快评 | 长沙：首轮土拍优质地块热度高，限价宽松引导企业打造高品质产品

2022-04-13 05:28:22来源：克而瑞地产研究微信号

长沙本次土拍热度维持稳定，较2021年末小幅提升，出现了2宗热点地块，但是大部分地块仍以底价成交。

◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗

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4月12日，长沙完成2022年度的首轮集中供地，成功出让22宗含宅用地，成交总金额为173.9亿元，总建筑面积323.1万平方米。在政策宽松之下，本次土拍热度略有回升，3宗地块出现溢价，其中2宗触及最高限价，目前进入摇号阶段，预计3日后公布竞得人；另外19宗均以底价成交，且无流拍地块。

6宗地块变相“放松限价”

倒逼企业更加注重产品与品质

长沙2022年首轮集中供地依旧采取以“限地价、限房价、竞自持租赁用地面积、摇号”为主的方式，总体与2021年差别不大。但值得一提的是，本次土拍在限房价层面较以往有所调整，此前限房价政策是直接划定地块可售商品住宅的毛坯售价，而本次土拍中6宗含宅地块显示为“根据开发品质等因素进行价格监制”，销售价格将与项目品质挂钩，变相对限价进行放松，这一样以来不仅可以给房企产品打造留出更多的选择空间，也在一定程度上助推企业进行高品质住宅的建设。

尤其是本次挂出的土地相对优质，上述6宗地块全部位于岳麓区和雨花区，地块条件较为优质，周边交通、生活配套已经相对成熟，此类地块更适宜打造改善类产品，因此放松限价更有助于促使开发商打造高品质项目，对市场的住宅供应结构也有一定的优化调整作用。且放松限价对于房企而言也有一定利好，项目利润空间未被锁死，可以通过品质提升溢价、打造品牌口碑，也倒逼房企走上注重产品、品质的道路。

2宗摇号、3宗溢价且无地块流拍

土拍整体平稳、优质块地热度高

从成交结果来看，长沙本次土拍成交的含宅用地整体溢价率为3%，22宗地块中，仅有3宗地块溢价成交，整体热度平平，但热点地块表现亮眼。与2021年二、三轮集中供地相比，我们认为土地市场热度小幅上涨，走势稳中有升。

其中，2宗地块触及最高限价，进入熔断环节，分为别岳麓区017和018号地块，两宗地块分别位于岳麓区的滨江新城片区和洋湖片区，各自具备一定的区位优势：017号周边已有地铁4号线，以及规划8号线，小学、中学配套完善，且居住区域已经醇熟，有龙湖、万科、保利等知名品牌开发商项目；018号地块则临近洋湖湿地公园，且作为低密度地块适宜打造改善型、高品质产品。

值得一提的是，本次所有溢价成交地块均位于岳麓区，区域之间热度分化显著。

限价地块平均地价房价比0.3

仍为开发商预留较高盈利空间

本次长沙虽有部分地块未限定商品房售价，但另外13宗地块仍有限定房价，从已经限定房价的地块来看，平均地价房价比为0.3，房价地价差都在6000元/平方米以上，限价地块中毛坯均价最高的地块为019号岳麓区地块，地价房价比为0.27，房价地价差达到10380元/平方米，由金地集团(600383)竞得。

值得注意的是，部分地块出让条件要求较高：例如雨花区010号纯住宅用地，要求项目重点围绕医疗健康和核特色医疗导入产业资源，建设1家三级甲等医院标准的肿瘤专科医院，竞买人须引入具备核药生产、核素医疗、综合性医疗等核特色医疗产业的能力，具备运营及管理综合三级医院经验。在门槛明确且难度较高的情况下，地块最终底价成交，由中交&中核联合体竞得。

国企央企与本土房企平分秋色

中海、华润均有所斩获

与其他城市的土拍格局相似，长沙本次土拍拿地房企依然以国企央企和地方本土企业为主。中海、华润以及中建、中交等大型国企央企有所斩获，且中海拿下天心区014号商住地块，总价为31.77亿元，是本次土拍中总价最高的地块。

本土企业中，湖南梦想置业拿下2宗岳麓区地块，总价27.4亿元，顺舟地产、雨花城投以及红星实业均有所斩获。

另，民企在土拍中表现依旧相对孱弱，拿地金额TOP10房企中，仅有旭辉&德奥联合体，以及运达实业集团上榜，拿地金额均不超过10亿元。

整体来看，长沙本次土拍热度维持稳定，较2021年末小幅提升，出现了2宗热点地块，但是大部分地块仍以底价成交。部分地块放松限价，也对住宅市场供应结构起到调整效果，未来长沙改善型、高品质项目比例或将有所提升，这也是房企从快周转转向高品质的重要引导。

拿地企业格局方面，依然是“国企央企+地方公司”两类企业作为主要拿地力量，民企依然受困于销售与资金的双重压力，表现较弱。相较之下，中海、华润等10强龙头房企资金优势显著，持续布局热点城市，我们认为未来企业竞争的集中度将进一步提升。

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