行业观点 | 二级产业园开发真正面临着系统性问题！

这是产城观察网公众号的第1386篇原创内容

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撰文 | 黄新云 编辑 | 王晓凤

近期，产业地产领域相对比较热，感觉有点像回到了17、18年，有一批企业开始重新往里面进，甚至还有很一大批从地产转过来的人都认为产业地产是未来的一个机会。但我们一直认为：如果说地产是周期性的问题，那二级园区特别是二级园区传统开发模式是真正的系统性问题。地产有一些核心逻辑是搏不倒的，从中长期来看，房地产业一定是中国经济支撑的一个非常重要的组成部分。大家都说，现在房地产是夜壶，说是夜壶，倒不如把它称作经济的稳定器，经济过热的时候就压一压，经济冷的时候就抬一抬，所以地产会产生一些周期性的波动，但不论如何，这个行业一定会稳健地存在。但二级园区开发真正就是系统性问题，特别是从2021年以后，这个特点就非常显著。

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从几个事件说起

我们每季度都会跟企业去做一轮定期的交流，虽然现在上海疫情比较严重，但我们也在线上跟很多企业做了交流，今年一季度交流下来的时候，我们会发现几个特点：

第一，一季度的机会都是不得不做，或者国资包揽。首先，今年一季度，大多数动的产业地产项目包括拿地的、招商的，它的逻辑都发生了变化，以前是很多企业主动找政府去勾地，做的是勾地型的报告，但现在全都是落地型的，都是政府在逼着企业特别是城投国资平台公司和园区平台公司去做一些项目，这些公司不得不做这些项目，到一定的节点之前，必须要把这个东西完成，出一个形象，好向上面交差，所以它的需求非常落地。其次，很多项目之前都应该是找民营企业来做，但现在都是国资包揽。比如杭州很多项目以前还是想通过民营企去做的，但现在基本都是政府领导下发展的任务，然后国资企业直接包揽所有的工程，当中其实就没有这些二级园区企业的什么事了，可能会有一些轻资产运营企业的事儿，但对于二级园区开发型企业来说，好像机会一下子就淡了下来。

第二，深圳、无锡商会拼单事件很多。现在产业地产新玩法中拼单这种玩法很多，比如深圳商会，三十几家企业的联合体，拿地盖自己的企业总部；包括无锡商会拼单事件，基本就绕过了开发商，由企业直接去拿，拿完之后找建筑商去盖；包括杭州的一亿中流，就是典型的拼单项目， 6个企业找到一些核心的企业，然后直接找政府去拿地，这种模式其实也做得比较多。

第三，很多企业战略定不下来。我们今年一季度走访的很多企业都跟我们说他们的战略定不下来。比如一些典型的快周转型的开发企业明确地就告诉我们战略定不下来，战略做了很久，不断地调整，但所有领导也看不清楚前面的路。战略定不下来背后其实就是企业传统开发模式的机会在快速收窄，对于新模式未来发展又不确定，所以才会定不下来。

第四，很多轻资产企业发了财，和部分重资产企业形成鲜明反差。比如，上海某一家在产业地产建筑设计方面比较有心得的企业，今年我们跟他们去交流业务，就发现他们今年业务都爆了，很多业务都是快速地发展，人手不够用，需要快速的去做相应的扩招。为什么会出现这种现象？因为它就是做轻资产，以建筑设计和前端的规划咨询为核心，后端可能也可以链接一些轻资产运营，它是不干开发的，很多政府的企业，还是需要这些专业人士的服务的，而且他们在建筑设计方面也做出了自身的IP。而部分的小型重资产企业现在拿地，基本是畏首畏尾，拿不到地，一是本身市场机会就明显减少，二是差的地不敢拿，好的地拿不到。二者形成了鲜明的反差。

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究其原因

为什么会产生这样的反差？我们认为，究其原因，主要有以下几点：

（1）传统模式遭遇发展瓶颈

一是传统模式确实是遭遇了发展的瓶颈。现在真正能活得好的企业是只有两类，第一类是规模型的企业。规模型的企业随着规模的扩大，后端的招商渠道不断完善，获取信息的成本指数级地降低，所以，它会有相应的机会。行业当中机会再少，也会由这些头部的企业包揽，对于政府来说，如果真的需要开发这些综合性的园区又一定需要找民营企业来做的话，它一定首选品牌型的企业，你有品牌、有成功案例、有规模，那自然可以让政府更放心。但品牌其实也是一方面，更多的还是企业自身的专业能力、标杆项目、区域的深耕、整体的规模，以及区域深耕与全国规模之间的联动等创造出来的一些机会。

第二类是很小的区域性的企业。有很多很小的企业，在区域上也能活得很好，这些企业可能只有几个项目，但它有一部分是做租赁的，所以整体的现金流情况非常好。无论外面行业怎么动，只要它能握紧那几个项目，都能过得很好。反而是这些中型企业日子过得非常不好，因为传统的机会正在减少，而且一旦减少之后，剩下的机会一定是被大型企业和小型企业拿走，因为大型企业有品牌、有规模、能低成本获取信息。而小型企业之所以能存活在区域上，一定是有一些法宝的，它可能是地头蛇，也可能是各种各样的其他的法宝。这些法宝使得它自身的存在可能就是一些非市场化的行为，所以这些也做不了。最终，真正受挤压的一定是中型的企业，这些企业的发展一定会有很大的问题。以上都是传统模式出现问题的一个真实的企业写照。

