3月土地市场供需两端显著回升 2022首轮集中土拍为贡献主力

2022-04-06 11:34:20来源：中国网地产

一、3月份土地市场供需规模显著回升，二线城市收金涨幅领跑

1、土地供应量大幅回升，一二线城市推出楼面价呈现涨势

据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2022年3月共供应土地766宗，同比下跌20.13%，环比上涨132.83%；供应规划建筑面积为7530.35万㎡，同比下跌5.45%，环比上涨236%；推出楼面均价为4255.42元/㎡，同比上涨32.4%，环比上涨64.27%。2022年，土地市场供应规模以“两连降”的态势开场，进入3月份，不仅扭转了下降态势，而且上升幅度还较大，主要是受本月土地挂牌活动增多的带动，尤其是两集中政策所覆盖的城市，陆续推出今年首轮集中供应地块，助力土地市场供应规模呈现显著回升态势，但与此同时也注意到本月供应规模较去年同期却是呈现下降态势，或是受今年多个城市增加供应批次的影响，使得每批次的供应规模有所减少。预计接下来，随着开展供地计划的城市逐渐增多，供应规模将呈现稳步上涨态势。

图：全国主要地级市土地供应情况

从地块性质来看，3月推出住宅用地537宗，同比下跌10.5%，环比上涨190.27%；商办用地推出229宗，同比下跌36.21%，环比上涨59.03%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为6091.27元/㎡，同比上涨71.36%，环比上涨125.42%；商办用地推出楼面价为1101.93元/㎡，同比下跌35.7%，环比下跌50.77%。

表：全国主要地级市3月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，2022年3月，各等级城市供地量呈现全线上涨态势，且一线城市涨幅居首。其中，一线城市供应规划建筑面积486.65万㎡，同比上涨379.5%，环比上涨4302.82%；二线城市供应规划建筑面积2185.63万㎡，同比下跌7.87%，环比上涨393.76%；三四线城市供应规划建筑面积4858.07万㎡，同比下跌11.52%，环比上涨171.79%。进入3月份，首批集中供地推出力度加大带动整体供应规模有所上涨，其中一线城市涨幅最为显著，主要是受本月末广州、深圳挂牌首批集中供地地块，以及上月供应基数较小的影响。从推出楼面价来看，一二线城市推出楼面价呈现上涨态势，三四线城市推出楼面价有所下跌，主要是由于一二线城市在本月的供应地块中不乏多宗优质地块，起始价较高带动推出楼面价有所上涨。

表：各等级城市3月土地供应及同环比情况

2、 3月土地市场成交规模止降回升，二线城市量价涨幅均破100%

据诸葛找房数据研究中心监测，2022年3月全国主要地级市土地成交438宗，成交规划建筑面积为4963.11万㎡，同比下跌36.16%，环比上涨164.64%；成交楼面价为3333.34元/平方米，同比下跌12.59%，环比下跌36.15%；土地出让金为1654.96亿元，同比下跌44.27%，环比上涨69%。2022年3月，土地成交规模止降转升，主要是受本月部分城市开启今年首轮集中土拍且出让率较高的带动，同时涨幅过大与上月成交基数较小也不无关系。由于4月份仍有不少城市计划开启集中土拍活动，预计接下来，土地成交规模大概率将延续上涨态势。

图：全国主要地级市土地成交情况

从地块性质来看，3月住宅用地成交规划建筑面积为2491.45万㎡，同比下跌60.36%，环比上涨90.65%；商办用地成交规划建筑面积为2471.65万㎡，同比上涨66.07%，环比上涨334.67%。住宅用地成交楼面价为5501.04元/㎡，同比上涨29.9%，环比下跌9.79%；商业办公用地成交楼面价为1148.28元/㎡，同比下跌44.14%，环比下跌64.14%。从土地出让金来看，住宅及商办用地土地出让金均较上月上升，升幅分别为71.98%、55.96%。

