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买房人和南京楼市：我不知道风往哪个方向吹

2022-04-14 06:17:03来源：财经无忌微信号  

经济低迷时代参加工作的90后、80后，他们没有理想。经历过泡沫经济时期的70后、60后，他们认为人生的重点在于懂得放弃，然而这些同我们都没有关系，我们只是房屋中介，我们的职责就是卖房子。

——日剧《卖房子的女人》

四月初的一个周六，走出售楼处闪耀的玻璃面墙，沉寂的夜色下，时钟指向23：15。

计程车行驶在高架稀疏的车流中，远处，灯火喧嚣的城市正在慢慢归入平静。

顾不得收拾片刻疲惫的状态，王晨（化名）打开了自己的手机，编辑并发送了一条朋友圈：

“地产打工人结束披星戴月，客户深夜复访，果断下单，果然机会总是留给有准备的人……”

之后的10分钟里，同样的图片和文案，开始在同事的朋友圈中以第一人称的形式被疯狂转载。那位深夜来客或许并不知道，自己的买房计划，在无形中催生了一场楼市的集体“云加班”。

亲眼目睹这一现象的王晨，似乎并未感到吃惊，地产人的社交媒体没有“著作权”，展示给客户的窗口里，每个人的朋友圈都是不可或缺的“重音符”。

凉润的晚风涌入车厢，黑屏的手机骤然亮起，父亲打来电话，劝慰她不要这么拼命，要保护身体健康。

应和了几句后，她挂断电话，整个人向后依靠在座椅上，沉默了很久。她没有告诉家里人，这是一个房地产市场称之为“金三银四”的重要节点，同往年灯火通明、人声鼎沸的售楼处相比，这是她一个多月以来，为数不多的加班时刻。

2022开年，宏观调控的政策，和此前频繁的暴雷，让地产行业经历了少见的“倒春寒”。

3月16日，国家统计局公布了今年1~2月份全国房地产开发投资情况，数据显示，今年1~2月份，全国新建商品住宅销售价格平均值是10141元/平方米，与去年同期相比，下降9.68%，降幅之大，自2016年以来，尚属首次。

面对时代的变化，同样产生落差感的还有南京的改善用户小陈（化名），六年前，在父母的帮助下，小陈购入了位于市区边缘地带的一套新房，尽管地理位置不算理想，但他本人却十分满意：

“当时买房只有一个想法，就是不挑地方，能摇中就行。”

小陈口中的2016年，是整座城市“为房梦窒息”的年代，去库存的熊熊烈火之下，新一线城市掀起了购房狂潮，其中南京作为首批领涨的“四小龙”，房价增幅一度全面超越北上广深，接连几月稳坐全国之首。

数据统计显示，整个2016年，南京楼市共成交新房12.8万套，平均每个月，有超过1万套住宅迎来屋主。

那一年，小陈和购房群里的网友闲聊时，听的最多的一句话是“全款优先，贷款靠边，公积金门外站。”

然而时过境迁，伴随着需求反弹的结束，市场波动的影响，加之新冠疫情的反弹，让这个“金三月”的南京楼市，正在陷入前所未有的低迷。

网房数据显示，南京3月新房成交量为5666套，同比去年3月（成交约15089套）下降约63%。

同涓滴的成交量相对应的，则是新房“蓄水池”的不断膨胀，截至3月底，南京新房待售数额已超7.5万套，库存压顶之下，即便贵为“宇宙中心”的热门板块都无法独善其身。

这一点，对于购房者小陈来说，最直观的感受就是，自己的选择空间正在不断变大，相近的价位区间里，城南、城东、江北……许多区域的楼盘，因为报名人数不达标，甚至不需要摇号。

相比六年前买房时，售楼处的爱答不理，如今市场环境的转变，让他感到惊愕。

此前，在某个售楼处留下了登记电话的他，在过去的一周里，接到了超过100通以上的电话，对方的态度也非常客气：“买不买没关系，我先把楼盘的资料发给您。”

7天的时间，他的手机里多了几十位素昧平生的网友，这几乎是工作几年，来微信新增好友数量的总和。

地产从业者们的热情，并未换来小陈的入市，反而加重了他的疑虑。

在销售术语中，有一种状态被称作“横盘”，特指某一类大宗产品价格在很长时间内维持在一个稳定的状态，消费者无法未来的利好和下跌趋势，在这种情况下，大部分购买者都会选择观望。

几天前，精挑细选了半个月的小陈，把自己看中的一块楼盘分享到了购房群里，众人七嘴八舌的争论之后，还是总结成了一句话：

“别急着买，再看看吧。”

