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黄奇帆的预言：90%的地产商熬不过10年......

2022-03-15 09:24:18来源：大猫财经微信号  

来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

中国到底有多少家开发商呢？

多如牛毛。

根据黄奇帆的说法，独立法人的房产公司有9万个，这个数字意味着，9亿的城市人口中，每1万人对应一家房产公司。

而同样作为房地产大国的美国，开发商法人不超过500家，中国的开发商加起来，比全世界的开发商还要多。

中国到底有多少房企合适？

黄奇帆的观点是，我们不对标美国的“500家”，未来10年，有“1万个不得了了”，这个数字意味着，未来90%的房企公司将走向历史，影响还是很大的。

黄奇帆对房地产行业的发言，一直比较受关注，8万多房地产公司将消失，其实是包含在其对未来房地产公司发展的新常态的预测中的。

什么新常态呢？

低负债，现在的总负债率80%-90%，未来可能是50%-40%；

高地价拿地、创造库存会收敛，转而按市场需求结构性地开发；

房地产商的跨界行动会少了，他们学会“不再胡闹”；

乱设置子公司的行为将得到遏制；

盖房、卖房更加理智，住宅、商业、租赁的比例更均衡。


每一条来讲，都是冲着遏制房企扩张来的，负债、囤地、库存，这些都是以前房企扩张的利器，但到了现在，这些又成为房企迅速进入危机的杀器。

所以，现在也是房地产不得不面对的阵痛期，苦日子还会持续很长时间。

近几年，房企的暴雷就不断，房企的破产就一直在进行着，此前主要是以地方中小房企为主，进入2022年，新的房企暴雷还在不断涌现。

前有闽系房企阳光城(000671)陷入债务问题（戳链接阅读），最近另一千亿房企龙光地产也陷入到债务漩涡，出现了股债双杀的局面，40多亿的美元债面临违约风险，市场上的抛售情绪很浓，龙光地产也很危险，而这种危险，也是对ICU里房企的复制。

而今年下半年才是房地产的还债高峰，当现在的市场，难言乐观。

当下的市场，不少人把房企分为违约的和即将违约的，虽然有点戏谑成分，但确实很多地产公司的现实。

不少房企需要在面对现金流问题的同时，还是面对信用危机，违约让不少房企的美元债跌跌不休，评级机构也都下调了房企的信用评级。

信用崩盘，现金流可能也就保不住了，这个阵痛比想象中的还要痛。

百强房企的破产新闻已经不算新鲜事了，大房企旗下还有数十上百的子公司，一荣俱荣，一损俱损，自然房企的数量上，是要减少的。

没钱，撑不下去了，自然就没了。

市场行情不好，局面就更惨一点。

房企的销售的低迷，基本上已经公开化了。

克而瑞的数据显示，2月份的百强房企实现了4015.8亿的销售操盘金额，环比下降23.5%，同比下降47.2%，虽然叠加了春节因素，但是降幅太大，后市仍不乐观。

在央行2月份的金融统计数据里，有一项数据的变动很厉害，人民币信贷单月增加1.23万亿，同比少增1258亿，主要的拖累是住户贷款，这里面影响最大的是中长期贷款，减少了459亿。

中长期贷款主要是房贷按揭，也就是说贷款买房的少了，虽然459亿跟万亿比起来不算多，但是这是自2007年以来，首次出现减少，可见现在的买房意愿。

房住不炒，真实的需求暴露，其实也还真就不需要那么多房企。

如果真的有8万多的房企没了，房地产会崩盘吗？

也不会。

在黄的设想里面，房企应该会软着陆，企业的“消失”模式的理想状态是重组而非破产：

有能力的房企的自我重组；

优质的房企进行兼并；

国有资本对优质房企入股；

地方政府对房企的土地折价回购；

对房企的一些房子进行回购并改造，成为政府的租赁用房等。


去年开始，一些大型房企就已经开始对自己的内部框架上动手，精简总部的同时，区域公司也开始合并，祥生、建业、世茂、建发、中梁等开始主动收缩战线了，一些相近的区域公司被合并，一些地方跨区整合，有房企在去年底将106个区域公司缩减到了65个，用砍掉一半的公司，来做内部的资源整合。

主动收缩，比被动收缩，还是要强一点的。

其实，各类的调控政策的主要目的，也都是稳字当先。

房地产占GDP的7%，比重不低；居民的60-70%的资产是房产；上万亿的房贷，房地产已经是名副其实的类金融机构；地产一歇，上下游的工业产业服务业又互相影响。

暴涨暴跌的代价，谁也承受不起：

暴涨：GDP涨了，有房的乐呵了，但是没买房更难了；

暴跌：GDP没了、资产缩水了、断供让金融机构也扛不住、涉房消费更别提了。

对于居民来讲，房产资产别说暴跌了，就是资产轻微缩水，就很难受了，为啥打砸售楼处呢，不就是房产贬值带来的浮亏，让人受不了嘛。

所以各个下跌的城市也很紧张，又开始嚷嚷着去库存了，调控又要转向救市，加码的也不少。

比如郑州新市长上任就出来喊话，月内多次调控，先是降房贷利率，取消“认房认贷”，最后干脆祭出了调控大招——“棚改货币化安置”，意图也很明显，就是挽救颓势的房地产业。

未来房价会怎样呢？

无论如何，想靠房地产暴富的时代真的已经过去了。

在黄的预判中，未来10年，建设量会逐年下降，暴涨肯定已经不可能了，但房价不一定不涨，即使上涨，房价的上涨幅度也会低于GDP增长率。

啥概念呢？

2022年预期的GDP增速是5.5%，那么对于开发商而言，这个涨幅能够跑赢资金成本的上涨幅度吗？对于个人而言，这个涨幅虽然能跑赢银行存款利率，但是跑赢通胀估计也够呛，鉴于现在分化这么严重，能够押中上涨地段的概率，似乎也不容易。

靠囤房暴富，都放弃幻想吧。

而在现实世界里面，还有一出惨剧就是房地产理财。

很多地产人都买了自家公司的理财产品，多数套牢了，债券、信托违约的更是一大把，无论是私募还是公募，房地产系的理财早就被这些扩张的房地产干废了。

所以，对于个人而言，还是得认清形势：

1、短期套利看个人能力，但是长期来讲，一些非核心城市的非核心地段迟早是负资产，这类的教训已经很多了；

2、刚需何时买都不算晚；

3、国资的优势开始展现出来了，现在地王虽然已经很难出现了，但是大资金的地块，基本上掌握在国企的手中，而一些暴雷房企的资产，接盘的和传闻接盘的，首推国企。

所以，挑开发商的过程中，实力和背景，参考价值很大。

4、房企在保现金流，个人的现金流同样重要。

对于多数城市的老百姓(603883)来说，现在的钱，还是握在手里更踏实。

本文首发于微信公众号：大猫财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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