表：全国主要地级市3月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，仅一线城市成交规划建筑面积较上月下跌，二线、三四线城市成交规划建筑面积呈现上涨态势。本月一线城市成交10宗，成交规划建筑面积70.6万㎡，同比上涨13.98%，环比下跌60.23%；成交楼面价为28600.26元/㎡，同比上涨145.56%，环比上涨3.04%；土地出让金201.92亿元，同比上涨174.09%，环比下跌59.02%。本月一线城市成交规模出现下降局面的主要原因是由于北京在2月便完成了首轮集中土拍，剩余上海、广州以及深圳3城本月并未有集中拍地的安排，因此上月成交基数较大，加之本月成交情况较少，导致供应规模呈现下降态势。另外不难发现，成交规模虽有所下降，但成交楼面价和土地收金却大幅上涨，主要归功于上海多宗较高价位的商住地块顺利出让。

二线城市土地成交161宗，成交规划建筑面积1274.79万㎡，同比下跌57.4%，环比上涨153.87%；成交楼面价为7836.84元/㎡，同比上涨63.28%，环比上涨97.11%；土地出让金999.03亿元，同比下跌30.43%，环比上涨399.75%。本月二线城市土地成交规模大幅上涨，与本月福州、厦门、合肥等城市开启了2022年首轮集中土拍有一定关系，成交楼面价与土地收金的涨幅也较为可观，离不开部分优质地块溢价成交的带动。

三四线城市土地成交267宗，土地成交规划建筑面积为3617.71万㎡，同比下跌23.35%，环比上涨202.54%；成交楼面价为1253.33元/㎡，同比下跌59.47%，环比下跌47.72%；土地出让金454.01亿元，同比下跌68.9%，环比上涨58.38%。

表：各等级城市3月土地成交及同环比情况

二、溢价率“四连升”，流拍现象有所减少

2022年3月全国主要地级市溢价率为4.49%，环比上升0.17个百分点，同比下降14.54个百分点。整体来看，自去年12月起溢价率连续4月上升，但涨幅均在1%以内，溢价率仍处于较低水平。另外，就本月溢价再度上涨而言，主要是受部分城市优质地块溢价成交的带动，但由于目前部分房企资金方面仍较紧张，整体拿地态度仍较谨慎，因此，溢价上涨空间较小。

图：全国主要地级市土地溢价情况

流拍率方面，本月流拍率为19.49%，较上月下降5.19个百分点。流拍现象再度减少与今年首轮集中土拍有着较为密切的关系，规则适度放松是城市土拍普遍调整的方向，在一定程度上提高房企的参与意愿，但毕竟房企资金环境仍较紧张，又有降负债、去杠杆等要求傍身，房企的投资态度仍以谨慎观望为主，这也是流拍率仍处于较高位的主要影响因素。另外，流拍现象主要集中在威海、秦皇岛等三四线城市。

图：全国主要地级市土地流拍情况

三、上海、合肥并列土地出让金榜首，5城揽金突破百亿

2022年3月城市土地出让金TOP10榜单中，上海、合肥并列土地出让金榜首，揽金均达190亿元，虽然收金情况不相上下，但两者的贡献者却有所不同，上海是受部分高价商住地块成交的带动，而合肥是受本月开启的首轮集中土拍的带动，从其土拍现场来看，17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格，并有多家实力房企参与，而且合肥本轮土拍在规则上也进行了适度松绑，因此揽金出众也不足为奇。厦门、成都以及重庆的土地收金表现也较为亮眼，均突破了百亿，3城分别以154亿元、151亿元、104亿元位列第二、三、四。另外，值得注意的是，本月土地收金TOP10中开启首轮集中土拍的城市占半数以上，可见集中土拍对于城市土地市场经济发展的拉动与贡献着实不小。

图：2022年3月城市土地出让金TOP10榜单（亿元）

成交总价排行榜中，厦门所属地块占比相对较多，共计上榜3宗。从溢价情况来看，底价成交情况占比5成。其中，上海南滩城市建设发展有限公司联合上海滨和城市建设发展有限公司（上海地产&外滩投资）以135.04亿元底价拿下上海市黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间地块；其次，广东省润投咨询有限公司（华润置地）以38.60亿元竞得佛山区顺德区大良街道云近东区东乐路以南、桂峰路以东地块位居第二，并且也是底价成交；厦门兆欣珑房地产开发有限公司（建发股份(600153)）以37.6亿元竞得厦门市湖里区06-10湖边水库片区吕岭路与金莲路交叉口西北侧（F16、F18、F25）地块，位居成交总价第三，且本宗地块为建发股份在厦门今年首轮集中土拍竞得三幅地块中的总价最高者，溢价率为4.44%。

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