深圳二手房参考价将上调？住建局并未明确表态，专家这样解读......

2022-03-30 08:26:38来源：证券时报

今年以来，市场一直流传着“深圳二手房参考价将上调”的声音，有媒体记者通过12345政务服务热线提问，今天获得住建局的答复：

“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

二手房价成交参考价会调整

2021年2月8日，深圳率先出台 “二手房成交参考价”，一次性给3595个小区设定了成交参考价。彼时，官方表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，成交参考价是在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。与此同时，深圳要求中介机构在发布二手房价格时必须采用，银行发放贷款也以此为参考，相当于大幅提高了二手房的首付比例。

此后，深圳二手房成交量锐减，房价出现下跌。随后，多个城市学习深圳，也推出了二手房成交参考价，但都只公布少部分小区的参考价，并没有像深圳这样，在全城几乎所有的小区推行。

今年2月，深圳“二手房成交参考价”期满1年。早前有媒体报道，部分参考价偏离挂牌价与成交价的幅度较大，市场各方多次建议监管部门“局部调整参考价”。有深圳中介机构透露，针对目前近3600个小区参考价的调整，中介机构向深圳市住建局的建议是“既有上调，也有下降”，“上调幅度也仅在3%至5%的区间”。从住建局今日的回应来看，并没有明确表态上调二手房指导价，会有怎样的调整，还需要等近期官方公布。

据中原地产数据统计，今年2月，深圳二手住宅只成交872套，环比下滑44.0%，创2008年以来的新低。二手住宅客带看指数也继续下滑，从上月的21.5降至20.1。二手住宅议价空间则上升至5.6%。同样在2月，上海二手住宅成交量为1.2万套、北京为8260套、广州为4176套，同为一线城市，深圳二手房市场与北京、上海、广州差距明显。

参考价并非为难二手房市场

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳住建局明确会对二手房参考价进行相应调整，是当前二手房价格政策首个宽松的内容，值得关注。从这里可以看出两点内容：

第一，二手房参考价政策不是为了“为难”二手房市场，而主要是从房地产调控的角度进行的，所以要客观看待二手房参考价政策。

第二，当前会基于市场形势进行价格的调整，这里提及的市场形势，既是市场交易行情的内容，也是供求双方的实际感受。基于此类因素做价格方面的调整是符合市场规律和要求的。

严跃进分析，2021年房地产政策比较大的一个创新即二手房参考价，此类政策客观上促进了价格的稳定，也打击了二手房的价格炒作，具有积极的意义。当然政策本身的出台，也应该允许其基于实际情况进行调整，即政策不是僵硬的，地方政府也会基于新的情况积极做灵活的调整，这也符合一城一策的政策导向。因此，从当前市场，尤其是二手房市场来看，确实需要对此类二手房参考价政策进行松绑。

二手房市场的交易活跃，客观上有助于二手房项目的盘活。以二手房的交易活跃来带动一手房交易活跃，在大城市也完全是有基础和条件的，有助于促进深圳类似市场的交易活跃。严跃进同时也提醒需要注意的是，房地产市场往往容易出现“一收就死、一松就炒”的现象，各类市场交易者，尤其是房东，需要珍惜此类政策松动的机会，合理定价，理性挂牌，为促进深圳房地产市场的稳定继续努力。

“6个控制”很重要

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年官方公布的二手房参考价是以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成。同时，参考价也将会跟随市场的变动进行更新，暂定计划一年更新一次。由此判断，参考价盯住市场价变动。市场价格变了，参考价自然也会调整。

李宇嘉分析说，官方出台此政策的目的很明确，就是促进二手住房市场信息透明，理性交易。原来的市场价格下，无法实现信息透明，无法引导理性交易，所以推出参考价，作为市场资源合理配置和引导预期的锚。现在的市场形势，和当时的市场形势完全不同。2020年下半年以后，二手房市场彻底失灵：预期房价上涨，推动加杠杆，涨价预期实现以后，再次推动违规加杠杆，从而形成自我涨价循环，投机炒作泛滥。供应缺乏弹性的情况下，二手房市场已失灵，迫切需要参考价来纠偏。

二手房参考价控制住了加杠杆，斩断了“预期房价上涨-加杠杆-房价真实上涨-预期上涨-加杠杆”这个循环。这一年多，深圳二手房价连续下跌了10个月（2021年5月-2022年2月），成交量创15年新低。直接的原因，并不在二手房参考价，而是控制住了加杠杆，投机炒房者退潮了，价格自然下来了，成交量自然低了。因为，这么高的房价下，刚需没多少。当然，二手房参考价是新的价格锚，有了它，银行有贷款标准，才控制住加杠杆。

现在，这个循环反过来了，即下跌形成下跌预期，再加上不让加杠杆，下跌预期实现，进一步驱动价格下跌预期，这个负反馈循环，不利于资产价格的稳定和背后的金融安全，也绝不是国家和地方想看到的。

从这个角度看，李宇嘉认为，二手房参考价的历史任务，短期看，已经实现了。所以，二手房参考价退出也没太大问题。或者不退出也行，银行实际业务中，不执行参考价就好。毕竟参考价和真实的价格不一样，出现价格双轨制，总归不是市场经济的合理现象。我们一直强调市场的决定作用，而深圳的市场化程度，应该遵从市场规律。

李宇嘉认为，控制住加杠杆、控制住首付资金来源、控制住首付款、控制住经营贷、控制住外地人炒房、控制住“涨价预期”……做到这“6个控制”，退出参考价也无妨。

但这“6个控制”是否能做到，李宇嘉持保留态度。深圳是炒房最夸张的城市，全民炒房，资金都往楼市走。包括银行在内的金融机构，都把不动产作为金融信贷的最佳抵押物。“有深圳的一宗地、一套房，贷款就没风险”很多金融机构和从业人员就是这么认为的，说夸张点儿，都想在地产泡沫链条上分一杯羹。

所以，坚持住参考价，牺牲短期，但守住了长期，让新市民看得到扎根的希望，这是上策；优化参考价，有所为有所不为，这是中策；退出参考价，这是下策。

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