加码城市更新，电建地产如何开拓新“蓝海”？

2022-03-28 15:04:12来源：和讯地产经纬

本文转载于自媒体：地产经纬

数据显示，我国未来每年有8亿平的存量需要更新，城市更新将是10万亿级的市场，毫无疑问，城市更新将是未来20年地产行业的关键词。

而作为深耕城市更新多年的电建地产，如今已经走在城市更新者的前列，其城市更新项目已在全国范围内落地开花，存量旧厂房改造的标杆项目华中小龟山金融文化公园更是从诸多城市更新项目中脱颖而出，荣获第十六届金盘奖“最佳城市更新奖”，成为该奖项中唯一获奖的项目。

构建“开发+产业”综合开发模式的电建地产，也在产城融合、产业投资、资产运营等各类项目改造中有了更多思考和理念实践。比如，如何探索绿色建材、新能源投资机会；如何将保险资金等方式引入，解决退出问题等。

基于对城市的深刻理解，电建地产在面对市场变化时显得颇为从容，成为高质量、高标准推进城市更新的典型房企之一。

电建独特模式城市合伙人

从2021年两会《政府工作报告》首次明确提出“城市更新行动”，到今年两会纷纷加快相关政策实施，城市更新政策红利日益突显。在这种背景下，房企亦加速涉水，以免错失新市场的门票。2020年以来，百强房企中参与城市更新的比例已达80%，51%的房企运营规模超100万㎡。

尽管城市更新进入发展快车道，但在发展城市更新业务过程中，开发商们都面临着各种挑战。相比传统开发业务，城市更新对开发商的综合实力、城市空间开发能力、运营能力等都提出了挑战。开发商在参与过程中也超越了普通地产开发商的角色，而是推动城市新经济业态增长，让即将消失的文化焕新。前瞻性布局有利于开发商抢占先机，迎来存量市场的第二增长曲线。

历经多年发展，电建地产具备应对长周期项目的耐心，已形成“城市合伙人”的特色模式，从激烈的同质化竞争中脱颖而出。仅2021年，电建地产以产业拿地的方式就获取了8宗土地，表现可圈可点。

2021年4月，电建地产以总价约18.54亿元竞得贵阳云岩区三马片区2宗城市更新旧改地块，摘得土地总面积约13万平。

此外还中标了佛山市南海区里水镇上沙连片旧厂房城市更新项目、洛阳老城区新型城镇化项目、成都双流九江新城未来公园项目等多个片区开发项目，投资节奏加快，新增项目分布也更均衡。

2021年底，电建地产成立中电建长沙城市更新有限公司，注册资本1亿元。充足的在手项目和综合开发能力，为其深耕城市更新赛道打下了坚实的基础。

△华中小龟山金融文化公园

以华中小龟山金融文化公园为例，电建地产全程规划、设计、操盘运营。电建地产相关负责人称，项目2015年开始筹备，2017年立项，2018年开工建设，并于2021年正式开园。

改造之初，电建地产就规避了“大拆大建”的做法，展现出独特的眼光和与城共融的态度。

电建地产创造性地保留了一部分厂房，将传统工业园区改造成为集金融、文化、办公、展览、生活休闲于一体的花园式生态智慧园区，成就了国内金融城核心聚集区和古城保护开发的示范项目。

从具体领域看，片区开发、智慧城市、生态城市是城市更新可能超预期的方向片区开发是城市更新的重点方向。电建地产前瞻性聚焦一二线以及具有经济正常活力的城市，选取具有改造价值及增值潜力的存量物业，挖掘空间价值，优化城市、区域的商业、办公以及生态环境。

以温州市国家海洋经济示范区灵昆全域生态环境导向产城融合项目为例，其位于浙江省第二大流域—瓯江干流入海口温州湾口中部的瓯江口产业集聚区。项目将为电建地产积累EOD等产城融合综合开发项目经验，培育生态智慧城市建设核心业务，树立产城融合项目的标杆和典范，更为其开拓了传统招拍挂市场之外新的发展模式，对深入践行“水、能、城”战略有一定导向意义。

不光是独立开发，电建地产同时在寻找补充自身短板的合作方、引入资金实力强的投资方、有城市更新经验的房企强强联合，布局产业地产、商业地产等建设运营，以更强的资管能力合作共赢。2021年，电建地产与重庆地产、北新建材(000786)、建研院(603183)、申万宏源(000166)、中南高科、北京人寿、成都交投、建业集团、东方金典集团、金桥置业等公司以及郑州市二七区、管城区政府签署了战略合作协议。

以成都首个未来公园社区项目双流九江新城未来公园社区综合开发项目为例，电建地产联合体就以城市合伙人身份，聚焦数字化“智慧城市”领域，参与土地整理投资、社区智慧平台、城市有机更新建设、城市运维、产业导入等，以“EOD”为导向，力求“人、城、产”高度融合，赋予城市运营“新内涵”。

△双流九江新城未来公园社区项目图

一直以来，电建地产成熟的城市更新模式，充分尊重了城市发展的规律和人的现实需求，实现经济价值和社会价值的双重提升，对行业也有着很强的示范效应。

XOD模式引领做好特色城市开发

在深拓城市更新领域的过程中，电建地产同样延续了“XOD”模式的打造逻辑，为城市更新赋予了新的内涵。

早在2021年6月，原“北京泛悦产业投资有限责任公司”正式更名为“中电建产业投资有限公司”（简称“产投公司”），以进一步落实中国电建(601669)“水、能、城”战略及电建地产“十四五”规划。

2021年，产投公司构建起了“1-2-3-6-6”产业战略发展体系，即以产投公司特有的一个“XOD模式”为引领，突破单一层次，整合城市发展全要素，多维度驱动城市价值的提升；同时坚定包含了“生态产业+能源科技”两大优势型产业，“科技产业、文化产业、健康产业”三大战略型产业，及N个机会型产业在内的“2+3+N”产业发展方向；打造三大核心产品体系、六大关键能力和六大资源平台。

而电建地产深知做好XOD模式的关键在于做好金融风险把控，开拓良好的融资渠道。

2021年12月，电建地产产投公司还参股设立基金公司，下设产业投资、资本运作等6个职能部门，拟以基金为桥梁，实现外部产业和金融资源的导入。“城市更新项目涉及业主拆迁、政府规划等不确定因素会很大程度地影响项目的周期，这对投资人的资金实力是巨大的挑战，所以做城市更新项目，需要企业拥有良好的信用基础，较强的投融资能力。”电建地产相关负责人称。

近年来，电建地产不仅在在产业投资、资产运营等领域做得有声有色，在城市更新领域的丰富经验和专业优势，也为其获取更多项目，以综合实力助推城市发展奠定了基础，知名度及影响力稳步提升。

2022年电建地产的整体工作规划中，其还提到要做好金融相关业务，发挥基金公司服务产业、服务投资、服务资产证券化作用，通过基金公司解决融资、退出等问题。

在产品和服务方面，2022年，电建地产将其定位为客户年。在这一年中，其更要打造标杆，重点打磨已获取的成都双流九江新城片区开发项目等，同时积极打造“电建･智汇城”核心 IP。据消息称，徐州淮海国际港务区铁路物流中心开发项目也将被电建地产收入囊中。

结语

毫无疑问，城市更新是未来20年的地产行业关键词。数据显示，我国未来每年有8亿平的存量需要更新，城市更新将是10万亿级的市场。

相信在新一轮的政策风口之下，具备匠心独具的产品开发、综合运营能力、良好投融资能力的电建地产，将会实现既有业务与城市更新业务的紧密互动，为中国城市更新项目提供可借鉴范本。

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