（2）政府要求的业务门槛陡然提升

二是政府要求的业务门槛也在快速提升。首先是各地政策都在收紧，比如去年12月，江苏省发布的《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》就要求高标准厂房用地容积率一般不低于2.0；浙江3月出台的《关于进一步规范小微企业园土地出让管理有关事项的通知》也对小微企业园土地出让管理做了严格的规范。包括成都也是这样，成都双流机场旁边其实有很多地，但成都现在已经不敢像以前一样放政策了，现在成都的工业用地全部完全不可售。

其次是以前很多项目是可以一事一议的，但现在随着政府对于整个国有资产的管制以及政府终身追责政策的出台，很多政府是不敢去放开一些政策的，所以即使有需求也变成了一个政企互相观望的状态。政府在观望，因为它也并不是那么着急，很多政府特别是成都政府并不着急，所以它手里握着地，也不一定往外放。企业也在观望，一是因为它本身在业务方面发展就有一定的问题，它也并不着急去交厂房，不着急去要项目，二是以前明明可以谈的问题，现在不可以谈了，所以它肯定会缓一缓再去做一些未来的决策。互相观望之下，业务门槛提升的非常高，传统的产业地产业务以前可以用非常简单的模型，把政企的模型搭起来，现在政府端的门槛提升了，企业端难说话了，业务自身也受到了影响，政企的门槛都提升使得整体的业务门槛都出现了提升，企业经常会遇到“好的地拿不到、差的地不敢拿”这种情况，这也是系统性问题的一个非常真实的写照。

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给企业留下的路不多了

在这种情况下，产业地产商该如何突破？我们认为产业地产给企业留下的路其实已经不多了，未来有4条路，我们认为是可行的。

（1）向更轻走 - 所有的机制，收入都要大改革

第一条路是向更轻走。我们建议有些产业地产公司可以转型成咨询公司，当然转型成咨询公司并不是说走我们这些行业平台机构的道路。而是真正地有一些核心技术和能力（就像前面提到建筑设计企业），不要把轻资产只是看做后端的运营，后端的运营是块肥肉，但我们应该看到获得这块肥肉之前，有很多的比传统运营轻资产更轻的一些业务甚至是咨询业务是有很大的机会的。因为毕竟国资企业在发展的时候，可能不需要你的开发建设，但前端的这些定位之类的，它其实还不是那么懂，还是需要企业去做的，所以，这是还有机会的这么一条路。

但走这条路，企业需要有一定的IP，真正地在一个领域深耕，真正具备差异化的能力，能让国资企业相信你。现在其实已经有很多团队在这条路上创下了非常好的业绩。而这背后是机制、收入等的大改革，传统地产机制其实非常臃肿，很多传统开发型的企业，笔者个人理解真正干活的人其实只有1/3，1/3是真正承担重工作的，2/3的人在产业地产企业里面并不承担什么非常重的工作，更多的是行政，甚至是有些人把他放在地产也可以，放在产业也可以，那这个其实就是存在问题的，所以所有的机制包括人员的收入都要做一个大的改革，要跟随着轻资产的模式。包括企业内部的管理机制也要做相应的改革，因为重资产模式的沟通成本、试错成本在轻资产企业里面是不可接受的，轻资产企业没有那么大手大脚花钱的，抠每一分钱才是利润的真正来源。

（2）向更重走 - 三四线肯定还是缺钱的，看你的家底和能力了

第二条路是向更重走。目前来说，三四线城市肯定还是缺钱的，三四线城市的开发由城投全部负担掉也不现实，肯定还是要找企业来做开发的。但能不能走这条路还得看你的家底和能力，我们之前也跟一家做规模化的企业聊，他们就说现在他们的想法很简单，第一就是有没有能力做，第二就是有没有钱，有没有家底去做。因为三四线城市可能回款并不是那么快，后期的销售和周转速度可能并不是那么好。有没有家底、有没有能力，你这个区到底能不能卖出去？你能不能招到资源？你能不能在三四线城市去做产业的招商和整合？你的自身能力如何？这都是向更重走需要重点探讨的方向。这条路就是挑战企业的专业能力，因为现在确实很多区域特别是三四线城市的投资区域，难度还是非常非常高的，很多三四线城市现在产业地产市场所有的需求都是来自环保或者拆迁，只有拆了才有相应的需求。那如何保证它的需求一定能来你这儿？如何确保政府能配合相应的行动？这都是需要解决的问题。

（3）向资本走 - 门槛很高

第三条路是向资本走。类似资管模式，去链接一些资金。但是在国内基础利率比较高的情况下，这条路的门槛其实是非常高的，不是说想做基金就可以做基金，想找境外资本就可以找境外资本来的，而且这条路对于项目的获取门槛也比较高，因为一二线城市核心土地都要靠并购，那并购能力、并购信息来源、如何做好并购之间的成本控制、如何确保并购之后政府能按照你的思路来去做这件事情，不产生一定的麻烦，这些对企业都是一定的挑战。

（4）向特色走 – 主题园区，相对成本低，但要标杆项目，要核心资源

第四条路是向特色走，做主题园区。这条路成本相对低一些，而且整体也是非常好的一个方向。但做主题园区要标杆项目，要有核心资源，因为如果只是跟政府去讲主题园区故事的话，政府也是不会相信的，除非你真的有核心资源去做相应的支撑。当你有了标杆项目，有了核心资源，能在一条产业线扎下来的时候，其实也是有机会的，只要不选特别冷门的产业，即使是一般性的产业，哪怕市场不大，能把主题IP做出来，如果全中国的市场给到一到两家企业，那对于企业来说也是一个非常大的规模，未来也是有很强的发展机会的。

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