GDP破2万亿的最强地级市，五年房价涨幅年均仅千元 | 楼市地理

一面是古风古韵、小桥流水，一面是时尚现代、高楼林立，正如“双面绣”般，苏州保留了有江南水乡的温婉精致，也抓住了历史机遇，在深厚的文化底蕴上，构筑了繁华新城。

早年乡镇工业的蓬勃发展，推动苏州综合实力的快速提升；到上世纪90年代，借助时代机遇自身优势，苏州实现经济腾飞，在2011年GDP突破万亿大关，2020年再跻身“两万亿俱乐部”，仅次于四个一线城市与重庆，成为耀眼的明星城市。

富于城市活力的苏州，对人口的吸纳同样强劲。七普数据显示，2010年-2020年间，苏州常住人口增长228.8万人，十年增幅为21.8%，总量1274.8万人，位居江苏省首位。

强大的经济基础，大量的人口支撑，引得众多开发商竞相涌入苏州，截至2020年已有超8成百强房企布局于此。但受制于严格的调控政策，近年来的苏州楼市在跌宕中，显得有些沉寂，中国房价行情网数据显示，2017年至2021年，当地整体新房均价从1.76万元/平方米涨至2.13万元/平方米，每年仅保持千元左右的增幅；明显低于同期的杭州、南京。

尽管在2021年下半年的行业走势和近来疫情的影响下，苏州楼市颇显疲软，但优秀的城市基本面，使其依然保持着对开发商充分的吸引力。

市场冰点，房贷利率一降再降

3月中旬，苏州市场已连降多月的房贷利率，再度传出已降至4.6%的消息。

3月14日，第一财经记者从吴中区一项目置业顾问处获悉，彼时仅有部分与项目合作的小型银行可以做到这一利率水平。此后，记者所在的一个苏州购房群中，陆续有购房者表示已经以4.6%的利率标准获得了新房贷款。

3月16日，克而瑞发布的调研报告称，，包括四大行在内，苏州的房贷利率已普遍下调至4.6%-4.65%。而就在5个月前，苏州的房贷利率还保持在6字头，如今已降至5年来的最低点。

在苏州限购、限售等调控政策下，房贷利率的一降再降就成了促进市场回暖产生了一项关键因素。“毕竟目前新房价格以及房贷利率都是比较优惠的，对于有需求的客户来说，会加速他们的入市。”某TOP20房企苏州一线项目人士表示。

一家中型房企苏州一项目负责人亦透露，所在项目在过去周末来访仅10组左右，上周末达到了60组，但这并不意味着市场真正的回暖，“成交只有1-2组”。

克而瑞数据显示，2022年2月苏州市区商品住宅成交约30.29万平方米，是近两年来的历史新低，环比减少45.37%，同比减少44.2%；而此前1月份，苏州市区商品住宅成交米面积约为56万平方米，尽管同比减少34%，但保持住了2021年10月份以来月均50万平米的成交量。

在新房均价方面，2月苏州市区新房成交均价为25616元/平方米，呈现环比维稳、同比下跌的态势，这已经是连续第五个月苏州市区的新房成交均价在2.5万元/平方米左右。

与全国各大城市相同，苏州的这波下跌行情亦是从2021年下半年开启，许多楼盘陆续降价促销，释放优惠，从总价折扣到首付分期，再到“一口价房”、“工抵房”，送车位、送装修包、送家电等多种手段齐上阵，但这些无法阻挡住市场下行的车轮。

第三方机构金刚石房产云数据显示，2021年上半年苏州市区单月成交量最高近9000套，而下半年单月最低成交套数不足4500套，近乎腰斩。

房屋销售下挫的同时，苏州的土地市场全面遇冷。克而瑞统计显示，2021年5月的首轮集中供地中，超半数地块溢价成交，更有不少房企为提高中标率，注册诸多马甲企业参拍；第二轮时溢价地块的比例为16%，第三轮则只剩下8%，大部分地块底价成交；溢价率也从7.23%一路降温至0.6%，参拍企业也从万科、华侨城、中梁、仁恒等房企逐步变为苏州本地国企。

