2021年物企行业大洗牌，在管规模翻了四倍的合景悠活或成最大赢家

当房地产行业进入深度调整周期，狂热的物业赛道也逐渐降温。克而瑞物管数据显示，2021年虽有14家物企成功上市，但较2020年减少4家，“未及预期”。一方面，港交所对物企的门槛有所提高；另一方面，物企正寻求新的变革。

截至2021年4月20日，分别以同花顺(300033)iFinD恒生行业分类中的物业服务及管理、申万行业分类中的物业管理为基准，共取得64家上市物企数据。其中，恒大物业（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、奥园健康（03662.HK）、荣万家（02146.HK）4家停牌延期，特发服务（300917.SZ）、皇庭国际(000056)（000056.SZ）延期至4月下旬发布，以及Gsn Corp（08242.HK）、*ST绿景（000502.SZ）、8家物企暂未公布2021年年报。

在资本市场对物企估值逐步回归理性，物企之间的竞争愈发激烈之时，2021年的物企行业已然进行了一番洗牌。如2020年在管面积大幅领先的彩生活和2020年百亿营收成员恒大物业仍在停牌中，而2020年营收增速排在23位的合景悠活（03913.HK）则冲上了营收增速和在管面积增速的榜首。

优胜劣汰之下，曾经表现亮眼的物企转眼消失不见，而此前并不亮眼的小型物企却成功突围。那么在受到房地产行业调整的影响下，物企行业又形成了怎样的新格局呢？

营收差距进一步拉大

2020年，排名第一的碧桂园服务（02007.HK）与尾部的时代环球集团（02310.HK）营收差值为155.4亿元。2021年，同样是这两家企业占据营收的一头一尾，但营收差值进一步拉大至287.4亿元，而碧桂园服务的总营收即为288.4亿元。也就是说，营收为0.85亿元的时代环球集团，不及碧桂园服务的零头。

具体来看，2021年，已披露业绩的56家物企的总营收达到1825亿元，同比上涨45.6%；总净利润达到23487亿元，同比上涨48.2%。收入水平TOP10物企的总收入为1174.78亿元，占56家物企的比重为64.4%；收入水平TOP10物企的总净利润为96.89亿元，占56家物企的比重为41.3%。

其中，营收过百亿元的物企共有5家，分别为碧桂园服务、雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、保利物业（06049.HK）及招商积余（001914.SZ），保利物业和招商积余首次跻身百亿营收。另一方面，有21家物企的营收不到10亿元，营收尾部的10家物企总营收仅为32.7亿元，只比营收第15位的合景悠活多了0.1亿元。

五分之一的物企占据总营收的六成以上，近四成的物企营收不到头部物企的十分之一，物企之间业绩分化明显。“随着行业内收并购现象频频发生，优质资源逐渐向头部物企聚集。强者恒强的局面形成，头部物企在规模和布局上更具优势，中小物企竞争力处于弱势。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析道。

就增速而言，2021年，营收增速最高的物企为合景悠活，增速高达114.57%，其次为德商产投服务（02270.HK）的98.01%，以及碧桂园服务的84.89%。而去年以101.93%领跑营收增速的世茂服务（00873.HK）跌至第7位，雅生活服务（03319.HK）从第2跌至第26位，旭辉永升服务（01995.HK）从第3跌至第18位，行业洗牌明显。

值得注意的是，虽然营收增速排在碧桂园服务前面，但德商产投服务2021年的营收仅为2.5亿元，不及碧桂园服务的百分之一。此外，还在等待上市的万物云招股书显示，2021年，万物云营收为237亿元。头部企业规模效应明显。

营收增速前10

广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉分析认为，头部企业盈利较强主要基于两点原因。一是依托于母公司提供的优质物业，二是依靠增值服务获得市场口碑，进而增加其他企业的在管面积。

盈利能力下滑

虽营收在不断攀升，但高盈利却并未应声而来。在管规模不断扩张之后，物企还面临着毛利率下滑等盈利质量下降问题。

梳理上述56家物企净利润可知，仅两家物企净利润下滑，但从净利润增速来看，康桥悦生活（02205.HK）、朗诗绿色生活（01965.HK）、第一服务控股（02107.HK）、佳兆业美好（02168.HK）等9家物企净利润负增长，增收不增利的现象继续蔓延。

净利润增速前十

“作为物企收入来源之一的物业费收入行业本身的毛利率水平并不高。加上部分企业通过收并购扩大了规模及收入，但收并购来的企业盈利水平参差不齐，反而可能会拉低毛利率。”景晖智库首席经济学家胡景晖表示，“还有一点原因是受疫情影响，社区增值服务板块，如装修、家政等收入在去年并没有大规模增加。”

值得注意的是，上述56家物企的平均毛利率为33.18%，同比回落0.7个百分点。从单个企业来看，毛利率高于平均值的物企共有16家。诸葛找房研究院指出，企业的净利润和毛利润水平均实现了显著上涨，但是毛利率却较去年小幅回落，企业的盈利能力面临下滑。一方面企业收并购加速稀释了利润率，通过收并购得来的第三方项目短期内运营不完善影响整体盈利水平，另一方面，疫情反复也是毛利折损的一个重要影响因素。

毛利率增速前十

毛利率增速倒十

从毛利率增速来看，金茂服务（00816.HK）、宋都服务（09608.HK）、华润万象生活（01209.HK）分别以19.82%、16.26%、13.28%成为增速最快的前三，而兴业物联（09916.HK）、德商产投服务（02270.HK）、领悦服务集团（02165.HK）则分别以22.16%、19.98%、18.01%的负增长垫底。

