年报点评33｜建业地产：盈利能力有待加强，亟需回笼现金改善财务状况

2022-04-08 06:44:47来源：克而瑞地产研究微信号

轻资产支撑下河南省市占率有所回升，盈利能力有待加强，亟需回笼现金。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

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核心观点

【重资产销售规模下滑，轻资产支撑下河南市占率回升】2021年建业地产的重资产合约销售金额约为人民币601亿元，同比减少了12.05%，省内市占率下降0.3个百分点至6.9%。若是加上轻资产业务的销售额，建业集团的合约销售额达到了1004亿元，在河南省的市占率同比提升了0.5个百分点至11.3%，市占率有所回升。2022年建业地产的目标销售额为530亿元，目标较为保守。

【拿地力度相对较低，轻资产省外拓展将会提速】2021年建业地产的新增土地建筑面积为809万平方米，同比减少了11.9%，拿地销售金额比为0.19，比2020年继续降低了0.03，企业的拿地力度相对偏低。建业地产连续两年在郑州的拿地力度较低，未来在郑州的市占率可能受到一定的影响，可能影响到利润率的提升。而在省外拓展方面，作为建业集团先头兵的轻资产平台中原建业，在业绩会上宣布将尽快完成周边七省的全部进驻，同时未来三年省外业务对中原建业占比将超过20%，建业集团的省外拓展可能将会提速。

【受打折促销影响利润率持续降低，盈利能力有待加强】2021年建业地产共实现营业收入419.59亿元，同比减少了3.1%，主要是因为受到河南地区下半年反复的疫情、水灾及行业宏观调控影响。同时建业地产的毛利率同比降低了3.7个百分点至16.2%，这主要是因为2020年起企业打折促销的项目陆续交付结转，收窄了企业的盈利空间。整体看来企业的利润率处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。

【持有现金减少导致净负债率大幅提升，亟需回笼现金】2021年底建业地产的持有现金约为98.48亿元，较于期初大幅减少了66.4%，净负债率大幅提高了81.33个百分点至94.89%，已经逼近了100%的红线。同时现金短债比下降至1.46，扣除受限制现金后的现金短债比同比下降至0.87，具有一定的短期偿债压力。2021年底剔除预收账款后的资产负债率为86.4%，三条红线中企业已经踩线了两条，未来亟需回笼现金改善财务状况。

销售

重资产销售规模下滑

轻资产支撑下河南市占率回升

2021年建业地产的重资产合约销售金额约为人民币601亿元，同比减少了12.05%，合约销售面积约为816.6万平方米，同比减少了8.2%。合约销售规模同比大幅减少，主要是因为2021年河南地区受到了水灾以及疫情反复的影响，企业的开工进度缓慢，购房者的观望情绪也比较浓厚。2021年建业地产在河南省的市场占有率为6.9%，同比降低了0.3个百分点。

若是加上中原建业旗下轻资产业务的销售，建业集团的合约销售额达到了1004亿元，在河南省的市占率提升到了11.3%，同比上升了0.5个百分点，也达到了近年来的新高。整体看来，建业集团的重资产业务由于河南市场竞争的渐趋激烈而面临着较大的压力，但是由于集团在轻资产代建领域的先行一步，再加上在河南本地良好的口碑以及品牌力，使得集团轻资产业务的发展更加稳健。

从销售的城市分布来看，2021年建业地产在郑州的销售金额为144.84亿元，同比减少了5.35%，但是贡献率却同比提升了近2个百分点至24.1%。建业地产自从2020年初进入“战略巩固期”后一直把提升盈利能力作为企业的发展重点之一，达成这一目标的一个方法就是提高郑州的销售占比。虽然郑州在2021年对企业的贡献率有所提升，但是销售规模却是自2019年达到160.29亿元的巅峰之后连年都在下滑。随着各大房企越发重视郑州市场，建业地产在郑州的竞争压力也越来越大。再加上目前行业整体利润率都有下滑的趋势，其利润率是否能够提高还需观望。

