降准落地！楼市能分多少羹？

2022-04-16 10:27:55来源：和讯房产徐帅

千呼万唤之中，降准终于落地。

今日下午，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

中国人民银行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问。

1、此次降准的目的是什么？

答：当前流动性已处于合理充裕水平。此次降准的目的，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度。二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

2、此次降准释放多少资金？

答：此次降准共计释放长期资金约5300亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，有利于加大对小微企业和“三农”的支持力度。

3、此次降准后有什么综合考虑？

答：人民银行将继续实施稳健货币政策。一是密切关注物价走势变化，保持物价总体稳定。二是密切关注主要发达经济体货币政策调整，兼顾内外平衡。同时，保持流动性合理充裕，促进降低综合融资成本，稳定宏观经济大盘。

对于艰难前行的地产行业来说，这是毫无疑问的好消息，叠加近期松绑限购、限售等政策频频刷屏，不少人认为，楼市新一轮信号已然到来。

那么，楼市真的复苏了吗？4月15日，国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。整体来看，本月新房、二手房上涨城市数量止降转升，其中，二手房表现更加突出，与此同时，新房、二手房价格跌幅双双收窄。

这一系列变化表明年初以来发布的松绑政策已经初显成效，市场信心获得一定修复。那么，接下来的降准又会给楼市带来哪些影响呢？

新房价格指数下跌正在触及底部二手房价下跌城市明显减少

随着近期以来多城松绑楼市调控，市场信心获得一定修复。

从3月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量29个，较上月增加2城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市38个，较上月减少2城。

从涨跌幅情况来看，新房价格指数下跌正在触及底部。3月份，70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与上月持平，在各地积极纾困楼市，按揭利率持续降低，预期开始有所稳定的情况下，新房价格指数下跌正在触及底部。同比涨幅从1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影响，热点开发商收回价格促销所致。

从3月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为21个，较上月增加11个；持平城市4个，较上月增加1个；下跌城市45个，比上月减少12个。

本月二手房上涨城市增加数量明显高于新房，二手房复苏将领先于新房。同比方面，70城下跌幅度从0.3%扩大至0.9%，主要受疫情影响，二手房集中的热点城市，交易受到极大冲击，部分需求观望，交易价低于预期的优先成交。

此外，受疫情影响，需求观望，导致高价盘难以成交，部分业主下调二手房，以尽快促成交易。二三线城市都在下跌，二线城市跌幅收窄至0.1%，趋于止跌，三线城市跌幅扩大。二线城市二手房挂牌量高，价格还在下跌。三线新房库存大，政策在救助新房，二手房市场持续阴跌。

从各城市来看，本月北京表现优异，二手房、新房价格涨幅都十分可观，将成为全国最先修复的城市，上海近期以来受到疫情影响严重，虽然新房、二手房涨幅均有所回落，但是仍然以其超高的韧性维持了较高的涨幅水平。同时，以杭州、扬州等为首的长三角，以深圳、广州、惠州为首的珠三角以及以成都、重庆为首的成渝经济圈脱颖而出，核心经济圈的核心城市将率先复苏。

降准间接有助于稳定楼市

宽松扶持政策开始进入效果显现期，楼市回升的确定性趋势增强。此时，降准的落地能否锦上再添花？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，降准一是为了对冲疫情对中小微的冲击，对冲经济下行。3月份制造业PMI为49.5%，较上月下滑0.7个百分点，生产、订单、就业及进出口均降至收缩区间。其中，中小微生产指数、订单指数下滑更明显；

二是对冲物价上涨对实体经济的冲击。3月份由于国际原油价格、小麦等输入性通胀，导致CPI抬头，实体经济面临的真实利率（即名义利率-通胀预期）正快速上行，或将对总需求带来明显的紧缩效应。特别是中小微的实际融资成本、经营成本进一步上升。

三是对冲4月集中上交税收高峰、MLF到期、政府债发行等对货币层面利率的拉升。总之，正如重要会议所讲的，降准的原因就在于，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业，个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

李宇嘉认为，降准并不是针对楼市，但由于降准是为了纾困疫情影响、促进消费增长，降低消费成本等考虑，事实上也间接有助于稳定楼市。特别是，一季度楼市销售、开工、土地出让下滑超出预期，稳定楼市也在预料之中。

降准将进一步提升银行降低LPR加点水平的意愿。降准释放无成本资金，进一步提升银行降低LPR加点水平。至3月份，主要城市首套、二套房利率连续6个月下行。由于利差收窄，银行进一步降低加点的积极性下降。进一步释放无成本资金，有利于激励银行进一步降低按揭利率。目前，首套房为LPR+70个基点，从促进合理需求的角度看，结合高房价和居民预期转弱的现实，还有下降的空间。此外，降准将进一步增加房贷投放，促进住房消费。

降准不能解千愁

当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未明显修复，房地产行业各个链条循环仍然不畅，房地产市场销售回暖是打破地产僵局的重要一环。

今年以来中央频繁释放维稳信号，各地亦在积极因城施策，优化调整楼市政策。中指研究院指出，从政策措施上看，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，来对冲疫情反复等因素带来的不确定性，如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等，在此过程中，仍需多地发力形成群体效应，提振市场信心。随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。

除此之外，部分企业出现债务违约，进一步加剧了购房者的观望情绪，企业端的支持政策亦需要跟进，如加大对底层资产较好的房企或有价值企业的扶持力度，为企业债务展期提供支持等。

当前降准落地，一定程度上缩小了降息的空间，15日，MLF并未降息预示着本月的LPR较大可能保持不变，但面对当前的经济下行压力，宏观政策适度靠前，4月14日，央行举行2022年第一季度金融统计数据新闻发布会，指出“适时运用降准等货币政策工具，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。在价格上，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资成本”，未来降息仍存在一定预期，降低企业和购房者的资金成本。从历年降息降准对房地产市场的影响来看，降息的影响更直接和明显。对于当前房贷利率来说，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房贷利率加点幅度上。

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