兴业物联称，2021年毛利率减少是由于整体收益增加而言不同收益类型的贡献产生变动，“该等收益主要来自向售楼处及样板房提供物业管理服务所产生的新收益来源（主要按成本加成基准收费）；及向住宅物业提供物业管理及增值服务产生的新收入来源，其毛利率一般较向非住宅物业收取者为低。”

作为2022年首个上市物企，金茂服务则表示，业绩的高速增长主要源于旗下物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务三大板块的齐头并进。而因业务的多元化发展使得盈利水平有所提高的，不止金茂服务一家。

中指院数据显示，从盈利结构上看，基础物业服务仍是毛利贡献中的主力，超四成毛利来源于基础物业服务。但同时，社区增值服务毛利占比持续提升，社区增值服务毛利率持续维持在40%以上的高位，是物企重要的盈利来源。克尔瑞物管数据指出，从项目业态看，2019年至2021年，33家详细披露业态结构的上市物企，非住宅物业在管面积占比由30.84%增长至38.78%，业务结构进一步优化。

多元化发展成趋势

另一方面，营收结构的多元化也让不少物企对母公司的依赖程度有所下降。

胡景晖指出，当下，物企对第三方业务拓展的重视程度日益加深，亦有不少物企开始进入城市管理领域，正在和母公司划清界限。

第三方合同管理面积占比前十

从已披露第三方合同管理面积占比的企业来看，独立性最高的物企为银城生活服务（01922.HK），为89.8%；其次为88.2%的合景悠活和81.2%的旭辉永升服务（01995.HK）。银城生活服务年报显示，2021年，新拓展的近2000万平方米在管面积中，超过91%来自第三方地产开发商。从新增第三方在管面积来看，碧桂园服务2021年新增3.16亿㎡，占比扩大27.4%，成为上述物企中第三方面积新增量最多的企业。

陈霄直言，减轻对母公司依赖度，可以说是行业内的共识和必经之路，尤其是在地产行业加速调整，行业景气度不高的背景下，物企提升其自身的独立性，逐步摆脱对母公司的依赖才能获得长远发展。

虽对母公司的依赖程度有所下降，但并未影响物企在管规模的增加。上述56家物企中，有50家披露了详细的在管面积，47家披露了合约面积指标。50家物企的总在管面积为51.2亿㎡，47家物企的总合约面积为143.56亿㎡。其中，在管规模超过1亿㎡的物企有15家，占到3成；合约面积超过1亿㎡的物企有16家，占比超过3成。此外，TOP10物企在管面积为33.5亿㎡，占比65%，头部物企占据多数市场份额，规模向头部物企加速聚集，行业马太效应持续上演。

在管面积增速前十

值得一提的是，碧桂园服务和万物云合约面积均突破10亿㎡，在管面积则超过7亿㎡，位列第一梯队。而从增速来看，合景悠活以395.4%的在管面积增速和420.4%的合约面积增速再次占据榜首。至于合景悠活在管与合约面积得以双双极速上涨，则是因为大规模收并购扩张业务规模。通过对雪松智联、上海申勤等物业的收购，合景悠活的在管面积从2020年的0.4亿㎡扩展至2.06亿㎡，新增外拓项目数量272个，一举成为在管面积破亿的规模物企。

追求规模效应

对于物企而言，借由收并购的方式扩张规模并不少见。这一趋势在2022年也还在继续。据克而瑞物管&中物研协监测，2022年一季度，上市物企共计公告11起并购事件，总计交易金额67.74亿元，较去年四季度提高了116%。其中，交易总金额超10亿元的大额并购事件共有3起，分别为华润万象生活收购禹佳生活、中南服务，以及碧桂园服务收购中梁百悦智佳。

在李宇嘉看来，物企想要得到生存和发展就必须靠标准化和规模，形成规模效应之后，会带来品牌溢价，而品牌溢价又会吸引更多的在管面积。“物企仍在追求规模效应。一是物业的估值要比房地产开发企业的估值要高；二是物业可以给房地产开发提供资金的援助；三是物企可以为房开商的品牌支撑和商品房销售起到引流的作用。”

陈霄则指出，头部物企不断收并购其他物企，究其根本，还是出于扩大市场占有率，提升行业影响力，在规模竞争中占据优势。“在这个时间点，收并购的标的比较丰富，价格也比较实惠，所以收并购事件频发。”胡景晖补充道。

值得一提的是，部分预备上市的物企或者体量较小的上市物企也在被收购的名单中，如招股书失效的富力物业和“撤回”招股书的阳光智博，以及通过聆讯后又“卖身”的中梁百悦智佳。陈霄分析认为，物业行业在经历了2020年的大热之后不可避免的面临板块估值回调，物企登录资本市场的难度越来越大，甚至部分企业还出现退市现象。“同时，港交所对物企上市的审核也更加严格。”李宇嘉补充道，“此外，凡是出售物企的开发商资金链都比较紧张，需要用出售物企换取活动资金。”

随着物企行业收并购现象加速上演，行业集中度进一步提升，资源向头部物企集中特征凸显。“在这种情况下，优胜劣汰的分化也越来越明显，而物业管理公司越来越向着多元化经营，从住宅管理到商办管理，再到城市管理啊及社区增值服务，如房产经纪、装修、社区生活等多元化经营丰富收入结构。”胡景晖称。

“2022年，预计行业集中度将继续提升，强者恒强的局面形成，但同时，企业规模达到一定程度后，后期如何提升物业管理水平以及寻找新的增长点成为物企必须思考的问题。”陈霄提醒道。

2021年，物企行业发生了不少改变。随着资本市场回归理性，物企在追求规模之外，还在不断加强对多元化经营及独立性提升的重视度。而在行业集中度进一步提升的情况下，2022年的上市物企又将如何发展，也值得期待。

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