南京局部放开楼市限购，外地人买房社保已降至6个月

2022-04-28 16:45:10来源：第一财经

近日，关于南京对限购、限贷等一系列政策放松的消息在网上流传。据称，在限贷方面，南京将执行“认贷不认房”，即贷款结清后再购房仍算首套；外地户口仅需6个月社保，已缴3个月可补；在限购方面，只看限购区域内的房产情况；限购放开的区域，南京户籍可购买第三套房等。

第一财经记者从南京市房产局相关工作人员处了解到，针对限购的放松，目前尚无相关文件，但“只要能开出购房资格证明，直接就能买”，以实际操作的结果为准。栖霞区房管局工作人员则确认称，除燕子矶等板块外，栖霞区已放开限购，南京户籍可购买第三套房，外地人的社保要求也降低至6个月，但“没有文件”。

“我们也去房管局问过，对方表示还没有收到正式的通知，但是可以先去开一下购房资格证明，如果能开出来的话，那就可以用，如果开不出来的话，还是用不了，”有南京当地的房产中介表示，“之前有人实测过了。”

该中介介绍，限购政策有所放松的区域包括浦口区（新区直管区、核心区除外），江宁区（百家湖、九龙湖、上秦淮除外），栖霞区（仙林、燕子矶除外），雨花台区的人居森林、板桥，以及溧水区、六合区、高淳区。

“具体的细则还没出来，但是通过实测总结的情况是：一、在限购放开的区域内若有房产的话，在开具购房证明时，可以忽略不计；二、只要开出了购房资格证明，就可以通用，不限制在哪里买。”上述中介称，外地户籍需一年6个月的社保个税缴费记录，认可累计缴纳，不认可补缴。

南京此前执行的限购政策发布于2017年的《关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，要求自2017年3月16日起，在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，南京市户籍居民家庭限购2套房；非南京市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个税或社保，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

值得一提的是，对于改善型需求支持力度更大的“认贷不认房”的调整，则尚无信息确认。上述房产局工作人员表示，关于“认贷不认房”的调整应该是在银行方面，“结清贷款后再购房，具体算第几套、首付多少、贷款额度都是银行说了算”，相关首付比例的调整等内容暂时也没有相关文件。

上述中介向记者介绍称，对于房贷已结清再购房的，银行目前执行的仍然是5成首付比例，没有调整；若未结清贷款仍为8成首付；首套房、首贷的为3成首付。

事实上，这已是近期南京第二度在购房政策方面予以放松。4月中旬，外地户籍在六合区和溧水区购买首套房，便已无需提交社保或个税证明。

亿翰智库研究总监于小雨分析称，南京限购政策放宽与其他城市不同，不是直接取消限购，而是将其在限购放松区域内的房产计数归零，由此释放购房名额，可以在限购区域内新购房，又为其他城市放宽限购政策提供了一种思路。

“不过，南京政策调整的有效性还有待进一步确认，或者说还要等后续限贷等方面政策的配合，”于小雨续称，当前南京的限贷政策依然严格，有按揭贷款没结清的，首付比例80%；有贷款记录且贷款已结清的，首付比例在50%，还是会限制“让社保不足的外地人购买非限购区，非限购区的居民购买限购区”这个循环的运转。

她认为，目前看，外地人买房的门槛已经明显降低了，预计会释放一波住房需求，但不一定会去接盘非限购区，“所以想让这个‘正向循环’持续，预计还需要限贷政策的配合，如取消‘认房又认贷’”。

南京出台刺激新政的背后同样是楼市失落的一季度。南京房地产业内人士向记者表示，“南京一季度疫情影响比较大，开盘的项目大多卖得不怎么样。”克而瑞数据亦显示，一季度新房和二手房市场成交面积同比下降26%和48%。

楼市冷清下，南京的首场土拍也同样惨淡收场，尽管下调了出让门槛，包括土地出让保证金比例由30%下调至20%、减少配建要求、提高新房限价等，但19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次；13宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低。

克而瑞分析认为，南京首轮土拍的惨淡与其供应地块中多数地块所在板块面临去化问题有关。在当前市场仍需要时间恢复的背景下，房企拿地意愿明显不足。

中信证券指出，要让销售“活”起来，就需要因城施策，以市场化的力量推动按揭贷款利率下行，放开不必要的限贷、限售和限购管制。只有销售开始复苏，盘活资产才有可能。据诸葛找房数据研究中心不完全统计显示，今年以来，全国已有超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次。

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