怀揣着同样想法的购房者还有很多。

行业内，一位资深的地产分析师就表示：

“政策和疫情对购房者心理预期都有影响，他们有的考虑维持现金流保障基本生活，有的则希望再探一探房价的底。”

同购房者的逡巡相对应的，则是房企反复挣扎的姿态。

作为南京某楼盘的销售主管，许亮（化名）比任何时候都感到焦虑与压力，在这个“金三月”到来之前，他刚刚给销售部门颁布了“最严格”的着装规范：禁止任何休闲着装和浅色的袜子，所有的男销售必须时刻佩戴领带，即使是会见客户时，也不能脱掉西装外套。

用他的说法来讲：“非常时期，我们需要带给客户信心。”

聊天的档口，许亮的办公室门前，时不时有销售徘徊一阵又离去，耳畔紧贴着早已黑屏的手机，他们都是为客户的优惠要求和楼层选择来“请示领导”的，按照他们的说法，小区正在热销，好房源依然供不应求。

远处的大厅里，另一位年轻的从业者，正在不露痕迹地将客户口中的“中介”称呼转变为“置业顾问”。

“追涨杀跌是所有消费者的天性，为了保留楼市的体面，我们是在和人性对抗。”

有趣的是，这种游戏在许多资深购房者的眼中，其实并不神秘。

“互联网时代，所有楼盘的去化数据都不是什么秘密。”

对于投资者林强（化名）来说，这幕发生在售楼处的舞台剧尽管荒诞，然而却不得不继续演出下去。

“我们知道这块楼盘的去化情况，销售也知道我们知道，但我们都不会戳穿这个秘密，他们需要体面，我们不希望手上的投资贬值。”

然而，这样体面究竟还能持续多久，没有人知道。

在新盘扎堆的板块，维持这样脆弱的平衡，还要显得更为艰难。同明面上的“互不侵犯”条约相对应的，则是各大房企深陷的“抢客内卷”。

从售楼处选址的“截胡”，到看房客户的专车接送，再到凭竞对楼盘的户型图，领取精美礼品，内卷的程度正在一步步走向激烈，以至于许多开盘之初就已经“躺平”的房企，都不得不挣扎应对。

林强对于这种行为感到无法理解，他的手机屏幕上，一张放大的海报中央，清晰的印着两行加粗的大字：XXXX楼盘开售期间，在本楼盘成功认购即可抽取iphone13一台。

“搞不懂这些企业的销售部门在想些什么，内部都不稳定，谁来稳定市场的情绪？”

相比投资者们的焦躁和恨铁不成钢，最朴实的刚需购房者，仍然沉浸在城市安家的喜悦之中。

“春天之所以美好、富饶，是因为她经过了凛冬的料峭；春天也是远道而来的浪漫，四季初始，佳期如许。”

位于南京江北核心区的青奥研创园的一位业主，在社交媒体上写下了自己对“春天”的期盼。

在诗意的文字之外，全国的房市似乎随着气温逐渐回暖。

此前的两会上，多部委定调“稳地产”，银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

进入4月以来，已有包括衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城陆续松绑购房政策。

不久前，南京市两个远郊区溧水、六合均降低了限购门槛。

但比起政策端刚刚启动的“救市”信号，大多数的买房者依旧保持着观望态度。

雨花台区的一块售楼处里，条线分割的规划图上，红、绿交叉的激光笔堆叠交错。

口若悬河的置业顾问孜孜不倦地介绍着板块的区位优势，在包装过的精美话术下企图让眼前的稍显局促的买房者们安心。

对于早春三月迟来的这一幕阳光，王晨多少有些怀念：

“销售圈里以前有句话，规划规划，都是鬼话，但对于我们来说，这些话又必须要讲。”

不论是国企或头部民营房企，在购房者心中，“安全感”这一因素的心里顺位正在不断上升。

“越是难卖的时刻，安全感就越重要，前几年消费者都恨不得首付越低越好，现在那些首付一成的楼盘，已经没有几个人敢买了，所以说市场还是在进步。”

王晨的身边，很多置业顾问已经在考虑转型，而她表示自己暂时还没有这方面的计划，感觉快要支撑不下去的时候，她就看日剧《卖房子的女人》，拿里面的台词来给自己充电：

“我不是在做商业交易，而是负责客户的人生。”

故事的最后，她坚定的告诉我，如果有买房的需求，可以考虑找她：

“房子早晚都是要买的，现在的楼市价格是低点，是入手的好时机。”

本文首发于微信公众号：财经无忌。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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