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优质房企的价值正在凸显

2022-03-30 14:29:19来源:一号地产微信号  

来源:一号地产 ID:dichanyihao

作者:海哥

一号说:

大浪淘沙,留下的是金

恒大暴雷至今,房地产行业的“血雨腥风”已经差不多一年。

从房企流动性风险、债务展期,再到信用债违约、评级下调、债务重组,许多房企都陷入恶性螺旋。

等过了年,好不容易裁完员的房企,还没来得及松口气,发现又到年报季了。让人措手不及的是,往年乖乖听话的审计机构居然也“叫起了板”,甚至有媒体说:

外资审计“做空”内房股

连普华永道都要退出内地民营房企审计业务了,瞄了一眼,普华永道现在是碧桂园等10多家房企的审计机构,在房地产领域,业务量占据四大首位。

还是被房企的雷炸怕了,万一被哪个猪队友坑成第二个安达信呢?

许多房企的财报经不起推敲,这在以往也就是业内半公开的谈资。但恒大事件过后,交易所认真了,资本市场谨慎了,连股民们都被逼的修炼成了半个CFO。

所以今年许多房企的年报都推迟发布了,公开的原因,无非是审计师的辞任,或是“疫情影响”,又或者是费用没谈拢……

背后真正的原因,远没有这么体面。既然不爱了,分手就应该体体面面。

前些天,有媒体统计已经有超过20家房企及其旗下的商业板块上市公司宣布延期发布经审计的2021年业绩报告,其中既有因更换审计师导致延期的,也有纯粹因疫情原因导致延期的。

3月29日晚间,港股上市公司德信中国发布公告称,因疫情影响,也要延期发布2021年财报;很快,当代置业也加入了延发年报的队伍,值得一提的是,当代置业股价当天大跌21.26%,报收0.1港元每股,整个市值不到2.8亿港元,还不及一块地价。自2020年底以来,已长期低于1港元,是名副其实的“仙股”。

距离港股法定的信披期限还有两天,虽然已接近deadline,一号君相信这个名单还会增加。

有自媒体大V发文调侃,现在连审计在年报上签字都算大新闻了,网友们觉得格局还是小了。

能成为大新闻的,岂止是审计签字?还有工地正常施工、公司正常发薪、公司如期兑付债券呢!

一号君注意到,十几天前,在房地产领域十分有见地的黄奇帆,在与《财经》杂志总编辑王波明的一段对话中谈到,未来的房地产公司可能要消失90%,从9万多家减少至1万家就不得了了。

当然,这个减少是基于市场大势和国外经验得出的,不过黄奇帆在重庆市长任上时,重庆曾在3年内将关掉1500家房地产企业。这个关掉和减少,主要还是市场行为。

我们目前,同样处在整个行业转型的阵痛期,已经不同于以往的周期定律.

这一次如同修仙渡劫,大浪淘沙之下,有人要伤筋动骨,有人会脱胎换骨。

阵痛期有多长,一号君无法判断,一季度各种宏观经济信号来看,房地产的政策底肯定是到了。但目前这一段阵痛期,足以凸显优质房企的价值。

现在如何来评判优质房企呢?央企国企暂且不说,他们有着天然优势。对于民营房企而言,过去的三道红线评价显然已经不适用。

一号君认为主要基于以下几个表现:财务透明、销售稳健、债务可控、股债市场稳定,就这四个指标。

目前的稳健性房企主要可以分成几类:

一类是背靠实力雄厚的产业集团。如美的置业、新希望地产,其背后分别是美的集团和新希望集团,作为原来产业集团的多元化地产业务,集团层面可以给其提供充足的信用保障和资源支持。

房地产是资金密集型企业,既能创造大笔现金流,同样也需要大量现金流,多元产业集团的有力支撑,能很好平抑市场给房地产业务带来的波动甚至冲击,这一类房企的韧性就比较强。

所以近两年,美的置业和新希望地产反而是逆势而上,势头很猛。今年融资端松动后,美的置业和新希望地产还分别获得了银行给出的并购贷款额度,其中美的置业还获得四家银行累计300亿元的并购贷额度,这在民营房企中十分难得。

在行业纾困中,美的置业曾多次出手,接手了金科股份(000656)、正荣地产、雅居乐、花样年等多个出险地产公司的项目,据美的置业方面披露,仅今年以来就已接手盘活了13个项目;新希望地产则在近日收购正荣佛山项目51%股权。

第二类是虽然规模大,但杠杆率较低,财务程度相对透明的房企。这类房企在业内比较显著的是龙湖集团和新城控股(601155),一号君此前还专文写过。

龙湖集团,一直以来是业内稳健派的标杆,销售规模稳扎稳打、年年进步;债务规模、融资成本始终可控。新城控股则在2019年黑天鹅事件之后主动选择了降杠杆,且财务透明度一直较高,但销售规模始终稳定在2500亿左右的高位,表现也是可圈可点。

此外,这两家企业也成功培育了商业地产的第二增长曲线,整体商业规模在国内也已跻身第一梯队。相当规模的商业体量,也成为房地产业务的稳定器。

至于另一位行业模范生万科,一定色彩上已经是国企了,所以探讨的意义不大。不过大哥的话,还是要听。如果房企是一个班级,万科绝对是支部书记的角色。

第三类稳健性房企是港派房企。真正的港派房企,不是内部讲潮汕话、粤语,或者弄个香港身份、香港上市,甚至获得太平绅士就是港派房企了。

港派房企的最大的特征是挣慢钱、看时机。内地房企与港派房企的比较,形象一点就像龟兔赛跑,内地许多房企一段时间都得了“恒大精神”,大大大、快快快、好好好、圈圈圈……

结果许多房企虽然跑得一时之快、图得一时之大,最后却都落到圈圈圈中了。

而港派房企会选择入场时机、进入城市等,不管是囤地还是做商业,只要方向对了,一切就交给时间,大多数港派房企都是长期主义者,最后的收获往往颇丰。

套用经济学上的一个概念,或许他们追求的是“复利效应”。

End.

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