随着2022年首场集中供地越来越近，近期苏州传出调控将有所放松的消息，其中提及突破均价不过4万的天花板等内容。

亿翰智库研究总监于小雨认为，若限价得以放松，将会增强房价预期，预计是非常有效果的。“因为苏州不是供需关系和购买意愿的问题，市场的冷清是政策强压的原因，市场一好政策就压下来，需求积攒了很多。”

快速过热，政策高压抑制虚火

苏州确有充足的购房需求。“苏州城市很大，产业分布相对集中，是一个拥有一千多万常住人口的大型城市，拥有很大一部分外来人口，什么样的购房群体都有，”某华东房企苏州区域相关负责人介绍，“且随着产业结构的变化、人口结构的变化，苏州现阶段的购房需求涵盖了首置、首改、投资、保值等多个层面。”

据一位研究苏州市场的不具名分析师介绍表示，除了本地土著、附近郊县组成的客群外，上海的外溢需求，是苏州楼市购房群体的一个重要组成部分。

在上海大都市圈中，苏州是距离上海最近的城市之一，且苏州抵沪的交通方式多样且极为便捷，诸如贯穿东西的沪宁城际铁路、沪宁高速公路等，更有跨省轨道交通将两城连接。通勤的实现促使诸多沪漂选择在苏州置业。

在上海工作多年但尚无购房资格的袁肖（化名），于2021年末，便在昆山县花桥镇以185万元的总价买下了一套70平方米左右的二手房。而她的房东也因购房资格的问题在2017年时选择在花桥“上车”。

不过，受到限购政策的影响，袁肖买房前还在苏州办理了落户。而另一位同样在花桥买了首套房的沪漂则赶在了2016年出台限购政策之前，以仅70万元的低总价买下了一套商住。彼时，正是苏州逐步调控抑制楼市之火，走向理性的转捩点。

苏州的这轮行情起始于2014年9月份的全面取消限购。此后伴随降准、降首付等一系列宽松政策，购房者热情高涨，楼市成交量井喷。

克而瑞数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，同比大幅上升48%；其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

地市亦同步陷入疯狂。2016年4月初，苏州一场土拍共出让13幅地块，有40余家房企参拍，地块平均溢价率达200%；同年9月的土拍上，新城贡献了一宗超百亿元的总价地王，仁恒也以超80%的溢价率拍下来了一宗楼面价达3. 87万元/平方米的地块，刷新区域地王纪录。

为抑制过热的楼市，2016年10月3日，在此前“苏十五条”的基础上，苏州发布了升级版的调控政策，外地人购房需提供社保缴纳证明且限购一套，本市居民限购三套，并首次将代管县级市昆山、太仓也囊括其中。此番政策效果亦立竿见影，克而瑞数据显示，当年10月，苏州的成交量仅41万平方米，环比下滑59%。

值得一提的是，这轮调控中，苏州对新房价格提出明确要求，“下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价”。据上述分析师介绍，目前苏州核心板块预售均价不能超过4万元/平方米，非核心板块则被限制在3万元/平方米。

在市场降温、供给不足、需求积压的背景下，2019年一季度，苏州出现新房供不应求、二手房成交同比大增的情况，土地市场再度大热，同期住宅用地成交楼面均价突破1.5万元/平方米，同比上涨25%。

2019年7月，苏州再度加码调控，出台限售新政，并明确年内房价涨幅目标必须控制在5%以内。严格的调控政策下，苏州的房价逐步进入了平稳的增长通道。

据世联行(002285)发布的数据显示，2019年8月-12月，苏州市区新房价格从2万元/平方米涨至2.42万元/平方米，而此后2020年房价走势整体保持平稳，全年成交均价约为2.56万元/平方米。2021年，随着市场遇冷，苏州市区下半年成交逐月走低，均价回落2.53万元/平方米。

事实上，将统计范围拉大至苏州大市来看，据全国房价行情网数据显示，2017年-2021年间，苏州整体的新房均价从17559元/平方米上涨至21272元/平方米，平均每年涨幅不足1000元/平方米。

