年报观察 | 远洋服务的外拓“成长”与资管探索

2022-03-22 05:53:52来源：观点地产网

观点网 2020年末远洋服务上市伊始，相对于物业股的“老资格”和“新宠”，其市值和股价都略显逊色，强关联方依赖度、有所收窄的营收增速，使资本市场显得冷静，针对这些短板，远洋服务也逐渐在加强外拓和寻找自身利润增长点。

据业绩报告显示，2021年全年，远洋服务实现收入29.66亿元，同比增长47%；毛利率约28%，较上年同期上升3个百分点；公司拥有人应占溢利4.39亿元，同比增长70%；年内溢利为4.41亿元，同比增长约68%。

2021年，远洋服务物管、社区增值、非业主增值服务三大板块业务中，来自物业管理及商业运营服务的收入为人民币15.88亿元，占集团总体收入约53%。而社区增值服务收入为人民币7.9亿元，较去年增长约149%，占集团总体收入约27%。

截至2021年12月31日，远洋服务物业管理服务的总合约建筑面积约为1.06亿平米，总在管建筑面积为7350万平米，分别较2020年12月31日增长约49%及62%。其中，来自第三方的合约建筑面积累计达5360万平米，占总合约建筑面积比例由约33%提升至51%。

第三方面积首次过半

远洋服务的外拓总体来说是顺利的，合约面积过亿平米，第三方面积占比首次过半，这或许得益于去年进行的数起收并购，且涵盖多种业态。

远洋服务在业绩报告中表示，将上市融资约60%及8.6亿元用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

2021年7月，远洋服务就花2250万元完成收购瓯睿物业80%股权，加大医疗服务业态布局；2020万元为收购主要于郑州从事提供物业管理服务的公司51%股权的部分付款。

母公司依赖并非全然的“坏”，有好“爹”和好 “兄弟”，起到的背书和协同作用对于外拓是有优势的。

如远洋集团给远洋服务的支持是可见的，远洋拥有的商写资源都是一二线城市核心区域的优质项目，比如远洋国际中心、远洋光华国际、成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等，这些标杆项目为远洋服务外拓提供有力背书，提升其外拓竞争力。

另外在协同作用上，远洋资本、远洋集团收购红星美凯龙(601828)的交易中，就涉及远洋服务对于红星物业的协同收购，据投资者转述业绩会内容，整个收购将在2022年完成，目前已强锁定合约面积2400万平米。

但同时，局限也是可见的，除了业务在地域上集中于京津冀和辽宁等地，从财务上来看，关联方也给远洋服务增加了部分应收款项。

据财报显示，在远洋服务的贸易应收款项上，关联方的款项从截至2020年12月31日的9785万元增长至2021年的2.1亿元。

此外，规模虽顺利扩张，但仔细比对，远洋服务物业费有所降低。2021年业绩数据显示，其商写物业管理服务项目的年內平均物业管理费14.0元每平每月，而据上市招股书显示，2020年全年商写物业每月平均物业管理费为17.6元每平。

这在写字楼和购物中心的收入上亦有所体现。财报显示，写字楼和购物中心的收入均分为物管和商业运营两部分，商业运营2021年开始有规模、从而产生收入。

数据显示，去年远洋服务整个写字楼两部分的收入约为2.1亿元，同比增35%，物管部分在管面积2021年底为143万平米，同比增61%；类似的，购物中心这两部分收入约2.5亿元，同比增长23%，2021年底在管面约为272万平米，同比增64%。2021年写字楼和购物中心在管面积增长速度很快，但这部分收入增速却略显跟不上。

执行董事、总裁杨德勇提到，一些城市服务项目和景区项目，因为规模较大盈利水平较低，利润率基本是5%-15%这样的区间。

外拓还包括中标等其他方式，据管理层介绍，从中标的情况来看，来自开发商的中标率大约在90%以上，来自业委会的中标率大概在50%到60%。

据投资者转述，杨德勇认为，外拓主要还是要优化自身布局，主要目的是在管理密度比较低的地方，重点提升管理密度，增加在一个城市的管理规模，随着规模的扩大，管理费用能够共担，进一步提升整体的盈利能力。

