜明对比的是，天津首轮土拍也在同一天收官。30宗地，仅成交了6宗，拍出了80%的流拍率。尽管前天刚刚发布了公积金贷款额度将提升的政策利好，土地市场却不给面子躺的很平，空气中充满了尴尬的气息。

两城土拍表现，可谓是冰火两重天，这种表现背后，是全国城市楼市分化。

截至4月25日，首轮集中供地，已经有13个城市完成集中出让。整体来看，除表现最亮眼的杭州外，北京、青岛、厦门、重庆、长沙等城市热度回温，溢价成交宗数占比较去年三批次有不同程度提升，福州、南京、天津等城市土地市场表现惨淡。

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供应、成交规模双双下滑

先来看整体供应情况，根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%；19城第一轮集中供地供应规划建筑面积为4412.35万㎡，较去年第三轮下降41.34%，较去年首轮下降56.20%。

供应规模大幅下滑，一方面是由于市场处于恢复阶段，不止购房者和房企在观望，部分城市也在观望，因此不少城市对供应力度的把控也多持谨慎态度。另一方面，也不排除是受部分城市今年增加供应频次的原因，如厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”，因此在一定程度上使得每批次的供应规模稍有减少。

从成交结果上看，13城第一轮集中土拍共成交272宗涉宅地块，较去年第三轮成交下降24.86%，较去年首轮下降50.46%；13城第一轮集中供地成交规划建筑面积为2450万㎡，较去年第三轮成交下降39.58%，较去年首轮下降64.58%。

备注：数据用地性质仅统计涉宅地块；成交数据仅包含13城，分别为成都、宁波、长沙、北京、合肥、青岛、重庆、南京、福州、厦门、武汉、杭州、天津

成交规模下滑，一方面受供应规模缩减的影响，另一方面，疫情反复给市场接下来的销售状况增加了不确定性，房企在土地市场的投资仍持谨慎态势，这轮不拿地可以等下一轮，万一拿到错的地，让本就不富裕的现金流雪上加霜，成为压垮骆驼的最后一根稻草，就得不偿失了。

从溢价及流拍情况来看，与去年第三轮集中土拍表现无明显差异，依旧是呈现溢价率低位运行、流拍现象稍有好转的特征。今年第一批次土地溢价率与流拍率表现不及去年同期，但较去年第三批次有所好转，不过好转幅度不大。

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规则阀门继续松动城市分化明显

尽管从结果来看，第一批次供地成交规模大幅下降，但供地规则实际上是更加松动的。

多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面，切实从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予其一定的利润空间，以提升房企拿地热情。

如南京取消租赁住房的配建要求，重庆延长房企付款周期，长沙多宗地块不再设置最高限价等。以重庆为例，本次重庆调整拍地规则，严控地价让利房企，最终不负众望，13宗地块全部成交，交出零流拍的完美答卷，也给市场传递出一定信心。

但比起土拍规则，当地的楼市热度更能决定房企的拿地积极性。

土拍热度是当地楼市成交的真实反应，杭州之所以房企拿地积极，是因为杭州的房子整体来看不愁卖。克而瑞数据显示，杭州3月整体去化率高达63%，其中热度较高的主城区93个项目价格倒挂，一房难求，主城外围第二圈层去化率也在90%左右，大江东、临平等来访、成交量仍在上升，仅外围区域富阳、临安去化不理想。

对比来看，南京、天津受疫情影响，供需疲软，库存积压情况显著，也在一定程度上造成企业拿地积极性不高。

此外，城市内部各区域的热度也存在明显分化。如合肥出让32宗地块中有15宗触顶成交，另有8宗无人关注提前终止出让，冷热分明。南京首批集中土拍的流拍率高达31.58%，流拍地块大多位于“次核心”板块，区位欠佳且区域内竞品较多，未来可能会面临去化压力较大的困扰，房企的拿地谨慎性再次被印证。

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国企继续保持拿地热情

从房企表现来看，国央企、城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军。根据诸葛找房数据显示，今年首轮集中土拍房企权益规划建筑面积TOP20中有中海地产、保利发展、建发房产等17家企业是具备国央资背景的，民营房企的身影依旧较少，尽管也有个别民企如滨江、旭辉、龙湖崭露头角，但也均为资金流较为充裕者。

同时，地方城投企业的活跃度也较高，为自身城市的土地市场贡献一份力量，如成都城投置业、武汉城建等。其实，本轮集中土拍依旧是国央资背景的房企较为活跃也是意料之中，毕竟当前房地产市场仍处恢复期，尽管多城积极松绑楼市政策，但政策传导至市场端仍需时日，况且除了销售端成色不佳外，部分房企仍面临着偿债压力大的困扰，市场环境变化以及资金承压等，不少资金流受阻的民营房企不得不在土地投资端收敛锋芒。

备注：数据统计时间截止至2022年4月25日，用地性质仅统计涉宅地块。

从具体城市来看，13个城市今年首轮集中土拍均是国央企及地方城投类企业拔得头筹。以长沙为例，4月12日，长沙完成2022年第一批次集中土拍收官之作，22宗地块全部成功出让，华润、中海、旭辉、招商、运达、金地等知名房企持续深耕，且有半数以上房企均是国央资背景，同时城投企业的积极也较高，如雨花城投、开福城投等。

从杭州土拍现场来看，其本轮土拍最为突出的亮点在于本土房企冲劲较足，滨江集团(002244)豪掷超百亿拿下11宗地，在一定程度上提振杭州房地产市场信心。

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