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超80城楼市松绑，降首付利率能刺激买房欲望吗？购房者最需要啥？

2022-04-21 17:19:40来源：光宇吐楼市微信号  

现在楼市有点僵持，原因很简单，双方还没有找到平衡点。尽管全国从上到下，政策利好不断，但是似乎还未达到预期。是政策没用吗？当然不是。是力度还不够吗？也不全是。

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并不是说真的没有购房需求了，需求仍然大量存在，而且说实话，只是过去的市场太泛滥，没有今天这么纯粹。所以，当房子是用来住的不是用来炒的这个定位深入人心后，房地产回归居住属性的趋势也形成共识。其实，可炒作的环境大势已去。

那么就靠剩下的刚需和改善购房者能撑起来楼市吗？毕竟，当前房地产的地位再次被重新提起，因为房地产关联多、涉及广、影响大，对宏观经济大盘稳定有重要作用。可见，房地产稳定的重要性不言而喻。

此前，有北师大教授说过，刚需撑不起楼市恢复的责任，因为刚需永远不会带头冲进市场，只能跟在别人后面。当时我也评价这句话不能说没有道理，因为刚需确实是这样的，毕竟手里的钱可能是一辈子的积蓄，当然要谨慎，他们从来不充当楼市大涨的带头人。

带头的大多数是炒房的，即使他们不出手，他们也要虚张声势。

其实如今的楼市环境发生变化了，带头不带头剩下的基本上就是刚需和改善购房者了，确实对市场的拉动作用不会像以前那样猛，但我认为这是确保房地产市场最健康最平稳的基础。哪怕没有以前带动作用强，其实也无可厚非，因为当前追求的不再只是高速，而是更加注重高质量发展。

可是如何保证高质量的发展呢？稳定是第一要义。但由于多种因素影响，现在全国市场分化状态下，稳定也成为一大重要目标。房价上涨过快要稳，房价有快速下跌迹象也要稳。

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从近期各地政策松绑来看，还主要集中在二三线城市，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，今年已经有超过80个城市对楼市进行政策松绑，其中不乏对限购限贷限售取消或放松，降首付比例，降房贷利率，上调公积金额度，甚至更直接的还有买房补贴等。

利好是一波接一波，相比往常，此次政策调整是与国家政策保持一致性的，几乎没有看到被叫停的。

去年四季度就不说了，那是国家从宏观调控上给定新方向的一段时间，过了年，尤其是4月份，对于政策松绑可谓紧锣密鼓，国家各部门也都相继发声表态。至于原因不多说，有很多个想不到，比如最明显的，谁能想到都快到5月了，各城市防控工作还在继续。房地产大受影响，经济自然也会受影响。

虽然总体保持稳定态势，但是与预期还有距离。官方连续密集表态，重申房地产的重要地位。

4月18日，央行、外汇局出台23条举措促进房地产市场平稳，其中提到，完善住房领域金融服务。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

4月19日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房住不炒定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房企问题处置项目并购的金融服务。

4月19日，新华社发表文章《当前中国经济十问》提到，“房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。应对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策。”

4月20日，经济日报发表文章《发挥稳楼市在稳大盘中作用》提到，“应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”

形势的急迫性可见一斑。目前政策从国家到地方应该说保持了高度一致性，都把稳楼市放在第一位置，同时把对刚需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置，也就是说需要刚需和改善购房者的时候到了，当然反过来，或许也是他们最能获得帮助的时候到了。

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但事实证明，效果并没有想象中那么明显。从去年就开始了松绑，但一季度数据没有体现出来，或者说有效果但不明显，4月份政策更密集，那么未来会有效果吗？肯定有，但尚需时日，不会那么快。

3月30日，央行调查报告显示，未来三个月，17.9%的居民打算购房，这一比例与去年四季度的调查一致，仍是2016年三季度以来的新低（该季比例为16.3%）。也就是说，利好政策并没有换来购房者的信心。