展望2022年，建业地产的销售目标为530亿元，相对于2021年的销售额减少了11.8%，从2022年企业预计拥有的766亿元的可售货值来看，达到69%的去化率就能完成该目标。2022年建业地产的经营重点放在了复工、偿债以及提高效益上，不过于追求规模的发展，因此销售目标较为保守。

投资

拿地力度相对较低

轻资产省外拓展或将提速

2021年建业地产的新增土地建筑面积达809万平方米，同比减少了11.9%；新增土储总价为115亿元，同比减少了23.9%。按金额计算的拿地销售比为0.19，比2020年继续降低了0.03，企业的拿地力度相对偏低。而在权益比例方面，2021年建业地产的新增土储权益比例为57%，同比降低8个百分点，企业的合作力度在继续增加。

2021年建业地产的新增土地都集中在河南省境内。从城市占比来看，企业在商丘的拿地力度明显加大，占比达到了19%，其次则是周口，占比为17%。整体看来，2021年建业地产在河南各重要城市的拿地力度都较为均衡，有利于企业深耕河南市场，巩固在下沉城市的市场地位。但是值得注意的是，2021年建业地产在郑州的拿地占比仅为5%，企业连续两年在郑州的拿地比例都相对较低，未来在郑州的竞争力可能受到一定的影响，郑州的销售贡献率可能进一步下滑，也有可能影响企业利润率的提升。

在轻资产业务方面，2021年中原建业实现新签约代建项目87个，总建面1002万平米。同时作为建业集团走出河南的先头兵，中原建业持续开拓省外市场，2021年新增省外项目11个，总建面130万平米。整体看来建业集团走出河南的步伐目前仍然稍显缓慢，不过中原建业在业绩会上宣布将尽快完成周边七省的全部进驻，同时未来三年省外业务占比将超过20%，企业的省外拓展可能将会提速。

截至2021年底，建业地产的总土地储备建面为5345万平方米，同比减少了1.3%，其中权益建面约3861万平方米，足够支持企业3-4年的开发。总土储的权益比例约为72.2%，相较于2020年底略微下降了2.1个百分点，仍然保持较高水平。从土储开发状况来看，建业地产约有2079万平米的土地仍处于持作未来开发状态，其中约有909.3万平米尚未获取土地证，占比为43.7%。在轻资产业务方面，截至2021年底，中原建业的在管总建面约3097万平方米，未来的发展潜力仍然巨大。

盈利

受打折促销影响利润率持续降低

盈利能力有待加强

2021年，建业地产共实现营业收入419.59亿元，同比减少了3.1%，其中销售物业收入为407.09亿元，同比减少了2.2%，主要是因为受到河南地区下半年反复的疫情、水灾及行业宏观调控影响，全年结转物业面积同比减少了6.5%至570.9万平方米，此外轻资产业务的分拆也导致企业的总收入有所减少。

在盈利性指标方面，建业地产的毛利率同比降低了3.7个百分点至16.2%，这主要是因为2020年起企业打折促销的项目陆续交付结转，收窄了企业的盈利空间。在毛利率下滑的影响下，2021年建业地产的净利率也有小幅下降，处在较低的水平，企业的盈利能力有待加强。

负债

持有现金减少导致净负债率大幅提升

亟需回笼现金

2021年底建业地产的持有现金约为98.48亿元，较于期初大幅减少了66.4%；总有息负债为219.4亿元，同比减少29.9%；总权益也减少了12.6%至127.43亿元，因此企业的净负债率大幅提高了81.33个百分点至94.89%，已经逼近了100%的红线。

与此同时，2021年底建业地产的现金短债比从上年的1.92下降至1.46，扣除受限制现金后的现金短债比比为0.87，同比大幅下降了0.61，已经低于三条红线的要求，可能会加大短期偿债压力。

由于建业地产2021年底剔除预收账款的资产负债率为86.4%，超过70%的红线要求较多，因此三条红线中企业踩线了两条。整体来看建业地产需要大量回笼现金，以应对短期的偿债压力并优化净负债率。而在融资成本方面，2021年底建业地产的加权平均融资成本相较于2020年底略微提高了0.3个百分点至7.7%。

排版丨Jenny