经济强劲，人口增长支撑市场

近年来苏州楼市多次起落，各大开发商仍汲汲涌入，自是看中了这座城市的长期发展潜力，其中核心因素无外乎城市经济、产业升级和人口规模。

位于长三角中部的苏州市，东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江，拥有2500多年历史，素有“上有天堂，下有苏杭”之美誉，是文人墨客笔下写不尽的江南。得益于先天优越的自然条件，苏州物产丰富，经济富庶，农业基础坚实，手工业发达，商品经济也在明清时期崛起，成为古代中国经济文化中心之一。

农业文明时期，苏州的发展仰赖自然条件；工业文明时代，苏州的领先则基于城市发展战略。上个世纪90年代，上海随着浦东的开发成长为全国经济中心。而毗邻这一经济核心的苏州，利用自身区位优势，主动承接上海辐射，与之错位发展，着力外向型经济。

1994年设立的苏州工业园区，是中国和新加坡两国政府重要的合作项目，此后成为苏州招商引资的重要根据地，同年12月，三星电子落户于此。苏州乘着国际产业转移的东风，持续吸引大量外资企业入驻，1991年时，苏州实际利用外资额超1亿美元，2012年已达90亿美元，保持全国地级市第一。

这一期间，苏州经济一直保持着快速增长的势头，2000年至2010年间，苏州增长速度基本保持12%以上。2011年，继上海、北京、广州、深圳、天津之后，苏州成为第6个GDP突破万亿的城市。2020年，苏州经济总量再攀新台阶，首次突破2万亿大关，仅次于四个一线城市和直辖市重庆，无愧于最强地级市之称。

经济规模持续创新高的背后，苏州也面临外资退潮、外贸遇冷的背景下，持续推进产业转型，逐步实现了“二三一”向“三二一”转变。

苏州统计局数据显示，2021年，全市GDP实现2.27万亿，其中，第三产业占比超51%。同时，苏州全市规模以上工业总产值迈上4万亿元新台阶，超过上海、仅次于深圳；其中制造业新兴产业、高新技术产业产值占比分别达54%、52.5%，亦处于全国前列。也正是在2021年，苏州的GDP增速从上年的3.4%回升至8.7%。

经济总量攀高，产业结构优化的同时，苏州的人口规模也持续扩大。早在2010年时，苏州的常住人口就已达到了1047万人，2020年的七普数据显示，苏州常住人口已达1274万人，超过南京的931万人，居江苏省之首。

未来苏州还将持续保持对人才的引进。根据规划，到2035年，苏州市域常住人口规模要达到1700-1800万人。

相较于七普数据，这意味着，苏州需要在未来15年间，再增长逾500万人。在上述地产行业分析师看来，如果要达到这个目标，大约每年要有30-40万的人口流入。“假设苏州市区每年承载约20万人口，其住房需求也是颇为可观的。”

事实上，2020年5月，苏州实施了放宽后的人才落户新政，即本科及以上学历可直接落户，专科缴纳6个月社保即可落户。

公开信息显示，这一新政落地后10天内，苏州大市范围共收到人才落户申请8755人，申报人数同比增加711%，环比增加676%；其中，苏州工业园区共收到人才落户申请3976人，同比增加1775%，环比增加1143%。

“经济较强，人口基数决定了长期供求关系还是存在，不在苏州这种经济强市拿地，在哪儿拿呢？”某在苏州布局了多个项目的TOP20房企人士分析称，同时苏州拿地门槛远低于上海，同时作为长三角区域的一个重要城市，无论是从城市规划，还是房价的坚挺程度，人口导入量、城市就业率等方面，苏州都更优于周边的无锡、常州等区域。

“苏州其实不是一个独立的市场，它还受到上海这一上游板块的影响。”上述房企人士表示。

袁肖即是在上述人才新政后，快速实现落户并获取了购房资格。而同样沪漂的韦雪（化名）则是从年初该消息传出时便备齐了各项材料。

“我有亲戚生活在苏州，他们所在的小区周边配套成熟，生活环境不错，也适合我父母养老，跟亲戚也能有个照应。”于是，在政策正式落地之前，韦雪就已经签约了一套二手房，“我应该是第一批成功落户的人。”

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