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郑州二手房轻微回暖楼市刺激政策初见成效

2022-03-23 07:26:40来源：第一财经日报

[ 二手房的税费调整推动了这个市场的成交。此前，郑州是全国除北京外严格执行高差额税的两个城市之一，即非满五唯一的住宅，交易时差额税按差额的20%征收。100万购入的房子，如果卖150万，需缴纳10万的差额税。 ]

3月初，郑州官方祭出稳楼市政策，将这座省会城市推到聚光灯前。取消认房又认贷、重提货币化安置……十余条新政砸向沉寂的市场。

从数据及个案看，近三周郑州楼市改变正在发生，但还未形成质变，市场信心仍在修复中。诸葛找房数据显示，新政发布后，郑州市场成交量有所回升，二手房上升幅度大于新房。

多位当地房产中介称，3月新政出台后，成交量已有所上涨，但房价还算稳定。“现在是量先上去，短期内价格应该不会有多大变化，最快也要等到‘五一’过后。”

值得注意的是，进入2022年，楼市“松绑”的队伍不断壮大，目前有近60个城市进行松绑。诸葛找房研究院认为，楼市政策适度放松，将有效缓解部分群体购房资金、门槛限制等压力，进一步释放购房需求。

税费变化带来的入春迹象

近半个月来，中介经纪李新的工作陡然忙碌了起来。在郑州，他负责的一些二手房业主，开始酝酿提高挂牌价，不过幅度不大，有的在十万元左右。更明显的变化是，降价房源的数量有所减少。

3月1日，郑州出台18条楼市新政，称对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时，执行首套房贷款政策。

多家机构数据显示，新政出台后，郑州市场确实有所活跃。据诸葛找房数据，政策发布后两周，郑州新房共成交2819套，较前两周上升4.3%；郑州二手房共成交1795套，较前两周上升10.9%。

二手房的税费调整推动了这个市场的成交。此前，郑州是全国除北京外严格执行高差额税的两个城市之一，即非满五唯一的住宅，交易时差额税按差额的20%征收。100万购入的房子，如果卖150万，需缴纳10万的差额税。高昂的差额税下，部分业主为避免差额税，变相将这部分税费转移至购房者，增加了后者的购房成本，导致二手房成交下滑，市场进一步冷淡。

郑州新政发布不久，二手房税费政策便出现调整。据贝壳研究院郑州分院调研，郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。同时，业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续。“这标志着执行了七年的20%差额税开始取消。”克而瑞河南区域也称，二手房交易差额税政策调整后，郑州市二手房周均带看超1.5万组，成交量周均约500组，环比上涨明显，不过依然不敌去年同期。

近60城松绑楼市政策

郑州打响楼市调控“松绑”的枪声后，已有十余个城市出台鼓励购房措施。据诸葛研究院统计，截至3月21日，有近60个城市松绑楼市政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。

官方层面，五部委密集表态，释放强烈维稳激励信号。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；金融委称，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

多重政策支持下，全国房贷利率表现继续下行，二手房交易也有所回温。

贝壳研究院数据显示，3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，82城房贷主流利率下调，当前利率接近2020年三季度的水平。重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。

银行放款方面，3月百城平均放款周期在一个月左右，接近前年三季度最快的速度，近五成的城市放款周期不足一个月。

宽松的信贷环境，有效带动了市场成交。数据显示，3月以来（3.1~3.17），全国50城二手房日均成交量，较春节后日均成交水平增长约17%；二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均有提高。

克而瑞认为，购房者观望情绪浓厚，“看得多，买得少”是3月主流心态。随着政策利好不断传导，居民购房预期迎来改变，但信心修复仍需要时间。从成交来看，预计“金三”成色难以和去年同期相对比，但较2月预期企稳回升，“银四”市场表现值得期待。“北京、上海、杭州等核心一二线城市市场有望率先转暖，郑州、济南、徐州等二线及强三线城市市场或将轮动复苏。”

目前，一线城市楼市表现较为坚挺，据CRIC监测数据，2月份以来不同城市去化率大于七成的19个项目中，一线城市上海占5席。

国盛证券则预计，地产政策将持续放松并加大力度，预计本轮政策落脚点可能是货币端，即新增贷款方面，以及地方政策如郑州新政，新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。

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