物管、商管行业的效率革命中骏商管2021年应占核心溢利增长84%

2022-04-01 15:38:56来源：和讯杨羚强

今年上市房地产及物业、商管企业业绩会上，公司高管常常会提出一个概念就是彻实从规模增长，转向高质量发展。然而，大部分企业对高质量增长方式，还处于摸索和谋划阶段，可以快速借鉴和运用的案例还不多。

不过有一家同时兼营商管和物管业务的企业，在持续借助智慧科技手段降本增效之后，实现了股东应占溢利的高速增长。

这家就是被誉为“智慧商管第一股”的中骏商管（HK0606）。3月30日，中骏商管发布2021年度业绩报告，报告显示，中骏商管2021年实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%；应占核心溢利3.0亿元，同比增长84%，上市后首次派息每股5港分。在盈利增速上，中骏商管领先行业中多数商管或物管公司。领先的智慧科技能力，有效地提升公司的运营效率和服务品质，成为中骏商管高效、高质增长的一个重要因素。

利润与规模增长同步

根据此前上市房企业绩会上，多数高管对高质量增长的定义，利润的增长能否与规模的增长同步，是判定企业增长质量的关键指标。

商管业务的快速发展，是中骏商管实现高质量增长的一个重要因素。2021年中骏商管商业物业管理及运营服务收入5.6亿元，同比大幅提升51%；毛利达3.2亿元，同比提升47%；商业物管的签约项目42个，签约面积达560万平方米，在管项目16个，在管面积达160万平方米，锁定约3.6倍的增长。

目前，中骏商管在全国各地布局32座中骏世界城，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，以超级TOD综合体模式赋能商业活力，助力商业版图上的长远发展。中骏商管旗下在管世界城平均出租率为95%。其中于2021年12月集中开业的4座中骏世界城，取得了近100%满铺开业的优异表现。

由于良好的商业物管和运营能力，物业管理费的收缴率非常高，在管世界城平均收缴率高达98.8%，居行业领先水平。中骏商管基础物业管理费自2020年的27.7元，增长至2021年的28.9元，成为其收入稳定增长的一大核心优势。

不仅商管高质量增长，住宅物业也有高质量增长的表现。中骏商管的住宅物管业务收入6.7亿元，同比增长54%；毛利达2.6亿元，同比增长88%。住宅物管业务签约项目213个，签约面积达4050万平方米，在管项目128个，在管面积达2080万平方米，锁定1.9倍的增长。平均物业管理费已由2020年末的2.4元升至2.6元。

不仅是基础物业费收入因为规模和价格的提高，实现了高增长。基于优质物业服务有效研发的增值服务，也实现了大幅增长。年报数据显示，2021年中骏商管的住宅增值服务收入为2.5亿元，同比大幅增长83%。

业绩报显示，中骏商管的住宅增值服务包括公共区域管理、广告位管理、停车场管理、美居服务、家政及清洁、二手房交易、案场管理、交付前检验、停车场销售9大板块。

科技赋能：降本增效的“神奇”

物业行业是一个劳动密集型的行业。人工成本的快速上涨，往往会吞噬收入的增长，从而降低企业经营的毛利。

中骏商管通过科学的业务布局规划，独特的运营模式、领先的智慧科技等差异化优势，非常有效地实现了降本增效，进而提升了物业的毛利水平。目前，中骏商管的商管业务平均毛利率达到57.5%，住宅物管的毛利率达到38.5%。

管理层坦言，规模扩张带来的规模经济效益以及增值业务的高毛利，是公司的毛利水平高于行业平均水平的原因之一。

目前，中骏商管业务布局覆盖长三角经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区等五大主要经济区，在发展过程中，中骏商管根据不同的城市等级、消费潜力、目标客群等“量身定制”，通过精细经营，建立自身的独特定位标签。

在已经进入的城市，中骏商管会对当地人文以及商业独到解读，迎合城市的发展脉络与居民的消费习惯，驱动城市消费升级。

在充分开发所在地区居民的消费潜能同时，中骏商管也积极利用智慧科技，提升在管物业和商场的运营效率与效益。资料显示，在收入增长53%的情况下，成本的增长仅为44%。根据此前，中骏商管披露的资料，在数字化与智能化技术平台的驱动下，中骏商管对人工的依赖，逐渐减少，有效地降低了成本，增加了效能。自住研发的智能物业管理系统使用互联网及IoT技术整合诸如智能停车场管理智能Wifi、智能客户人流管理及智能视觉引导等业务模块。

同时，商管部门还能通过数据清理数据建模及计算进行分析,以指引业务并协助管理层及雇员做出更明智的决策。例如,中骏商管使用消费者数据设计有针对性的促销计划,以刺激租户的销售。同时，利用租户的销售数据来帮助监察及管理其业绩表现。

中骏商管还建立了大数据中台和CR会员营销系统。DMP大数据中台基本上整合商业物业管理及运营服务业务中产生的所有数据,例如商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据。

中骏商管还针对在管零售商业物业访客的CRM会员营销系统涵盖会员提升及注册会员级别、会员特权。

从中骏商管的案例来看，进一步提升管理的精细化度，运用数字化、智能化管理平台，提升管理和运营效率，会是今年房地产以及上下游业务发展的主要趋势。

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