现在问题主要卡在哪里呢？

过去对未来的透支肯定是一方面，但这个问题太大，今天不讨论。另外一个就是当前购房者最需要什么。降低首付比例，降低房贷利率，甚至直接购房补贴，都有用。但有的购房者说了，我买房是差那一两万补贴吗？

降首付可以说是给购房者降低了门槛，让很多刚需可以及早买上房，降低房贷利率可以让购房者降低购房成本，未来还贷时可以更轻松一点点。这些都有用，都对购房者有诱惑力。但现实是还不足以勾起他们买房的欲望。

很多购房者喊降价，不降价说什么都没用。可是真的降价一点点能让购房者处在什么心理？购房者可能会想，肯定还会降。还不说老业主是否同意。

其实我也支持降价，国家也从来没有说过不让降价，只是在稳定的背景下，不大起大落就可以。但话说回来，真降价购房者敢买吗？

我不知道，或许大家的信心更不足了。在降价范围允许的情况下，不妨试试，看看效果如何。

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有人说那要不就让房价上涨，反其道而行之，这样购房者就知道着急了。或许这招过去好使，但现在剔除炒房投机者后，净剩下干净的刚需和改善客群了，他们必须以实力说话，而不是只靠冲动。

降价也不是，涨价也不是，这就是矛盾。购房者买房时盼降价，买完后又怕降价，这就是普遍存在的心理状态。我们不去评判对不对，但这是活生生的存在。

既然房价不可能大降，那么注定有一些人是无论如何都买不起房的，他们只能通过其他渠道解决住房问题，暂且不谈，对于刚需和改善购房者来说，他们是一定要买的，只是早一点或晚一点。

之所以他们还没有动起来，总结一下其实无外乎两点。一点是收入受影响，二是信心受影响。归根到底还是信心受挫，不仅仅是收入信心，也包括开发商交付信心。

目前，国家已经多次强调，维护房地产市场平稳健康发展，维护购房者合法权益，而且实实在在有政策落地。除了需求端利好外，还要在供给端做好布局，只有供给端稳了，购房者的心才能稳。

所以，央行和银保监会表示，要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目问题与企业集团问题，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业问题处置项目并购的金融服务。

这就是为什么不会轻易让房企轻易平着躺下去的原因，不只是房企自身问题，还影响到方方面面。

收入这个问题就不好说了，我们大多数受影响的同时，总会有人是收入增长很多的，那怎么办？节衣缩食、开源节流。

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当前最需要做的就是紧紧控制住房地产市场平稳健康发展，只要不大涨，大家也就放心了，只要不大跌，大家也就习惯了。房价稳定成为常态后，大家的心态也就逐步平静，也不用再纠结，就可以按部就班根据自己的实力和需要选择买与不买了。

各地在利好政策出台上也是卷得不行，一个赛一个，可以说各出奇招，希望对购房者抛出的橄榄枝能得到回应。我想说，只要市场稳住，不会走回原来的老路上，购房者一定会出手的。其实现在大家就是较量和观望，看透了该买的就会买了。不能买的也买不起。

所以，各地也要借此机会好好反思，再也不能只看眼前，应该着眼未来，要有大局意识。无论是地方，还是开发商，或者是购房者，都应该明白，过去的老路走不通了，也回不去了，放弃幻想，也要为房地产寻求新的发展模式。

比如，东莞近日推出的“三限房”即限面积、限使用范围、限处分权利，属于共有产权住房的一个新品种。购房者只需要支付市价的50%就能买一套属于自己的房子。

虽然实际上单价可能没降，但却让购房者买得起房了。这或许是一个打破楼市僵局的突破口。可以多听听购房者的声音，或许他们也有更好地解决合理住房需求的更好的思路。

有机构调查数据显示，购房者对于开发商的稳健、安全、品质则更关注，其中，稳健成为购房者是否考虑买这家房企楼盘的第一要素。这一点是过去不曾有过的，这也体现了一个时代的特点。所以，也要从这个角度去考量，购房者的心结在哪里。打开心结，还要从对开发商的监管入手，让购房者有一个踏实的心，他们才有信心。

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