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房价大涨、炒房不再是主要矛盾？当前房地产面临4大问题

2022-04-28 16:20:46来源：光宇吐楼市微信号  

可以看得出来，当前房地产市场的局面跟去年面临着不同的形势，从调控方向便能看出。如果说去年还是在收紧状态，到了下半年特别是四季度则是犹抱琵琶半遮面的松绑状态，那么到了今年一季度则公开大张旗鼓对楼市调控进行松绑了。

尤其是到了4月份，这种松绑的力度和紧迫性更加强烈，据不完全统计，已有超过30个城市因城施策，调整房地产政策了。几乎能用的招都用上了，比如取消或放松限购限售限贷政策，下调房贷首付比例和房贷利率，在公积金贷款额度上进行上调或松绑，甚至直接给购房补贴等。

很明显，当前政策的导向是要对刚需和改善等合理居住需求的购房者进行政策倾斜，这也是确保房地产市场平稳健康发展的重要保障。

房地产时时刻刻都在变，又可以说永远都没有变。这就导致有很多人看不懂了，甚至搬出经济日报几年前的文章和现在的文章作对比，《不要过度迷信房地产对经济的拉动作用》和《发挥楼市在稳大盘中作用》，说起了风凉话，说立场呢？

其实我最讨厌的就是静止的眼光看问题，房地产问题不是一成不变的，此一时彼一时，20多年前，政策的导向是鼓励大家去加杠杆买商品房，而这些年不是说不让大家买房，而是要降杠杆，给房地产降温。这都是没错的。辩证的才是科学的，走极端的大多属于带有个人目的的。

总有一些人，他们永远吹涨房价，也有一些人，永远认为房价一跌一切都要完了，其实都是不负责任的态度。一个媒体就应该在房地产出现问题的时候指出来，出现困难的时候给大家信心，而不是有了问题还要踩一脚，始终要保持一种冷静的态度。这跟某些炒作群体恰恰相反。

即使炒房者心里慌，他们也要假装淡定，给购房者制造慌的情绪。所以，当房价过快上涨的时候就要呼吁楼市稳下来，当房价过快下跌的时候就要稳住，这是房子是用来住的不是用来炒的这个定位和三稳目标决定的。

这些年来，一直严格坚持房住不炒不动摇，可以说一定程度上楼市调控政策见效了，但正当转型期，却遭遇了各种意料不到的困难，这些困难除去房地产自身的问题外，很多来自于外因的不确定性。

所以，过去房价过快上涨以及投机炒房行为等问题可能依然是现在和未来的房地产的矛盾，但不能看做是最主要的矛盾，当前最紧要的是如何确保房地产市场不出现系统性问题，这才有了稳楼市在稳经济大盘中的作用，因为房地产规模大、涉及广。

当然不是说这个矛盾就不再解决了，你可以看到房住不炒依然坚持不变，这是底线。因为房地产体量之大、影响之大，这些年的问题解决不可能一蹴而就，就如同剥茧抽丝，冰冻三尺非一日之寒。说白了，房地产对经济增长的作用当然还在。

为什么要确保房地产不出问题？就是因为牵一发而动全身。可想而知，此时此刻，如果房地产出问题波及范围有多广，最基本的，多少买了大房企的房子的购房者为什么不希望开发商倒下？因为他们可能面临房财两空的结局。

这时候说风凉话谁都会说，过去我是坚定支持规范房地产行为，维护房地产市场平稳健康发展的，但现在这不是最重要的，而是要确保房地产行业平稳过渡。

其实你说救房地产，其实也不仅仅是房地产，哪个行业不在支持？现在我们所处的环境必须跳出房地产行业看房地产。所以，没必要因为出个政策就以为房地产又要大涨了，当然也没必要因为房地产一时困难就一蹶不振。

我们必须清楚，今天的房地产跟此前几轮调控，是有很大的区别的。

1、购房者买房意愿较弱，信心不足。

倒不是说购房者真的不需要买房了，而是主要在于信心大受影响，加上收入可能也受到影响，即使没影响，对未来的预期也有影响。这其中还有对房企的不信任，还有各种不确定性的反复，让购房者信心受挫达到空前。往长远说，可能受人口下滑、房地产周期影响。

当不是购房者真的不需要买房的时候，如何调动购房者信心是最重要的。而房地产市场平稳健康可持续发展才是最基础的，如果市场大幅波动，看热闹的人确实不少，但谁还敢买房？只有真正理解稳的意义，你就不会嘲笑为什么过去那么说，今天这么说了。

2、房企承压，能否降价回笼资金？

降不是，不降也不是。过去可能还说老业主不同意，今天如果大幅下跌还会更让购房者提不起信心。但从来没有说过不让降房价，如果适度降价能换来大幅的成交，其实这种降价就是值得的。

房企的不自信和购房者有同理心，且具有连锁反应，他们相互影响。如何打破这种僵局？即使不直接降价，让利购房者才是最大的出路，也是唯一的出路。

3、守住房住不炒的底线及恶意解读政策的矛盾。

当前各地出台利好政策，基本上没有被叫停的，甚至得到了肯定和赞许。这也是坚持房住不炒和因城施策的平衡之举。但不可否认的是，一些个别炒作者过度解读政策，恶意曲解政策，大肆鼓吹，当然啦，基本上没啥用处。

尽管如此，也要防范。必须捍卫房地产市场取得的调控成果。

4、一二线城市和三四线城市分化下调控难度加大。

大家都知道，全国各线城市都面临着困难，但是各级城市的房地产需求情况又大不相同。一些三四线城市过去房价大涨，跟一二线城市房价上涨逻辑是不同的。三四线城市可能是赶上了一波红利，但潜力有所透支，那么此时困难相对更大，松绑的城市也基本是这些城市。

再看一线城市，市场韧性更强一些，既要缓解困难，又担心放开后房价出现大涨。可以看出，一线城市基本上还没有针对房地产的专项政策。二线城市也是如此，有的放开了，有的还在犹豫中。所以，对于全国房地产调控更需要更加精细化更加精准化的措施出台。

所以，今后要吸取教训，坚持“房住不炒”的定位不动摇，不重走过去的老路，尽快解决住房难题，通过新的发展模式，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。最后还是要稳妥实施房地产长效机制，促进房地产业良性循环和健康发展，只有这样，才能不在任何不确定性因素下慌了神儿。

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