增加盈利的方式，一个是通过导入远洋服务经营的体系，通过精耕细作，提升和挖掘基础业务方面的效益，同时加强社区空间资源的管理；另一方面是导入社区增值服务体系。

资管业务输出保持净利率≥14%

远洋服务似乎因为集团业务分布的关系，基因里自带商管部分。据了解，2021年6月，远洋服务曾在投资者会上表示，在商写等业态基础管理上，在上游的招商、设计、运营等资管业务链条去延伸来整合，形成商管一体的轻资产业务模式。

商业资管业务主要服务内容包括：主要为购物中心﹑写字楼及其他持有类地产提供资产运营管理服务，包括开业前管理服务(例如定位及设计管理服务、招商及管理服务等)、运营管理服务(例如开业筹备服务、经营计划管理、租户指导服务、消费者管理服务和市场推广服务等)。

据参会投资人士转述，商业资管运营负责人王默介绍去年业绩时表示，远洋服务全面承接了集团资管业务，也是利用公司本身中高端商写物业的服务，构建商写物管综合服务平台，同时综合公司在商写方面的竞争优势，打造公司新的增长极。

据了解，截至目前，远洋服务的商写物管合约面积是732万平米，共58个项目，其中在管的41个，储备的是17个。在管的购物中心是23个，含太古合作的两个项目，写字楼总共20个。

资管在管方面，购物中心的资管是91万平米，其中在营的项目是60万平米，筹开的是31万平米；写字楼项目15个，共120万平米，其中远洋集团体系内有97万平米，储备的有42万平米，外部资管的项目是23万平米。

王默还提到了资管输出业务有多个储备项目在谈。据投资人士透露，目前远洋服务商业板块正在积极地尝试和探索资管输出的业务，也在北京、华东、华南、华西的一些区域深度洽谈了很多项目，包括在北京正在洽谈副中心商务区的项目资源，还有市级商圈核心区域，王府井(600859)这边也有项目在谈，目前有8个储备项目在深入洽谈。

管理层称，远洋在商业和写字楼全周期的咨询服务和全链条的运营管理能力上，一直在这方面做深耕，同时也是贴合业主的需求，实现资产的保值增值。

投资者问到运营状况，王默表示，在2021年在营的商场、购物中心里面，客流量同比提升了29.3%，接近30%，销售额也是同比提升29.4%，也接近30%。整个的经营收入同比提升了26.3%。

例如中高端的乐堤港，杭州远洋乐堤港客流增长了34%，租金提升了45%，出租率到95%，销售额超过10亿元，相比2019年提升了45%，整个表现都是超越了疫情前的表现。

“杭州也是经历了几次疫情反复，即便在这种疫情反复的情况下，也是完成了各项效益指标的要求。”

其预计2022年的营业收入也会比2021年提升10%，EBITA利润提升6%左右，EBITA利润率可能有望在今年能够创历史新高达到60%。

在2022年业绩指引方面，杨德勇表示，2022年预计收入和净利润增速在40%到50%，净利润率保持在现有的水平。合约面积1.5亿平米，在管面积能够超过1亿平米，主要是通过外拓来实现。

另据投资者转述CFO刘旭表示，关于去年收入结构的变化和改善，高毛利率的社区增值服务收入的占比提升对于整体毛利率提升有较大正向推动作用，另一方面，去年下半年高毛利商管业务收入部分的毛利率在50%以上，2021年基础物业毛利率首次达到20%以上。

他预计，相对于2021年来说，随着公司整体收入结构稳定，今年聚焦各个项目以及各个业务的盈利能力，有信心今年的整体净利率水平维持在14%及以上。

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