积极债务管理、变现资产：房地产行业阴霾渐散？

2022-03-16 08:16:45来源：21世纪经济报道

3月14日晚间，正荣服务(06958.HK)公告称，该公司控股股东欧宗荣全资拥有的伟正控股有限公司(简称“伟正控股”)将于2022年3月17日完成向华博贸易有限公司(简称“华博贸易”)转让2.53亿股股份（占公司已发行股本约24.40%），以清偿一笔由欧宗荣及伟正控股作出担保且应付福建华闽的贷款。

据披露，此次股份转让完成后，欧宗荣连同其家庭成员将拥有正荣服务已发行股本的44.43%，欧宗荣仍为公司控股股东。华博贸易将拥有正荣服务已发行股本的24.40%。

作为规模与激进程度都不算行业靠前位置的正荣，近段时间也暴露流动性问题，并对外展现了积极自救的一面。易居研究院研究总监严跃进分析指出，房企目前遇到流动性问题，与外部大环境有关，比如房屋销售行情、市场预期等等；过去高杠杆模式的，如今压力也比较大。

3月15日，港股房地产板块持续走低，截至当天收盘，跌幅较大的地产股有：宝龙地产跌21.28%，龙湖集团跌15.40%，正荣地产跌15.38%，融创中国跌17.34%。

有序自救

严跃进认为，房企自救是一个本能的反应，企业通过出售资产回笼资金是值得肯定的，但是自救的同时，企业也要注意舆论导向，因为当企业在出售项目的时候，机构投资者会比较关心，此时往往容易放大债务风险，反过来加重了企业压力。

以正荣为例。据正荣服务公告披露，此次转让股份的接盘方为华博贸易，该公司由福建华闽进出口有限公司（简称“福建华闽”）实控，后者主要经营进出口贸易、生物医药及矿业投资等业务；刘平山与王志明是福建华闽最大的受益股东，合计拥有福建华闽超过50%的股权。由于华博贸易对正荣服务的发展前景充满信心并打算长期持有，其已承诺一年内不会出售（无论直接或间接）股份。

这是继正荣地产集团有限公司（06158.HK，简称“正荣”）寻求债务展期之后，欧宗荣首次通过出售旗下公司股权套现偿债。此前的2月18日，正荣公告，无法按原计划在3月5日赎回2亿美元永续债。正荣提出，将该笔永续债的票息重置日改到2023年3月6日，相当于展期一年；2月21日，正荣公告，拟对2022年3月、4月、6月、8月、9月5笔2022年内到期的海外票据展期一年，以等额新债券交换原有债券，新债券到期日为2023年3月6日。

正荣是2022年房企债务主动管理的缩影。这与2021年时行业普遍多发的债务展期事件有不同之处。

据21世纪经济报道记者不完全统计，2021年，房企交换要约总额大约为51.75亿美元，占中资美元债75.33%。2022年以来，包括在荣盛、禹州、大发、祥生、景瑞、华南城、正荣、佳源及富力在内的9家房企，债务展期规模达40.77亿美元；早期爆发流动性问题的禹州、富力等房企已经通过出售资产变现。

实际上，过往几年，中资美元债市场经过高速发展，发行人的债务管理也越发成熟，最为常见的债务管理方式主要包括：交换要约、要约回购、公开市场回购及同意征求。

下行态势有所减缓

除了美元债，房企还主动对信托、ABS等资产证券化融资进行管理。据知情人士披露，正荣此前召开持有人会议，通过了“天风-正荣应收账款第一期资产支持专项计划”(“正荣01”)的展期议案，将到期日的本金偿付此例提高到20%。根据公告，修改后的兑付方案为在3月17日到期日支付优先级“PR正荣01“20%的未偿本金，剩余优先级及次级本金展期一年兑付；展期期间继续按照6.10%计算未偿本金的预期收益。

3月10日，佳源国际控股有限公司（02768.HK，简称“佳源国际”）称将安排“所有必要资金”，用于一笔美元债剩余本息兑付打款。资料显示，该笔美元债发行于2019年7月11日，于2022年3月11日到期，票息13.75%，发行规模2.25亿美元，剩余债券规模1.27亿美元。

更早前的3月3日，世茂集团（00813.HK）旗下公司与重庆信托合作的一笔信托，已作展期安排。该信托名为“重庆信托•鑫虹1号集合资金信托计划”，目前存续3期；其中成立于2021年2月26日的第6期，于今年2月26日到期。

房企主动做债务管理，并非全都是基于流动性危机，也存在主动成本管理与有意增加投资者信心的愿望。

2月20日晚，融信中国(3301.HK，简称“融信”)发出债券回购注销公告，融信这笔3月1日到期的美元债（ISIN：XS1957481440）在一周内，价格走势从约70美元跌到约50美元再反转到约90美元。值得一提的是，这只债券票息10.05%，是融信存续美元债中票息最高的。

自2019年发行以来，融信陆续对这只美元债做了6次回购，累计金额约1.06亿美元。其中2月20日公告的这次手笔最大，融信支付了约6200万美元。

融信几乎每次回购都是该笔债券价格的历史低位。一名债券圈人士对21世纪经济报道记者分析指出，融信的操作一方面可以节约回购成本，另一方面则是在美元债低谷时期，通过高频的主动管理动作，给予投资者信心。

相比之下，中梁控股集团有限公司（2772.HK，简称“中梁控股”）在2021年的主动回购更倾向于后者。据第三方机构统计，2021年7月起，中梁控股对旗下美元债开启小规模、高频回购动作。其中，中梁控股在2021年对一只2022年1月31日到期的美元债（ISIN:XS2293903840）进行了9次小规模回购，规模总计0.69亿元，占比发行规模的27.44%。期间最大规模回购发生于12月17日，回购0.218亿美元。反观中梁此举对美元债价格波动，影响甚微。但10月7日和11月11日的回购时间均为该月底价格低谷期，回购后中梁该笔美元债价格有所回升。

目前来看，房企自救以债务展期和出售资产为主，且正在有序进行，加上房地产边际不断释放宽松信号，越来越多房企正在自救中逐渐看到恢复元气的希望。

3月15日，国家统计局公布数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资10769亿元，增长3.7%。1-2月份，房地产行业生产指数同比下降3.1%，降幅比上年12月份收窄1.2个百分点。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，持续稳地价、稳房价、稳预期下，房地产下行态势有所减缓。

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